Les frais de clôture. Frais de clôture Zero. Aucun des coûts directs engagés, aucun point. Nous entendons beaucoup parler de ce genre de choses, mais quand vient le temps de refinancer, savons-nous vraiment ce que les frais de clôture, nous payons? La vérité est que les entreprises hypothécaires sais que vous êtes obsédé par les frais de clôture. Parce que c'est presque impossible de faire des pommes avec des pommes de comparaison des frais de clôture entre les prêteurs concurrents, même avec des estimations de bonne foi, commerçants sans scrupules sont souvent en mesure de vous aider à prendre vos yeux la balle en promettant des frais de clôture réaliste, tout en douceur de lancer une balle rapide et de quelques curseurs à droite et passez-vous pour un retrait au bâton. Alors, comment pouvons-nous éviter d'être frappé par la hauteur? Nous avons besoin d'évaluer les coûts car ils amortir dans le prêt, d'une façon ou d'une autre.
D'abord, je tiens à démystifier la notion de "Pas de frais de clôture», fortement annoncés par les commerçants et les banques nationales. Avez-vous déjà entendu l'expression "Il n'y a rien de tel qu'un repas gratuit?". Toutes les choses de ce monde ont des coûts de production, et si vous savez quelque chose sur les entreprises qui produisent des choses, vous serez d'accord qu'ils ne tout leur possible pour vous faire payer pour eux.
Voici une liste des choses qui sont le strict minimum les coûts de refinancement d'un prêt:
1. Titre de la recherche & assurance titres: une réalité incontournable de la vie, ce sont les coûts facturés par une société tierce dont le travail consiste à découvrir dont les noms sont enregistrés par rapport à la propriété, établir une chaîne de titres remontent à 24 à 60 mois , pour découvrir tous les jugements, les privilèges, les questions de zonage, etc C'est la recherche de titre. Titre de travail comprendra également des recherches de noms et de «dessin plat". Ensuite, en fonction de divers facteurs, y compris le niveau de risque qu'ils perçoivent de la recherche de titres et la valeur de la propriété, ils garantissent l'assurance titres qui couvre le prêteur en cas qu'ils n'ont pas trouvé quelqu'un ou quelque chose sur le titre qui en font la prêts irrécouvrables. Comme les impôts, il n'y a pas moyen d'échapper à cette taxe, mais vous pouvez être en mesure de réduire au minimum si vous pouvez utiliser la même société que vous avez utilisé quand vous avez acheté la maison ou le dernier refinancé (voir les documents de clôture)
Titre de la recherche des moyennes de 300 $ à l'échelle nationale, avec certains marchés à venir dans les collèges et certains nettement plus élevée
Titre assurance est variable car il ya tellement de facteurs en cause, y compris la valeur du bien, mais la moyenne nationale est d'environ $ 700, mais il n'est pas inhabituel de l'assurance titres au coût moins de $ 3000 ou plus en fonction de la taille et la complexité de la propriété et la chaîne de titres.
Règlement, la coordination effective de la clôture du prêt, est souvent répertorié comme une taxe ou d'engagement procureur Fee. Cela est nécessaire pour veiller à ce que tous les documents sont corrects et que tout le monde qui a besoin de recevoir un chèque à la clôture, que ce soit vous, un prestataire de services, votre prêteur vieux, ou n'importe quel nombre de créanciers, vous pouvez porter ses fruits. La moyenne est de 500 $, et varie à nouveau avec le marché.
les dépenses du titre peut ou ne peut être tenu à la discrétion de la société prêteuse ou le titre pour assurer la sécurité de la propriété, y compris les enquêtes, des recherches de faillite, etc Ces frais varient également, mais vous pouvez vous attendre de votre projet de loi titre à la troisième frais de partie en relation avec un prêt.
2. Droits gouvernementaux: Un autre vous ne pouvez pas se déplacer est frais du gouvernement qui peuvent être décomposés en impôts et taxes d'enregistrement, mais peut inclure plus.
Ville / Département / État d'impôt et des taxes Timbres immatériel ou d'hypothèques varient considérablement que je ne peux même pas commencer à aborder cette question ici, mais la portée de toutes pièces à 3% ou plus de la valeur de la propriété. Ce n'est pas la même chose que l'impôt foncier.
frais d'enregistrement sont les coûts de votre comté charges enregistreurs de bureau pour déposer votre acte, est obligatoire, et vont de 75 $ à 250 $ dollars.
