Certains des investisseurs boursiers les plus performants jamais ont fondé leur investissement
directeurs sur les placements de valeur. Les investisseurs tels que Benjamin Graham, Irving Kahn, et
Warren Buffet, ont utilisé la valeur d'investissement pour construire de vastes empires de la richesse.
Valeur d'investissement a été conçu par Benjamin Graham et David Dodd, dans leur classique
livre, «Analyse de la sécurité", écrit en 1934. Bien qu'ils parlaient de stocks,
il ya encore beaucoup à apprendre de placements de valeur qui peuvent être appliquées à d'autres
véhicules d'investissement. Cet article montre que quatre choses que les investisseurs immobiliers peuvent
apprendre de placements de valeur ...
1: ***** ***** Investir vs Spéculer
En investissant la valeur, il est important de faire la distinction entre son rôle d'investisseur,
et d'être un spéculateur. Dans "Security Analysis", elle est définie comme ceci:
"Une opération d'investissement est celle qui, après analyse approfondie des promesses de sécurité des
capital et un rendement adéquat. Opérations qui ne respectent pas ces exigences sont
«Spéculative.
Donc, il ya 3 choses nécessaires pour quelque chose comme un investissement:
- Vous devez avoir effectué une analyse approfondie.
- Vous devez être raisonnablement sûr que vous ne perdrez pas votre argent.
- Vous devez être raisonnablement sûr que vous ferez de l'argent.
En ce qui concerne l'immobilier, cela signifie que tout achat et la vente de l'immobilier, ne
PAS faire de vous un investisseur. Si vous êtes l'achat de propriétés au hasard, simplement parce que
il ya un boom et tous les biens est à la hausse de la valeur, vous n'êtes pas d'investir. Vous êtes
spéculer.
Il n'y a rien de mal à spéculer, vous avez juste besoin d'être conscient lorsque vous êtes
spéculation, et lorsqu'il vous investissez.
2: ***** ***** Valeur vs Qualité
Value Investing n'a pas vraiment de toutes les formules, ou des règles. Il s'agit davantage d'une théorie,
avec quelques principes généraux. Pour cette raison, il ya plusieurs façons de le faire de valeur
investir, et les différentes façons de l'appliquer.
Benjamin Graham porté sur l'achat de stocks sensiblement inférieur à la valeur, avec peu
l'accent sur la qualité du stock, en ce qui concerne leurs perspectives à long terme.
Cela peut être une stratégie utile pour un investisseur immobilier, en particulier quand ils sont
premier démarrage, et la nécessité de mettre en place rapide d'équité.
Warren Buffet a toujours l'air à la valeur d'un stock, mais met l'accent beaucoup plus sur le
la qualité du stock. Il n'achète que des stocks qu'il pense avoir une bonne à long terme
perspectives, à un bel avenir devant eux.
C'est généralement une bonne stratégie pour les investisseurs immobiliers pour passer à plus tard, quand
ils ont construit leur portefeuille. À long terme, ainsi sélectionné propriété fera
croissance du capital beaucoup plus que mal choisi de propriété, et peut-être utile
d'achat, même si elle ne peut être acheté au prix du marché.
Et avec un investissement immobilier commercial, il peut être utile de faire une plus faible location
rendement, si cela signifie que vous pouvez avoir un Tennant de haute qualité, qui va payer le loyer
de façon fiable. C'est une stratégie qui célèbre la Nouvelle-Zélande investisseur immobilier commercial
Bob Jones a appliqué, avec beaucoup de succès.
3: ***** ***** marge de sécurité
L'un des principes les plus importants en investissant la valeur est "marge de sécurité».
Marge de sécurité est l'idée de faire en sorte que vous investissez seulement si vos calculs
montrent qu'il ya un bénéfice important à faire. Il n'existe aucun moyen de votre analyse peut
être précis à 100%, de sorte que la marge de sécurité vous donne un tampon, à utiliser lors de votre
calculs sont un peu éteint, ou si vous obtenez pire que de la chance en moyenne, ou un nombre quelconque de
problèmes inattendus se produisent.
