Comprendre les motivations dans une transaction de vente à découvert

Une des principales différences entre les investisseurs et les agents de succès et ceux qui luttent (et un facteur clé dans l'amélioration de votre taux de clôture de succès) est tout simplement de vous mettre dans toutes les chaussures et les parties concernées à trouver un terrain d'entente. Vous devez réfléchir sur les motivations de la banque ou le prêteur, le propriétaire, l'agent immobilier, l'acheteur (s), et tout les titulaires de privilège deuxième qui animent le processus de prise de décision. Comprendre comment ces conflits motivations uns avec les autres vous aidera à trouver un terrain d'entente pour obtenir des offres fermées.

La banque ou le prêteur (primaire du créancier)

Ce qu'il est - le Big Kahuna. La banque a les clefs du château, il ne faut pas sous-estimer leurs motivations quand il s'agit d'une transaction de vente à découvert. court de la banque processus de prise de décision est à vendre entraînée par un seul facteur - l'argent. Rappelez-vous - la situation idéale de la banque, c'est que vous continuez à faire vos paiements sur le calendrier convenu. Cela assure qu'ils font l'intérêt sur le prêt et obtenir le solde sera versé en totalité.

Let's cercle retour à la motivation. Qu'est ce qui motive la banque d'accepter une offre de vente à découvert? Si vous l'avez deviné l'argent, vous avez raison! C'est un peu d'une situation inverse si - banques se lancent dans des prêts s'attend à être remboursée le solde du principal plus les intérêts. Dans ce cas, vous leur demandez de prendre moins d'argent - et la seule façon qui va au travail est de démontrer que l'alternative est encore plus d'argent moins. En d'autres termes, le fardeau de la preuve est sur vous pour motiver la banque d'accepter votre offre en leur prouvant que leur situation financière sera pire si elles n'acceptent pas la vente à découvert. Cela se fait habituellement par une information approfondie à la banque ce que le résultat ressemblera si elles vont toute la manière à la fermeture, puis en outre prouver que le verrouillage est imminente.

Donc, récapitulons sur la façon de motiver la banque -

    1. Prouver que le verrouillage est plus dommageable que financièrement une vente à découvert et le sauvegarder avec des preuves!

    1. Montrer que la forclusion est imminent et ne peut être évitée et le sauvegarder avec des preuves! (Une lettre contrainte bonne aide)

Les propriétaires-occupants

Le propriétaire est dans une situation différente. Ils sont en retard sur leurs paiements, sont désespérément sous-marine, et il semble à eux il n'ya pas moyen de sortir!

Similaires à la façon dont la banque est d'atténuer leurs pertes dans une vente à découvert, le propriétaire souhaite également diminuer les dommages causés à eux-mêmes et leurs familles. Le facteur de motivation pour un propriétaire de poursuivre une vente à découvert est se sortir d'une mauvaise situation qui va s'aggraver. La chose intéressante à propos d'une vente à court du point de vue du propriétaire, c'est que, contrairement à une transaction de vente maison typique, le propriétaire / vendeur ne se soucie pas plus sur le prix de vente de la maison. C'est parce qu'ils sont déjà sous l'eau - et pour eux, sortir de 50.000 $ ou 75.000 $, c'est vraiment pas significative - c'est le sortir que c'est important.

Le seul moment qui change, c'est lorsque le prêteur est à la recherche pour le propriétaire d'assumer un jugement déficit. Dans ce cas, le propriétaire sera toujours motivés pour minimiser les pertes, car ils seront responsables de l'après-vente est terminée.

Utilisez la motivation du propriétaire de sortir de leur situation pour les amener à jouer leur rôle dans l'opération - y compris en fournissant les pièces justificatives nécessaires au sujet de leur situation financière et une bonne lettre contrainte forte. Il est préférable si vous pouvez négocier l'écart de tout jugement carence (propriétés Hafa automatiquement n'ont pas de déficit) de garder la motivation du propriétaire strictement à la sortie de la propriété -, mais reconnaît en conflit direct avec la motivation de la banque - de l'argent. Notre recommandation dans ce scénario est d'essayer de travailler pour le bénéfice du propriétaire - en procédant à un déficit sans avoir aucun atout pour le sauvegarder n'est pas une situation agréable d'être en

L'agent immobilier

Comme toute opération immobilière, les agents immobiliers veulent conclure le marché et faire des commissions (selon les lignes directrices de la NAR ou d'autres codes d'éthique agent immobilier). C'est leur travail, après tout!