3. Autres frais à des tiers:
1. Bilan: moyen national de 350 $, mais peut être beaucoup plus élevé selon la taille de la propriété et l'emplacement.
2. Rapport de crédit: en moyenne 30 $
3. Flood / Pest / Autres inspections: Moyennes 100 $
4. Coûts prêteur de base:
(Rappelez-vous, il existe d'importantes variations régionales de ces frais, et de plus grandes maisons comportent davantage de droits)
1. Service d'impôt: 75 $ Moyenne
2. Virement: 35 $ Moyenne
3. Traitement: en moyenne 400 $
5. Points Remise prêteur:
Ce sont les «points» sur un prêt, utilisé pour abaisser le taux d'intérêt pour vous aider à bénéficier de l'emprunt en fonction de vos revenus. 1 point est de 1% du montant du prêt, donc on un prêt 200.000 $ un point est de 2.000 $. Vous n'avez généralement pas besoin de payer des points si votre ratio dette / revenu ou DTI, la mesure de tous vos paiements de la dette ainsi que vos frais mensuels de logement dans le cadre du nouveau prêt, sont en dessous de 40%. lignes directrices du DTI sont beaucoup plus sévères aujourd'hui qu'ils ne l'étaient encore il ya 3 mois, en particulier pour les emprunteurs qui sont déclarant leurs revenus pour se qualifier pour les refinancer.
6. Bénéfice & frais:
Jusqu'à présent, tout ce que nous avons discuté a été dans le dur des coûts de l'emprunt. Maintenant nous entrons dans la taxe de service, lorsque le prêteur ou le courtier tente effectivement de faire de l'argent, comme toute autre fournisseur de services comme conseiller en placement, courtier immobilier ou un avocat:
1. Frais de montage: Souvent facturée comme un pourcentage du prêt
2. Broker / Frais Prêteur: Encore une fois souvent facturée comme un pourcentage du prêt
Il est important de se rappeler que personne ne peut faire un prêt gratuit, peu importe la qualité d'un client, vous êtes, parce que chaque prêt est d'un bénéfice ou une perte pour le prêteur lui-même, et ils ont de supposer que, à un moment ou un autre de la prêt doit être vendu. Leur temps et leurs risques sont utiles, tout comme vous-même ou votre avocat ou votre agent immobilier.
Les frais de clôture varient non seulement selon le lieu, mais dépendent fortement de ce que vous êtes admissible, si votre crédit auront une incidence sur les chiffres définitifs, en particulier en ce qui concerne Discount Points. Calcul des frais de clôture propres peut être mieux réalisé en parlant avec une société de prêt hypothécaire qui peut vous donner une estimation de bonne foi qui décrit la totalité des frais mentionnés ci-dessus.
Différentes méthodes Nous vent payer pour frais de clôture
Maintenant que vous avez tout vu énoncés, croyez-vous n'importe qui peut offrir un "Pas de frais de clôture» refinancer? Ces coûts durs sont toujours payés de deux façons:
1. Vous êtes facturé pour chaque article et vous pouvez choisir de les payer en espèces à la clôture ou à rouler les coûts dans le refinancement de nouvelles afin qu'il n'y ait pas d'argent de leur poche pour vous.
2. Vous êtes accusé un taux plus élevé que vous le feriez normalement bénéficier de cours de la durée du prêt, qui permet au prêteur d'obtenir une prime, ou un bénéfice, qu'ils peuvent ensuite des crédits pour frais de clôture. Donc, si le meilleur tarif vous êtes admissible, sans rabais, est de 6,00%, l'augmentation du taux légèrement, à 6,375% ou 6,625%, peut vous fournir une «ristourne» dont le prêteur peut choisir d'appliquer aux frais de clôture.
