Fondamentalement, l'achat de biens en Italie se compose de ces trois étapes: offre d'achat, un accord préliminaire («compromesso" en italien) et enfin l'acte de vente ("rogito" en italien). Seule la dernière de ces étapes est strictement obligatoire, car il est la source de la transcription du changement de propriété au registre foncier ("Registro Immobiliare" ou "Catasto»). Quoi qu'il en soit, l'accord préliminaire («compromesso») est largement utilisé, car il s'agit d'un acte sous seing privé en indiquant le prix et les autres conditions (par exemple le plan de paiement), engageant les parties jusqu'à ce que le prix est entièrement payé et l'acte définitif qui peut être fait . La description qui suit est destiné à fournir des informations minimales pour orienter un acheteur éventuel. il est conseillé d'avoir l'assistance d'un avocat ou un notaire à chaque étape du processus.
Le Code fiscal
Pour accomplir le processus, vous aurez besoin du «Codice Fiscale" Ceci est un code d'identification personnel qui peut facilement être obtenue dans tous les bureaux locaux de l'Agence de l'impôt («Agenzia delle Entrate"). Le "Codice Fiscale" est nécessaire pour la "rogito", mais il est également requis pour ouvrir un compte bancaire, pour activer les utilitaires divers (électricité, téléphone, gaz, eau, etc) et de payer les taxes sur la maison (ICI et de taxe sur les déchets).
Vérifications importantes avant d'acheter
C'est une bonne idée de vérifier la propriété au registre foncier, avant de faire une offre formelle ou à signer la "compromesso". Ceci est destiné à vérifier que le vendeur a le droit le titre de vendre la maison et qu'il n'ya pas de contraintes hypothécaires ou autres sur la propriété. Vous devez également vérifier (un géomètre ne peut faire cela) que le logement est conforme aux règlements de construction. Pour une bonne estimation des dépenses nécessaires, vous devriez considérer les coûts supplémentaires d'achat (taxes, frais d'intermédiation, frais de notaire etc) et les coûts de fonctionnement de la maison, en particulier les frais de copropriété, qui peut être considérable et que le vendeur doit document à l'acheteur. Tous ces coûts sont mieux détaillés plus tard.
Offre d'achat
Le but principal de l'offre d'achat est de montrer au vendeur de votre intention sérieuse d'acheter la maison et à obtenir de lui une réponse claire (acceptation ou refus). L'acheteur fait l'offre au vendeur de déclarer sa volonté d'acheter la maison à un certain prix jusqu'à une certaine date, si le vendeur l'accepte, il ne peut pas vendre la maison à quelqu'un d'autre. Depuis l'offre d'achat n'est pas un engagement révocable à acheter, la meilleure chose est d'avoir l'assistance d'un avocat ou un notaire avant de le signer. L'agent ou le vendeur peut pousser à avoir un dépôt, mais bien l'acheteur n'est pas tenu de payer toute somme à l'offre d'achat. Quoi qu'il en soit, si un acompte est versé, il doit être entièrement remboursé si le vendeur n'accepte pas l'offre.
Accord préliminaire («compromesso")
L'accord préliminaire est un contrat privé entre l'acheteur et le vendeur qui déclare tous les termes et conditions de la vente: le prix, le plan de paiement, la date de la "rogito", tous les détails de la propriété (servitude, etc) et d'autres conditions particulières qui peuvent s'appliquer à la vente. Signature de l'accord, l'acheteur verse un acompte (appelé "caparra»), généralement égalant 10% du prix convenu. S'il se retire, il perdra la caution. Si le vendeur retire, il devra payer le double du montant de la caution.
L'acte d'achat («rogito")
C'est le contrat qui conclut la vente. Il a une forme publique. Les deux parties (l'acheteur et le vendeur) de signer le contrat, en présence d'un notaire. Le "rogito" se fait uniquement lorsque le prix convenu est versé: habituellement, le solde est payé au moment de l'acte. Comme la praxis, le notaire est choisi par l'acheteur, car il paie les frais. Le notaire doit s'assurer de l'identité des parties et de la légalité de l'acte. Il collectionne aussi les taxes (voir plus loin), les registres de l'acte (dans les vingt jours) et il transcrit au registre foncier.
Coûts et taxes
Parmi les coûts d'achat, vous devriez envisager:
Frais d'agent immobilier (généralement 3% du prix hors TVA 20%).
Frais de notaire (très variable, à titre indicatif entre 1500 et 3500 euros ou plus, selon le prix de l'immobilier et d'autres conditions).
TVA (10% du prix) si la maison est achetée par la société qui construit ou restructuré il.
La taxe d'immatriculation («tassa di registro"): 168 euros si la maison est achetée par la compagnie, 7% de la valeur cadastrale (ie la valeur de la maison est inscrit: généralement, il est beaucoup moins que la valeur de marché) si la maison est achetée d'un propriétaire privé.
Hypothèque d'impôt ("imposta ipotecaria"): 168 euros si la maison est achetée par une entreprise, 2% de la valeur cadastrale si la maison est acheté à un propriétaire privé.
Taxe cadastrale ("imposta catastale"): 168 euros si la maison est achetée par une entreprise, 1% de la valeur cadastrale si la maison est acheté à un propriétaire privé.
En conclusion, si vous achetez la maison de l'entreprise qui a construit ou rénové, vous payez la TVA de 10%, calculé sur le prix déclaré de la maison (c'est à dire la valeur écrite sur les "rogito»), plus 504 euros pour les autres taxes (enregistrement, d'hypothèque, cadastre). Si vous acheter la maison à partir d'un propriétaire privé, vous ne payez pas la TVA, mais un total de 10% sur la valeur cadastrale de la maison pour enregistrement, d'hypothèque, des taxes cadastrales. Pour être plus exact, la loi vous laisser le choix entre payer sur le prix déclaré ou sur la valeur cadastrale, ce qui est généralement beaucoup moins que le prix du marché. Cette mesure vise à éviter que les parties déclarent un prix inférieur fidèle à économiser sur les impôts.
Parmi les coûts de fonctionnement de la maison, vous devriez envisager, en plus des frais pour les services publics:
Taxe locale sur les propriétés (ICI: "Imposta Comunale Immobili sugli»). Cette somme est versée à la municipalité où est située la maison. Elle est payable en deux parties, en Juin et Décembre. Il s'agit d'un pourcentage de la «valeur de la maison". La «valeur de la maison» est définie comme égale à la rente cadastrale ("rendita catastale") multiplié par 100. La Municipalité a la faculté de fixer le taux (appelé "aliquota ICI") dans une fourchette de 4 à 7 x Mille. Par exemple: si le «aliquota ICI" est de 7 x Mille et cadastraux loyer est de 600 Euros, la maison est évaluée à 60.000 euros et l'impôt à payer est ICI 420 Euros (soit 7 x mille de 60.000 euros).
Déchets d'impôt: elle couvre le coût de la collecte des ordures et dépend de la surface (SQM) de la maison et le nombre de personnes résidentes. Pour une maison de 100 m² avec quatre personnes, vous pouvez s'attendre à quelque chose comme 300 Euros / an.
Frais de copropriété: ce sont les dépenses annuelles pour les services communs de condominium (lumières, jardin, ascenseur, nettoyage etc.) Le vendeur doit donner la preuve du montant de ces frais à l'acheteur. Il a aussi de montrer après avoir payé les montants Tose pour le cours et l'année dernière. Si le vendeur n'a pas payé, l'acheteur peut être demandé de payer à sa place.
Source de l'article: http://EzineArticles.com/5401264
jeudi 27 octobre 2011
0 commentaires
Enregistrer un commentaire