Dans une vente à découvert, le propriétaire de la maison dit le prêteur que la maison vendre en dessous du marché et le prêteur accepte le produit de la vente que le paiement intégral du prêt, même si le solde du prêt hypothécaire peut être beaucoup plus élevé. Les ventes à découvert peut être bénéfique pour les deux propriétaires et le prêteur parce que le propriétaire peut réduire les dommages causés à son dossier de crédit et le prêteur économise de l'argent et réduit les négatifs d'affaires associés à la forclusion.
Comme saisies hypothécaires continuent d'être le frein majeur sur un affaiblissement de l'économie nationale de défense des consommateurs et de nombreux experts de l'immobilier conseillent les propriétaires à envisager la, vente à découvert. La vente à découvert est recommandé parce que le propriétaire de la maison a pris du retard sur les paiements de la maison en raison de certains types de difficultés comme la mort d'un conjoint, perte d'emploi, un divorce ou une maladie grave et la maison vaut moins que ce qui est dû. La vente à découvert est souvent recommandé avec seulement un AVM (Automated Evaluation Module) ou analyse comparative du marché aussi connu comme un rapport d'évaluation BPO (Broker Prix avis). L'AVM ne traite pas avec les détails de la maison des propriétaires de la propriété. ajustements du marché pour l'état, l'emplacement de vente comparables et d'équipements de la propriété sont généralement inconnus et pas fait. La propriété est présumée égale à des propriétés similaires, qui ont récemment vendu, sur le marché local. Dans une estimation de la valeur comparative BPO, le courtier qui a écrit le BPO peut avoir inspecté la propriété maison des propriétaires, mais quelques courtiers ont la formation professionnelle ou de l'expertise d'extrapoler des ajustements fondés sur le marché pour les différences dans l'état, l'emplacement ou équipements. En outre, l'analyse AVM et BPO ajuste ou rarement pour une distinction entre les REO (Propriétaire immobilier par les banques), les ventes des investisseurs et des ventes longueur de bras. Dans le cas de FNMA (Federal National Mortgage Association) propriétés, FNMA est traditionnellement chargé évaluateurs d'apprécier la valeur de garantie et d'ajuster opinions finale de la valeur pour refléter la fois 120 jours de commercialisation. Dans un marché en déclin ce qui assure pratiquement que la valeur estimée, sur la maison vendeurs, sera inférieure à des propriétés similaires qui s'est vendu à longueur de bras.
Il est normalement important pour tout rapport d'évaluation ou d'appréciation de distinguer les ventes d'armes longueur opérations de ventes à découvert, REO et les ventes des investisseurs d'entraînement car la REO, des investisseurs et à la vente à court représentent la valeur des garanties minimales de la propriété et non la valeur qui serait payé par un acheteur ayant l'intention d'occuper dans l'attente de la jouissance paisible et la croissance de la propriété richesse représente. Le désir américain de la propriété a été un des piliers de notre société et en dépit de la nature cyclique de notre économie, de l'immobilier connaîtra une forte croissance à l'avenir en raison de l'offre et la demande. Comme un ami millionnaire avait coutume de dire au sujet de l'inévitabilité de la maximisation de la richesse grâce à l'immobilier, «Dieu ne fait autant." C'est pourquoi les prix de vente d'un bien vendu sans lien de dépendance (pour les acheteurs qui ont l'intention d'occuper ou de mettre le bien à un usage personnel) sont plus élevés que les ventes à découvert, ceux qui sont achetés par des investisseurs, dont l'intention est de revendre à profit le plus rapidement possible ou REO (Real Estate d'occasion) des ventes par les prêteurs tentent de réduire leurs pertes.
La plupart des prêteurs crois qu'ils sont conscients de la valeur d'une maison car généralement, ils insistent sur une analyse comparative du marché (BPO), ou un rapport AVM. Cependant, parce que le BPO et l'AVM ne prennent pas en état de la propriété compte, les commodités et si les ventes déclarées comparables utilisées dans l'analyse étaient également situé et la longueur des bras, le BPO et / ou l'estimation de la valeur AVM peuvent être considérablement moins que les bras maisons la longueur ou la valeur marchande réelle. Dans le passé, si un prêteur cru un meilleur prix pourrait être obtenue en prenant le bien dans la forclusion sur une offre de court-vente, il tendait à un prix se sentait plus proche de la valeur marchande. Cependant, avec les saisies augmentent de façon exponentielle et l'inventaire des logements existants de plus de 11 mois civils, dans certaines parties du pays, les prêteurs acceptent les ventes à découvert quand ils croient clairement la maison vaut plus que le prix de vente à court.