Parfois, ces méthodes sont utilisées en combinaison. Ma recommandation est de comparer les paiements. Examinons deux exemples tout à fait hypothétique:
Exemple 1: Roll vos coûts en le solde du prêt
400.000 $ Montant du prêt de refinancement
8000 $ en frais de clôture
------------------------------------------
408.000 dollars financés
A 6,000% d'intérêt sur 30 ans
Formé d'un paiement mensuel de 2446 $ pour les intérêts & principal
Et un versement mensuel de 2040 $ pour des intérêts seulement
Une option de paiement typique minimale serait de $ 1500
Exemple 2: Utiliser un taux plus élevé pour financer les frais de clôture
400.000 $ Montant du prêt de refinancement
"$ 0" dans les frais de clôture (en supposant que les 8000 $ en coûts dur est annoncé comme Zero)
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400.000 dollars financés
A 6,625% d'intérêt sur 30 ans
Formé d'un paiement mensuel de 2561 $ pour les intérêts & principal
Et un versement mensuel de 2208 $ pour des intérêts seulement
Une option de paiement typique minimale serait de $ 1465
La raison pour laquelle j'ai inclus des intérêts seulement les chiffres ci-dessus l'option de paiement est de vous montrer comment beaucoup plus d'intérêt que vous payez chaque mois si vous choisissez un «frais de clôture Zero" option de tout premier bailleur de fonds, par rapport au roulement de ces coûts dans le prêt. La dernière option est de payer pour ces frais de leur poche, ce qui n'est pas une option très populaire aujourd'hui, mais mérite un traitement.
Exemple 3: Payer vos propres frais de clôture
400.000 $ Montant du prêt de refinancement
8000 $ en frais de clôture payé de leur poche
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400.000 dollars financés
A 6,000% d'intérêt sur 30 ans
Formé d'un paiement mensuel de 2400 $ pour les intérêts & principal
Et un versement mensuel de 2000 $ pour des intérêts seulement
Une option de paiement typique minimale serait de $ 1465
Par rapport à rouler les frais de clôture dans votre prêt, les payer de leur poche enregistre 46 dollars par mois du principal et des intérêts ou 40 dollars d'intérêts, une économie d'environ 500 $ par année ou moins. Donc, à moins que vous ne pouvez pas obtenir un rendement de plus de 500 $ par année sur votre investissement 8000 $ (environ 6,25%), il n'y a pas d'argument solide pour payer les frais de clôture de sa poche. d'épargne en ligne des comptes et des CD offrent déjà des taux équivalents à cela, et le S&P 500 a été le retour sur le double de ce taux, de sorte Personnellement, je préférerais avoir accès à mon argent et le faire travailler pour moi. Je n'entrerai pas dans le fait que l'argent des 500 $ de plus ou si des intérêts hypothécaires par an devraient être déductibles d'impôt, ainsi (et s'il vous plaît consulter votre CPA, nous ne donnons pas de conseils fiscaux).
- Analyse avantages coûts
Enfin, on peut se tourner vers les avantages de refinancement et de les comparer aux coûts. Nous allons le faire en prenant un avant et après une situation hypothétique, les frais de clôture laminés en
En théorie, disons que vous souhaitez refinancer à réduire votre paiement mensuel, Changer d'conditions du prêt pour obtenir un taux fixe, et profiter de la croissance nette de votre maison pour rembourser vos prêts personnels et les factures de carte de crédit, et d'améliorer votre la maison pour augmenter votre qualité de vie. Vous ne prévoyez pas de prendre sa retraite dans cette maison, et le plan de le vendre en 5 ans, mais comme l'idée d'un endroit sûr, à taux fixe juste au taux de cas de monter d'un lot au cours des 5 prochaines années. Avec la manière dont l'économie va, vous aussi vous voulez garder votre versement hypothécaire le plus bas possible, donc en cas de pépin, vous avez la possibilité de payer moins sur votre prêt hypothécaire.
Vous avez un solde hypothécaire actuel de 350.000 $ de dollars sur lesquels vous payez 2250 $ par mois, et votre maison vaut 600.000 dollars aujourd'hui dollars par rapport à l'$ 425,000 cela valait la peine quand vous l'avez acheté.
Vous avez environ $ 32,000 de dettes, sur lequel vous verser une pension minimum d'environ $ 1500 par mois et que vous souhaitez prendre un montant supplémentaire de 18.000 à faire la cuisine, qui, selon vous, améliorer la valeur de votre maison de $ 30,000.
Donc, vos dépenses mensuelles totales sur les prêts hypothécaires, etc cartes est 3750 $
Disons que votre pointage de crédit est de 620, très moyen pour une personne de votre niveau de carte de crédit et autres dettes non garanties, et que vous préférez déclarer votre revenu.
