Louisville agents immobiliers, les investisseurs et les débiteurs face à l'éviction me demander de temps à autre la façon dont le travail de vente à court. Considérez ceci comme un apprêt.
J'ai récemment négocié la vente d'une maison pour 85.000 dollars à un investisseur. La maison évaluée à 120.000 $, ce qui donne à l'investisseur l'équité substantielle immédiate. Le prêteur a eu une perte de 60.000 $. Le propriétaire / vendeur a été contraint de vendre sa maison, pour laquelle il ne reçut pas un sou, et a dû déménager en location. Comment est-il que toutes les parties ont quitté la table de clôture satisfait?!
Au commencement...
Quand un propriétaire de la maison doit son prêteur plus que ce qu'il a emprunté, il a déclaré être «à l'envers sur son prêt hypothécaire". Cela peut se produire de plusieurs façons, le principal d'entre eux se produisent quand il cesse tout simplement de faire les versements hypothécaires, souvent parce qu'il est en difficulté financière grave. Si son versement hypothécaire est de 1000 $ par mois, et il cesse de payer, ou paie par intermittence, les amendes, les intérêts et le principe peut accumuler assez rapidement. Et si le propriétaire ne peut pas payer l'hypothèque, les chances sont qu'il n'a pas été en mesure d'effectuer les réparations nécessaires à son domicile. Cette situation est presque toujours accompagnée par le découragement, qui conduit à nouveau à la négligence de la maison.
Incorporer au mélange de la faillite, et peut-être le divorce, et vous comprendrez que ce n'est pas surprenant de trouver les maisons de ces propriétaire / débiteurs sont souvent très dégradés. C'est toit qui fuit est probablement le dernier des problèmes de la propriétaire.
Le "F" mot
Forclusion. Ce n'est pas une perspective réjouissante pour le prêteur ou l'emprunteur. Les prêteurs ont des tolérances différentes pour retard de paiement. Cependant au moment où le débiteur est en retard pour le quatrième mois consécutif la grande majorité des prêteurs entamer une procédure de forclusion. Dans le Kentucky la vente de forclusion de la maison aux enchères publiques est généralement entre 6 mois à un an à partir du moment les procédures de forclusion a commencé. Il peut prendre plus de temps - j'ai vu une traînée débiteur artistique sur les procédures de forclusion pour plus que 20 mois! Son paiement de l'hypothèque est de 1300 $ par mois. Après 20 mois qui est devenue une dette importante aggravée par les frais de retard, intérêts, frais juridiques, et le coût potentiel de vente de la propriété à une vente de forclusion public. Pour ne rien dire de la poursuite, moment par la détérioration moment de la propriété. Au moment où elle a quitté la banque avait annulé au-delà de 80.000 $.
Le bailleur de fonds et les intérêts contradictoires de l'emprunteur
Le capitalisme est un système artificiel à merveille. Il les mains non seulement le pouvoir-barons un réseau puissant d'armes avec qui se battre, mais aussi les pauvres et les indigents. Bien que le champ de bataille est loin d'être même, double intérêt chiffres de poussée trop profondément dans la gorge d'un débiteur indigent peut précipiter sa "nucléaire" option de rétorsion - faillite du chapitre 7. Et si ces deux, en symbiose enlacés, sont enfermés dans une danse élégante, hésite entre les dividendes et les catastrophes, les profits et la pauvreté. Un grave faux pas, et le groupe s'arrête de jouer.
Ainsi, des années d'expérience amère, les prêteurs ont appris qu'il est souvent préférable (moins cher) pour tenter d'obtenir la coopération du propriétaire et lui faire accepter de vendre et de quitter volontairement son domicile, plutôt que de l'expulser en vertu de forclusion. Ils peuvent aussi comprendre que la chance de ne jamais récupérer l'argent qui leur est dû par le débiteur est mince. Mais de nombreux débiteurs, choisir de ne pas vendre parce que, à l'époque qu'ils se rendent compte qu'ils ne pourront jamais rattraper son retard sur leurs paiements, ils ont souvent une autre "Ah Ha!" éclair de compréhension: que si elles arrêtent de payer leur hypothèque et attendre simplement que la hache de forclusion à l'automne (ou mieux encore, engager un hatfull des astuces pour garder la hache à la baie), ils peuvent vivre «loyer libre» pendant au moins 6 mois . Alors maintenant, le débiteur se détourne de l'emprunteur à l'occupation, s'apercevant qu'il est dans son intérêt d'éviter la forclusion pour le plus longtemps possible. Et si la maison, le prêteur de la «sécurité», devrait se désintégrer dans l'intervalle, de sorte que ce soit.