Moralement, du point de vue du code d'éthique, je n'ai aucun problème avec les ventes à découvert. Le prêteur obtient finalement en meilleure forme que ce serait dans une forclusion et l'emprunteur / propriétaire peut sortir d'une vente à découvert avec le crédit pratiquement intact. Un point intéressant dans le processus de vente à découvert est que l'acheteur a moins de contrôle que dans un achat sans lien de dépendance et peut être induit en erreur, par de bonnes intentions des agents immobiliers, en croyant que le prix d'achat réduit significativement ne représente pas les véritables foyers, en cours, la valeur quand dans la plupart des cas, du point de vue la valeur des garanties des prêteurs, ce n'est sans doute. La raison agents cela est vrai en raison du prix de vente beaucoup plus élevé passées pour des maisons semblables dans la communauté. La vérité est que, à l'exclusion des prix de ventes d'armes de longueur, la vente à découvert est probablement le marché si on les compare aux prix de vente des maisons saisies similaires. Il est également probable que dans une baisse des prix de vente du marché des maisons semblables continueront à tomber. Un autre exemple d'agents trompeuse acheteurs sur la valeur est la situation où les vendeurs ont payé plus que la maison valait quand ils l'ont acheté. Disons que le bien vendu pour 300.000 $ il ya quelques années et est maintenant sur le marché pour 200.000 $. Cela ne signifie pas nécessairement les gains acheteur 100.000 $ en capitaux propres, mais que le vendeur a payé trop cher dans un marché en expansion et maintenant le marché a chuté. La réalité du marché de cette situation est que le vendeur n'a pas l'équité et l'acheteur gagné aucune valeur sur le prix d'achat.
Une autre réalité du marché pour les acheteurs sur les ventes à découvert, c'est que les prêteurs exigent souvent des acheteurs à accepter la maison dans sa forme actuelle, est que, de l'état. Général, les prêteurs refusent de payer les réparations suggéré divulgués sur une inspection de la maison, les inspections de parasites ou de travail nécessaire pour délivrer un rapport clair ravageur, certifications toit ou la réparation du toit, la protection de la maison des plans pour l'acheteur, l'entretien différé ou la longueur de temps pour fermer. Les prêteurs peuvent également modifier les conditions de la vente, des commissions d'actualisation, le coût de fermeture augmentation de l'acheteur en refusant de payer les frais de clôture pour la norme vendeur telles que les taxes de transfert et la durée du temps de conclure la vente. En outre, le processus de vente à découvert la maison de clôture peut prendre énormément de temps prolongée. Le prêteur vendeurs contrôle le processus de fermeture et non l'acheteur ou le prêteur acheteurs. Les acheteurs qui tentent de coordonner la clôture de dépôt de la vente de leur ancienne maison trouverez ce difficile à faire dans le processus de vente à découvert. En outre, si les vendeurs de découvrir que l'effet vente à découvert sur leur pointage de crédit est identique à celle d'une forclusion, ils ne peuvent pas être motivés à déménager avant la fin de la forclusion est conclu.
La réalité du marché pour les vendeurs, c'est que lorsque face à l'éviction, il est temps d'être moins préoccupé par la valeur véritable du marché et davantage préoccupés par le bien-être économique de sa famille. Les vendeurs peuvent vendre avec succès leur maison dans presque n'importe quel marché, car il ya toujours des acheteurs à bon prix. Un exemple de ceci serait si la maison vaut 200.000 vendeurs $ serait quelqu'un de l'acheter pour 50.000 $? Bien sûr, ils seraient, même dans les pires du marché. La partie courte de la vente à découvert est que la plupart des gens ne savent pas que le prêteur peut encore arriver et verrouiller sur une maison, même si elle est une propriété familiale et le vendeur a déclaré faillite. Le I.R.S. pourrait envisager d'annulation de la dette comme un revenu, et il n'ya aucune garantie que le prêteur qui accepte une vente à découvert ne sera pas poursuivre juridiquement un emprunteur pour la différence entre le montant dû et le montant payé. Dans certains Etats, ce montant est connu comme une lacune. Un avocat peut déterminer si votre prêt est admissible à un jugement déficitaire ou demander.
Cependant, les ventes les plus courts, la pénalisation uniquement sur le rapport de crédit est pour le défaut de paiement. Les défenseurs des consommateurs et des experts en immobilier sont à droite sur les avantages distincts d'une vente à découvert plutôt que d'être saisis ou à déclarer faillite. En dépit de son potentiel pour quitter le propriétaire responsable d'une déficience ou une réclamation IRS de la remise de dette que le revenu, la plupart des propriétaires sont mieux lotis avec une vente à découvert, plutôt que d'une forclusion, si le poids de notre économie en déclin devrait tomber sur eux.
Source de l'article: http://EzineArticles.com/1361246
jeudi 21 avril 2011
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