Il ya plusieurs problèmes potentiels qui peuvent retarder ou "tuer" votre refinancer des créances hypothécaires commerciales. Dont certains seront simplement virer sur quelques jours ou quelques semaines pour le processus alors que d'autres d'éliminer complètement l'intérêt des prêteurs dans le financement de votre prêt. Un excellent exemple de ceci est la valeur et les questions environnementales.
1. Problèmes titre. Un privilège oublié sur le titre peut avoir un impact majeur sur la clôture. Peut-être le montant du privilège est considérable et ne peut pas être intégrées dans le montant du prêt. Ou l'emprunteur peut contester le privilège et aura pour le faire enlevé ou réglées avant que le prêteur financera la transaction.
2. Valeur. Lorsque l'emprunteur et le prêteur négocier une feuille de prêt à terme, l'un des éléments les plus importants est le ratio prêt / valeur. Par exemple, sur un refinancement de presque toutes les banques ne va pas au delà de 80% de ses prêts à la valeur. En d'autres termes, si votre propriété est une valeur de 1.000.000 $, votre prêt potentiel ne peut pas dépasser 800.000 dollars. Si, après votre évaluation a été complète et la valeur ressort à dire 900.000 dollars, vous avez un problème et un prêt de morts.
Outre la frustration évidente en raison de l'annulation du prêt, il peut y avoir beaucoup de désaccords avec exactement la façon dont la valeur a été déterminée. Les rapports d'évaluation ne sont pas parfaits et ont une composante subjective pour eux. Décider des ventes comparables récentes à utiliser et comment exactement pour ajouter ou supprimer la valeur de ces compositions est à la discrétion de la société d'évaluation.
3. Changement soudain dans les affaires. Les prêteurs appelle parfois "Adverse Change". Fondamentalement, ce que cela signifie, c'est qu'il ya eu un certain type de changement de l'emprunteur au moment de l'approbation du prêt initial à la clôture. Avec un peu de refinancements hypothécaires commerciaux prenant aussi longtemps que 90 à 120 jours pour terminer, une grande partie peut se tromper en ce moment.
Par exemple, nous avons eu une transaction où l'emprunteur a dû acheter une petite flotte de camions pour son entreprise. Le prêt de camion a été personnellement garanti et a été signalé sur son rapport de crédit personnel. La dette supplémentaire traîné son score au niveau minimum acceptable pour la banque de financement. En outre, les flux de trésorerie a été serré pour commencer, et cette dette supplémentaire également affecté les chiffres. Il a créé quelques moments de tension pour toutes les personnes impliquées, mais a été résolu.
4. Questions environnementales. La responsabilité pour le prêteur d'avoir à reprendre une propriété avec les questions d'environnement est énorme. Personne ne veut être coincé avec le projet de loi et processus lourd pour nettoyer une propriété. Sans parler de la possibilité d'être poursuivi par les propriétaires voisins. Il n'est pas rare de ces coûts qui dépassent la valeur de l'immobilier lui-même.
En ce qui concerne à un refinancement commerciales, la plupart des questions environnementales ne sont pas sur l'ampleur de Tchernobyl. Qu'arrive-t-général est que les résultats de la Phase One arrivent avec des préoccupations et une recommandation pour un rapport de Phase 2, qui exige généralement des sondages et des échantillons de sol. Le coût de la première phase est d'environ 1800 $, tandis que la phase 2 est beaucoup plus cher. Il n'est pas rare pour que ce rapport soit environ $ 10,000.
L'emprunteur devra payer pour ce rapport avance et en espèces. Il pourrait être remboursés à la clôture de ce coût, mais il devra y arriver - si les résultats de la phase de questions 2 montre plus l'emprunteur pourrait être dans une situation très mauvaise et peut-être prêt morts et être les $ 10,000.
5. Un cas de catastrophe. Il va sans dire que si il ya un certain type de dommages à la propriété en question ou peut-être une mort à l'un des partenaires, ce qui aura un retard important dans le moins, à la refinancer.
6. Assurance. La propriété en question doit être assuré. Pour certains, cela peut sembler douloureusement évident mais nous avons vu de nombreux refinancements prennent du retard à cause de cela. Ce problème est particulièrement pertinente sur le refinancement de prêts hypothécaires privés et / ou le financement de vendeur. Beaucoup de prêteurs privés ne confirment pas que l'assurance appropriée est en place ou n'ont tout simplement pas de soins. En outre, sur la trésorerie des refinancements l'emprunteur peut-être augmenter le montant assuré que les augmentations de prêt qui peut créer des problèmes en soi.
cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Commercial-Mortgage-Refinance---6-Issues-That-Can-Kill-Your-Deal&id=929860
dimanche 10 avril 2011
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