Est-il vraiment possible d'acheter Immobilier sans argent?

J'ai entendu beaucoup de questions au fil des ans par les étudiants quant à savoir si ou non il est vraiment possible d'acheter de l'immobilier, sans argent. Les questions les plus fréquentes que je reçois sont des courtiers en hypothèques et les agents immobiliers. Depuis les courtiers en hypothèques sont, par définition, formés pour financer un prêt en fonction des exigences des banques, comme 20% des acomptes, alors par définition quelque chose d'autre ne semble être au-delà de la portée de leurs possibilités. Il a été mon expérience que de nombreux professionnels de l'immobilier ne semblent pas comprendre la notion de «sans argent traite".

Premièrement, la définition du sans argent ne signifie pas «sans argent». Il signifie simplement qu'aucun de votre argent vers le bas. Il pourrait être de l'argent Oncle Bob, l'argent des vendeurs, ou d'un prêt de tante Sally. Il pourrait également être une ligne de crédit, un investisseur privé, prêteur d'argent dur ou n'importe qui d'autre d'ailleurs. Il est très important de comprendre ce concept. Maintenant, si vous deviez acheter une maison et de mettre en baisse de 20%, ce qui vous avez emprunté de votre parent, alors vous avez acheté la maison, sans argent. Vous pouvez appeler cela un financement à 100% ou ce que vous voulez l'appeler. Autant que la banque est concernée vous mettez en baisse de 20%. Cependant, il ya un problème avec ça puisque, comme les courtiers en hypothèques beaucoup vous diront, les banques veulent connaître la provenance des fonds. Quand ils voient que les fonds sont empruntés et que vous n'avez pas de "peau" (votre argent) dans l'affaire, puis ils vont rejeter le prêt.

Alors, quel est un investisseur sans mise de fonds va faire pour contourner ce problème? La solution est d'emprunter la totalité de l'argent pour acheter la maison de l'argent. Si vous empruntez de l'Oncle Bob l'ensemble des liquidités, alors vous pouvez être un acheteur au comptant. Les acheteurs au comptant sont très rares aujourd'hui et si vous êtes un acheteur au comptant, alors vous pouvez acheter des propriétés détenues par une banque REO à un prix substantiellement inférieur à leur valeur marchande. Mais Oncle Bob ne va pas se sentir à l'aise prêter de l'argent pour acheter une maison à moins qu'il n'existe de sécurité importante pour lui. Puisque les banques de prêt d'argent au prêt-valeur (LTV) des ratios de 70% Oncle Bob pourrait être particulièrement prudents et ne s'engagent à prêter de l'argent à 60% de LTV. Est-ce risqué pour lui? Eh bien, il est moins risqué que les hypothèques conventionnelles qui sont financés par les banques. Pourquoi est-il moins risqué? Eh bien premièrement, de prêts des banques conventionnelles basées sur une demande de prêt hypothécaire, un pointage de crédit et une évaluation. Mais l'oncle Bob est un peu plus intelligent que la moyenne de la banque. En fait, il peut sortir à la propriété et d'inspecter lui-même. Après tout, si vous n'avez pas le payer, puis il va obtenir la propriété car il a la première hypothèque. Alors Oncle Bob va avoir besoin d'avoir une connaissance suffisante de l'immobilier à l'aise que si vous n'avez pas le payer, et il obtient votre maison qu'il aura un accord.

Oncle Bob va faire son propres compositions et ne va pas se fier à un évaluateur. Oncle Bob va passer des jours voire des semaines d'enquête de la propriété par rapport aux 30 minutes que l'agent de crédit de l'Etat se penche sur un fichier. Si l'oncle Bob est convaincu que votre affaire est une bonne affaire, alors il va prêter l'argent. Si vous payez l'intérêt de 10% et la banque ne lui payant de 2%, puis l'oncle Bob se faire plus d'argent prêté sur l'immobilier par rapport à avoir son argent à la banque. Si l'oncle Bob a fait ses devoirs alors il ne financera un accord à 60% LTV ou moins. Qu'est-ce que cela signifie, c'est que s'il pense que la maison vaut 100 000 $, il sera prêt, vous ne 60000 $ et plus.

Votre défi sera de trouver une maison 100 000 $ que vous pouvez acheter pour 60.000 $. Être un acheteur au comptant rendra votre tâche beaucoup plus facile parce que 99% des acheteurs qui sont en concurrence avec vous cherchez à obtenir un prêt hypothécaire. Actuellement, il est très difficile d'obtenir autre chose qu'un prêt de FHA ou VA. Acheteurs de trésorerie sont en mesure d'acheter des propriétés directement auprès des banques pour aussi peu que 50 cents sur le dollar. C'est une fois dans une vie occasion. Alors commencer à chercher des «Oncle Bob» ou quiconque que vous savez qui a de l'argent. Puis, une fois que vous avez un investisseur alignés commencer à chercher des gros transactions immobilières. Lorsque vous trouvez un accord la mécanique fonctionne comme ceci:

Maison vaut - 100 000 $

Vous achetez pour - 60 000 $

Oncle Bob prêts - 60 000 $

Argent de poche - 0 $

Maintenant que vous possédez la maison, vous attendre 6 à 12 mois pour quelque chose appelé "l'assaisonnement du titre", puis vous allez à votre courtier en hypothèques et vous leur dites que vous voulez faire un refinancement. Vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire conventionnel à 7% pour payer Oncle Bob à 10%. La banque exigera une évaluation et si vous aviez raison dans votre évaluation initiale de l'évaluation devraient venir au moins 100.000 $. Si la banque accepte de vous donner un prêt LTV de 70% de l'évaluation 100 000 $, alors ils seront prêts, vous 70.000 dollars. Assumer les frais de clôture sont 5000 $, donc après avoir payé l'oncle Bob de retour 60 000 $ vous êtes de gauche avec le scénario suivant:

Maison de valeur - 100 000 $

Prêt bancaire - $ 70,000

Capitaux propres - $ 30,000

Trésorerie laissés par refinancer - 5000 $

Vous venez d'acheter une maison sans argent vers le bas. Et vous avez maintenant 5000 $ dans votre poche et 30.000 $ de l'équité dans la maison. C'est ce qu'on appelle en détresse l'investissement immobilier. Votre défi n'est pas de trouver l'oncle Bob. Il ya beaucoup d'oncle Bob est là-bas. Ils sont appelés bailleurs de fonds durs ou des investisseurs privés. Votre défi est de trouver une maison 100 000 $ que vous pouvez acheter pour 60.000 $. C'est la partie difficile. Pour ce faire vous allez avoir besoin de trouver un vendeur en détresse. Si vous pouvez apprendre comment faire cela, alors vous n'aurez aucun problème à trouver de l'argent. Débutant en détresse investisseurs immobiliers pensent que trouver de l'argent et avoir un bon crédit sont les obstacles à leur début à investir dans l'immobilier. Ce n'est pas vrai. Le plus grand obstacle est l'éducation. Apprendre et comprendre comment et pourquoi vous pouvez acheter une maison 100 000 $ pour 60.000 $. Comprendre et savoir ce que le vendeur est en détresse et pourquoi ils vendent une maison pour moins que sa valeur actuelle. Puis sortir et commencer à chercher un accord. Quand vous en trouvez un, appelez-moi. Peut-être que je vais vous l'acheter.

Source de l'article: http://EzineArticles.com/1702496