Hypothétiquement (ce qui est uniquement destinée à illustrer), vous recevez un devis et la bonne foi estimation qui décrit ce qui suit:
Citation 1: classiques de 30 ans fixe
400.000 $ Montant du prêt de refinancement
8000 $ en frais de clôture
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408.000 dollars financés
A 7,250% d'intérêt sur 30 ans
Formé d'un paiement mensuel de 2783 $ pour les intérêts & principal
Une économie de 967,00 $ par mois
Citation 2: intérêt seulement 30 ans à taux fixe
400.000 $ Montant du prêt de refinancement
8000 $ en frais de clôture
------------------------------------------
408.000 dollars financés
A 7,500% d'intérêt sur 30 ans
Formé d'un paiement mensuel de 2550 $ pour des intérêts seulement
Une épargne de 1200,00 $ par mois
Il semble que le droit non-tête? L'intérêt est que beaucoup plus faible, mais vos frais de logement de base a encore augmenté de 300 $, même si vous avez payé toutes les cartes et enregistré près de 1200 il. Avec les cartes de crédit, même si vous connu une perte de revenu en raison de circonstances hors de votre contrôle, au moins vous auriez pu manquer ces accordée aux paiements et aux rayures ainsi que de l'argent pour faire de votre versement hypothécaire, parce que le Lates carte de crédit ne vous cause de perdre votre maison. Mais avec ce refinancement, qui répond à la plupart de vos objectifs, vous avez maintenant à venir avec un paiement hypothèque plus élevée. Ainsi, vous obtenez une autre citation pour une hypothèque qui permet d'intérêt différé, ou faire un paiement minimum quand vous voulez:
Citation 3: 30 ans à taux fixe de trésorerie hypothécaire option de débit
400.000 $ Montant du prêt de refinancement
8000 $ en frais de clôture
------------------------------------------
408.000 dollars financés
A 7,500% d'intérêt sur 30 ans
Formé d'un paiement mensuel de 2550 $ pour des intérêts seulement
Dispose d'une option de paiement minimum de 1497 $
Une épargne de 1200,00 $ par mois en intérêts seulement
Possibilité de reporter l'intérêt et de réduire votre paiement minimum actuel de plus de $ 2250,00
Il s'agit d'un prêt à taux fixe avec la possibilité de reporter d'intérêt, ou d'un prêt à amortissement négatif, ce qui vous permet d'utiliser votre capital restant comme une ligne de crédit hypothécaire quand vous le voulez, sans frais de clôture. Lorsque vous voulez faire un paiement moindre si votre flux de trésorerie mensuels va plus loin, vous pouvez le faire en effectuant le paiement minimum, qui emprunte à la valeur nette de votre maison pour couvrir la différence entre le paiement des intérêts seulement et le paiement minimum. Alors que la version à taux variable de ces prêts sont trop risqués pour atteindre vos objectifs particuliers, une option de taux fixe vraiment de flux de trésorerie pourrait être la réponse, de remplir toutes vos raisons pour refinancer tout en vous donnant la sécurité et la flexibilité pour quand une baisse de paiement pourrait être utile .
Conclusion:
Tous les prêts coûte de l'argent à l'origine et de refinancer, même si elle n'est pas toujours clairement comment vous pouvez payer pour eux. Comme nous l'avons vu, si vous ne prenez pas une trésorerie à taux fixe option de débit hypothécaire avec l'intention de ne payer que le paiement minimum, la plupart du temps il vaut mieux rouler vos frais de clôture dans votre prêt, de sorte qu'il n'y a pas à des frais de poche pour vous. Rappelez-vous toujours de voir si le prêt atteint vos objectifs, et ne mettez pas trop d'importance dans la GFE, vous recevez en magasinant, parce que les gens, que ce soit courtier ou la banque, sont plus que disposés à vous mentir pour battre leurs concurrents au départ , afin qu'ils puissent vous enfermer dans un processus qui vous ne pouvez pas facilement renverser. Ma recommandation est de parler avec autant de personnes que vous pouvez, mais de les évaluer sur la base de la confiance. Il se peut que la personne qui vous donne la plus haute soumission peut être le seul vous dis la vérité. Ce n'est pas un sujet simple pour discuter, et même si nous avons essayé de traiter le sujet à fond, une consultation avec un spécialiste de refinancement serait la meilleure façon d'obtenir des réponses spécifiques à votre situation.
Source de l'article: http://EzineArticles.com/504361
mardi 5 avril 2011
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