La solution
Le prêteur est en mesure d'offrir à l'emprunteur une concession très importante pour sa coopération: d'annuler la totalité de la dette si l'emprunteur trouve un acheteur pour acheter la maison à un prix et des conditions acceptables pour le prêteur, dans le délai stipulé par le prêteur. C'est l'essence même d'une vente à découvert. Les prêteurs établir leurs propres directives pour ce qu'ils acceptent. Ils peuvent dire qu'ils ont besoin pour obtenir juste prix du marché, mais en fait souvent être prêt à vendre pour beaucoup moins. Ils ne veulent pas au hasard cette maison de vente aux enchères et le risque de recevoir un prix très bas. Ou pire encore, recevoir un prix tellement bas que le bien ne répond pas à leurs prix de réserve, et ils finissent par posséder la propriété. Dans ce cas les biens sont administrés par REO du prêteur (biens immobiliers appartenant à) ministère, qui sera ensuite la liste de la propriété avec un agent immobilier. Et le cycle recommence......
Le prêteur a d'abord dit La maison Willows valait 120.000 $, et a voulu l'a vendu à peu près ce prix. Il a obtenu le chiffre de 120.000 $ à quelqu'un qu'il avait embauché pour faire un BPO. BPO est l'abréviation de "courtier Prix avis." Il est semblable à une RMR (analyse comparative du marché) et sert le même objectif: arriver à une juste valeur marchande d'une propriété. La plupart sont dans une "drive-by", ce qui signifie que le "pilote" (généralement un agent immobilier, peut-être un évaluateur) entraîne par l'extérieur de la propriété, prend une à trois photos et des feuilles. Il remplit ensuite la forme BPO du prêteur en ligne et e-mails il à l'image. Parfois, un «interne» est demandée, auquel cas l'agent immobilier va dans la propriété, dure environ 3 internes et externes 3 photos et envoie ces travers au prêteur avec le formulaire complété BPO.
Lorsque le débiteur avait compris qu'il ne serait pas en mesure de sauver sa maison dans les saules, il m'a contacté pour voir si je pouvais l'aider. Il ne voulait pas d'une forclusion de son rapport de crédit, qui l'aurait empêché d'obtenir un prêt hypothécaire ordinaire pendant trois ans. Même avec une faillite du chapitre 7, la période d'attente n'est que de 2 ans à partir de licenciement. Il voulait aussi avoir sa dette annulée. J'ai pu atteindre ces deux objectifs, le sauver environ soixante mille dollars.
Le processus de vente à découvert
Comme un agent immobilier, la première chose que j'ai faite a été d'expliquer à mon client toutes ses options théoriques, y compris acte en tenant lieu de forclusion, la renégociation de prêts et d'autres. Il s'installe sur la vente à découvert. J'ai mis la Propriété Willows, et lui a fait signer une autorisation pour moi de communiquer avec le prêteur pour voir si elle serait d'accord pour une vente à découvert. Rappelez-vous, quand je liste la propriété, le propriétaire ou le débiteur est mon client (pas client). Cela signifie que je doit toujours agir dans son meilleur intérêt. Le prêteur n'est pas mon client et je lui dois pas cette obligation. Dans une vente normale, le vendeur et l'acheteur ont des intérêts divergents grandement: le vendeur veut vendre au prix le plus élevé possible, et l'acheteur veut acheter au plus bas. Dans une vente à découvert il n'ya pas de contester une telle entre les parties: le vendeur veut vendre à tout prix le prêteur accepte, et sont généralement d'accord à tout prix offert, subordonnée à l'acceptation par le prêteur. Ainsi, dans une vente à découvert, le prêteur prend sur le manteau de «vendeur» vis-à-vi de l'acheteur et ce sont vraiment les parties qui négocient le contrat. Maintenant vous autour de votre tête à celui-ci: comme agent de cotation dans une vente à découvert, je suis souvent dans la position particulière de tenter de négocier activement pour la vente au prix le plus bas possible acceptable pour l'acheteur! (Mais toujours avec la mise en garde que cela est dans l'intérêt du vendeur, et de ne pas compromettre la vente). Cette anomalie a de nombreuses ramifications pour la façon dont je dirige et de négocier ces transactions.
Prix, conditions et calendrier
Price: Donc, de combien sera la lop prêteur rabais de ce prix? J'ai généralement constaté que la date d'approches d'enchères, les prêteurs deviennent plus malléables. Pretty inefficaces, car ils perdent beaucoup de temps et d'argent de cette façon. Je fournis le prêteur de la propriété Willows avec matérielles objectives indiquant que le lecteur par BPO était inexacte, étant donné l'état de la maison. Le prêteur a ensuite eu l'BPO interne effectuée. Cela a été clé pour obtenir cet accord particulier fait. J'ai aussi envoyé des photos et des maquettes de mes propres. Dans certains cas, j'ai envoyé les prêteurs plus de 100 photos. Images sont plus parlantes que les mots, et il est essentiel, lorsque les biens sont endommagés, que le prêteur comprendre la forme c'est en souvenir - l'agent immobilier BPO peut faire jusqu'à 50 BPOs une semaine - il ne s'inquiète pas de ce contrat d'un. Mais comme agent inscripteur j'ai besoin de garder le prêteur au courant de toutes les questions qui coïncident avec l'intérêt de mon client. The Willows seconde BPO est revenue à 100.000 $, et le prêteur d'abord tenté d'obtenir ce chiffre. En fin de compte, avec la vente de forclusion en raison de se produire le lendemain, elle a réduit ce montant à 80% des $ 100 000 $, plus 5000 à éteindre les privilèges non reliés à une hypothèque. A 16 heures 50 le prêteur a accepté de cesser la vente de forclusion prévue pour 11 heures 00 le lendemain matin.