Un facteur de motivation des agents est très certainement le temps impliqué dans une transaction. Time is money, et de nombreux agents immobiliers mépriser travailler avec des ventes à découvert parce que (oui, il est vrai), ils prennent plus d'effort que d'une transaction standard. Etre au milieu d'une transaction immobilière est un travail assez, maintenant vous devez jeter dans le processus d'approbation de la Banque de plusieurs mois et phase de due diligence et beaucoup de formalités supplémentaires, pour la même commission.

Motiver les agents immobiliers, alors, peut être fait en améliorant leurs processus ou de leur faire économiser temps. Si vous êtes l'agent immobilier, votre motivation doit être également de mettre plus de temps. Si une maison particulière filets un chèque commission de 2000 $, et il vous a fallu 30 heures pour y arriver, contre 60 heures pour un contrôle similaire sur une vente à découvert, vous avez travaillé pour la moitié du taux sur la vente à découvert! (66 $ l'heure par rapport à $ 33 l'heure, respectivement).

Comment pouvons-nous améliorer le temps? Si les économies et les flux de travail dans le processus, en particulier pour les tâches répétitives. logiciel de vente à découvert est certainement un moyen d'améliorer l'efficacité. est donc un simple tableur. Un autre est tout simplement faire situations gagnant-gagnant dès le départ par la lecture de blogs comme celui-ci et de comprendre comment répondre aux motivations des parties impliquées dans une transaction visant à améliorer les taux de bonne fin ainsi que de réduire l'effort nécessaire pour chaque transaction .

Un autre facteur de motivation des agents est tout simplement d'affaires. Ils veulent juste des affaires - la quantité est importante! Même si les agents ne sont pas comme les ventes à découvert, la ligne du bas est un agent de succès dans le marché actuel repose sur la compréhension et de travail du processus de vente à découvert avec succès. Si vous voulez avoir un bon pipeline de travaux en cours, alors vous devez inclure les ventes à découvert dans votre portefeuille.

L'acheteur

La motivation de l'acheteur est le même dans une transaction de vente à découvert comme une opération normale - tout cela est d'obtenir le meilleur prix! Si l'acheteur est un investisseur qui cherche, à terme, inverser la propriété ou une famille qui cherche un endroit pour vivre, le prix est ce qui importe. Beaucoup d'acheteurs sont attirés par les ventes à découvert et sont motivés à travailler à travers un malgré les délais et les tracasseries administratives onéreuses simplement parce qu'ils représentent souvent une bonne affaire.

Nous avons encore ici un conflit - le conflit que dans une transaction normale entre l'acheteur et le vendeur, dans une transaction de vente à découvert est entre l'acheteur et le prêteur. Dans une vente à découvert, l'acheteur veut toujours le prix le plus bas possible, mais cette fois le prêteur et non le vendeur, veut que le prix le plus élevé.

Comme toute opération immobilière d'autres, en gardant un acheteur motivé dépend de leurs besoins. Pour une famille, il pourrait être la démonstration d'une propriété à une maison de bonne famille, dans un bon quartier, ou la démonstration d'une grande valeur. Pour un investisseur, il pourrait être démontrer sa capacité à améliorer la valeur de la propriété et le revendre à une date ultérieure, ou le garder et de le louer. Dans tous les cas, il n'y a vraiment rien d'unique avec les motivations d'un acheteur final dans une transaction de vente à découvert de faire la différence à partir de votre transaction typique.

Le titulaire de privilège ou de deuxième prêteur subalterne

Le titulaire de privilège d'autre part, s'il en existe un, la motivation a exactement le même que le premier prêteur - de l'argent. Donc, les mêmes règles s'appliquent. Les rides ne supplémentaires avec le prêteur deuxième est que leur «perte» dans une vente à découvert est généralement beaucoup plus que les premiers prêteurs. Par exemple, un titulaire de privilège seconde peut avoir un solde du capital de 25 000 $ et seulement s'attendre à recevoir 1000 $ à la clôture - un maigre 4% du solde du capital dans un tel exemple.

C'est pourquoi le cas doit être à toute épreuve que le verrouillage est imminente (dans ce cas, le titulaire de deuxième n'obtiendraient rien). En bout de ligne si: s'il ya un doute quant à la validité de la contrainte, un chèque de 1000 $ peut-être pas assez pour garder le prêteur motivés pour accepter les termes de l'accord de vente à découvert. Il est donc doublement important de bien établir le bien à ces parties!

Gardez les motivations de chacun à l'esprit

La ligne du bas: lors de la manipulation d'une transaction, vous êtes effectivement jongler avec les motivations de toutes les parties impliquées dans la transaction de vente à découvert. Gardez cela à l'esprit quand vous avez affaire à des individus, et vous conclure davantage d'affaires et être en mesure de trouver un terrain d'entente lorsque des différends surviennent plus rapidement. Flexibilité et certaines postures politiques s'appliquent!

Source de l'article: http://EzineArticles.com/5039828