Ainsi, lorsque l'estimation de la valeur d'une action, vous utilisez
des estimations prudentes
profit, etc, à venir avec la valeur. Si votre valeur estimée est de 10 $,
alors vous n'avez pas acheté le stock, si son prix actuel de 9,75 $, parce que c'est trop risqué,
et si vos calculs sont éteints, vous ne serez pas l'achat d'une négociation. Si le prix est
actuellement 6 $ si, vous pouvez l'acheter, parce que vous avez une marge de 4 millions de sécurité pour
utiliser si vous avez estimé de manière incorrecte.
Le même principe s'applique à l'immobilier.
Supposons que vous êtes à la recherche à un accord, et vous trouverez, vous pouvez acheter des terres pour
100.000 $ et vous pouvez construire une maison de 4 chambres à coucher sur elle pour $ 150,000.
Si de nouvelles maisons de 4 chambres à coucher dans le domaine se vendent à 270.000 $, alors que vous devez faire
l'affaire? Théoriquement, il ne vous coûtera que 250 000 $ pour acheter ou de construire avec une vente à
270.000 $ vous devriez donc faire des profits 20.000 $.
Mais ce n'est pas une grande marge de sécurité. Que faire si les coûts de construction souffler, et le coût
plus de 150.000 $ pour construire? Que faire si vous ne pouvez pas le vendre tout de suite si vous avez
des coûts de possession? Que faire si les autres maisons de 4 chambres dans la région ont beaucoup
meilleure cuisine que vous avez réalisé, et vous pouvez en fait que vendre pour 245.000 $?
Il ya beaucoup d'inconnues ici, et que votre marge de sécurité est si petit,
à moins que tout va bien, vous pouvez rapidement vous retrouver en perte.
Si d'autre part, les maisons de 4 chambres dans la région sont la vente de 350.000 $, alors
vous avez un bénéfice projeté de 100.000 $.
Vous pouvez vous permettre pour beaucoup de choses tournent mal, et vous pouvez toujours faire un profit.
Dans le premier cas, si les coûts de construction augmentent de 50.000 $, la transaction vous coûtera 30.000 $.
Dans le second cas, parce que vous avez une marge beaucoup plus grande de la sécurité, si le bâtiment
les coûts augmentent de 50.000 $, alors vous pourrez toujours faire un profit de 50.000 $.
Marge de sécurité est une notion très importante à tous les investisseurs, et tous les biens immobiliers
les investisseurs devraient y penser si elles veulent être là pour le long terme.
4: ***** Le mythe du risque vs récompense *****
La sagesse populaire veut que, pour accroître votre récompense à investir, vous devez
augmentation
votre risque. Cela est souvent vrai, mais la marge de sécurité principal peut renverser la vapeur.
Lorsque la marge de sécurité est utilisé, une plus grande récompense signifie en fait un risque plus faible!
Vous pouvez voir que c'est l'exemple ci-dessus. L'accord qui devrait faire 20.000 $
est assez risqué, alors que le contrat avec un résultat prévisionnel de 100.000 dollars est beaucoup plus sûr,
parce que beaucoup iront plus mal avant la perte est compensée.
Cela ne signifie pas que la récompense élevée signifie toujours moins de risques si. L'
classique
Risque vs sagesse récompense est toujours correcte en général. Donc, si vous emprunter davantage pour acheter une
la propriété, le risque et la récompense ont augmenté. Si vous achetez dans une petite ville pour obtenir une
rendement plus élevé de location, votre risque et la récompense ont augmenté.
Ce risque vs récompense théorie est seulement incorrecte lorsqu'il est directement appliquée à la marge de
Concept de sécurité. Donc, si vous achetez quelque chose pour 100.000 $ que tous vos analyse montre est
une valeur de 200.000 $, alors votre récompense a augmenté, tandis que le risque a diminué.
cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Four-Real-Estate-Investment-Tips,-that-you-can-learn-from-Warren-Buffet,-and-other-Stock-Investors&id=159353
jeudi 18 novembre 2010
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