Mais bon, ce n'est pas fini tant la grosse dame chante! Parce que la perte de ce prêt était de 60.000 $, et parce que le prêteur a le pouvoir de régler jusqu'à 30.000 $ seulement, nous avons dû attendre pour mot de la fin de la compagnie d'assurance hypothécaire, ce qui nous a finalement obtenu, mais non sans de nombreuses heures de travail supplémentaires.
Comme vous le voyez, le prix de la propriété Willows a été déterminé par le prêteur regardant la ligne de fond - combien nets qu'il recevrait. Et pour obtenir ce numéro, tous les prêteurs en ventes à court demander un «faux HUD-1" ou une "feuille net", présenté simultanément avec l'offre. Dans une transaction immobilière normal, le HUD-1 est établi à la fin de l'opération, après l'accord. - Dans une vente à découvert de la recherche de titres est effectué immédiatement après la liste, même avant qu'il y ait une offre, de sorte que les chiffres peuvent être appliqués à la feuille net dès que nécessaire.
Conditions: Les termes les plus courants distinguer ces offres sont que le prêteur exige souvent des termes tels que "vendus en l'état» et «la preuve de la finance ou les fonds nécessaires à l'offre", et de protéger le vendeur, l'agent immobilier doit acceptation insérer vendeur terminologie indiquant est sous réserve de la libération de toute responsabilité pour les dettes. Rien de tout cela est gravé dans la pierre, et j'ai négocié les réparations et autres concessions des prêteurs. Chaque cas est unique. Livre subiront aucun outrage - écrire l'offre!
Calendrier: Le REO, les ministères forclusion et la faillite semblent souvent manquer de personnel et dépassés, il ne faut pas s'attendre à des réponses instantanées. Certains prendront semaines pour répondre. Assurez-vous que l'acheteur et le vendeur le comprendre. Mais une fois qu'un accord est frappé, le prêteur s'attendent souvent à une fermeture rapide déraisonnable, et tentera de vous pénaliser avec intérêt jours de fermeture après une certaine date. Tout cela remonte à la feuille de calcul net, parce que vous avez informé le prêteur combien il recevra à une date donnée, il tente alors de tenir la ligne à cette date, même si elles sont généralement très lents à réagir. Le prêteur Willows, après avoir pas répondu à plusieurs contacts, nous a donné seulement 2 jours pour fermer! Heureusement, nous avons bien préparé, mais il était très proche.
Note de clôture
Les conséquences fiscales des ventes à découvert ne relèvent pas du champ d'application du présent article. Si vous voulez des infos sur comment gérer les offres concurrentes, double organisme limité au sein de cet environnement, ou besoin d'une copie de la feuille de net-je utiliser, vous pouvez me contacter.
Mise à jour
Voici une nouvelle tournure. Un couple de semaines, j'ai soumis une offre 235.000 $ à un prêteur sur une vente à découvert, (le vendeur doit environ $ 275 000) que le prêteur a finalement accepté. Toutefois, dans sa lettre d'acceptation, tout en bas de la feuille, le prêteur stipulé qu'il conservait son droit de recours contre le vendeur ou l'emprunteur (mon client)! Et ce, malgré la langue qui semble contraire dans le corps de la lettre. Je l'ai expliqué au prêteur que la seule raison de mon client avait accepté de la vente à découvert (et non pas à tirer sur le prêteur autour de la faillite) a été parce qu'il s'attend à obtenir une libération complète de toute responsabilité à la clôture. Après une semaine ou si des querelles, des avocats etc, le prêteur "vu la lumière" et a décidé de la libération.
CMA
Bien que les informations fournies sont jugées fiables, il n'est pas complet, ni justifiée précis. Toujours consulter votre courtier ou un avocat.
Mon nom est Neil Blumberg, courtier immobilier et de l'avocat de récupération (Afrique du Sud), résidant actuellement à Louisville, Kentucky. Je me spécialise dans l'art des arcanes de la finance créative, et d'aider mes clients à acheter et vendre des maisons et l'investissement résidentiel et l'immobilier commercial. Membre de diverses organisations, y compris l'immobilier Real Estate Echangeurs, service récente de l'Association du Grand Louisville des formes Realtors Comité et je suis actuellement président de la section Louisville de la Société immobilière du cyberespace.
Source de l'article: http://EzineArticles.com/125212
lundi 25 avril 2011
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