Pages

jeudi 8 avril 2010

Finances de la propriété à bail à court terme au Royaume-Uni

Ce généralement, mais pas exclusivement, se rapporte aux commerces, des établissements publics, restaurants, plats à emporter et autres, principalement des entreprises de type de détail. Les baux sont sous-jacentes à court terme et opèrent généralement à partir de seulement un an à 25 ou peut-être 30 ans, avec cinq à dix ans étant les plus répandus.

L'achat d'une entreprise à bail a toujours posé un problème pour les banques car il n'y a pas de valeur intrinsèque dans le bail lui-même. Si le locataire ne paie pas le loyer, puis le titre revient à la franc-tenancier et donc en cas de défaut, il n'existe pas de valeur pour la banque. Malgré cela, il ya bien sûr la «valeur» pour l'acheteur, mais c'est en effet au sein de la «bonne volonté» de l'entreprise acquise. L'achalandage est un actif incorporel d'une entreprise commerciale. L'acheteur d'une entreprise est souvent prêt à payer pour le nom de «bon» de l'entreprise en plus de la valeur de ses actifs. De toute évidence, si le locataire n'a pas payé le loyer, étant alors en défaut à la banque est également probable. La réputation de l'entreprise devront également avoir été perdu et, partant, sans valeur réelle. C'est pour cette raison remercier les banques sont réticentes à prêter contre une «bonne volonté» de valeur.

Par conséquent, la banque prendra en considération ce type de prêts non garantis d'être et donc plutôt que de financer des prêts hypothécaires commerciaux, il sera traité comme un prêt commercial.

Les prêteurs sont peu susceptibles de fournir des financements importants sur une base non sécurisé et donc en l'absence de toute garantie subsidiaire, ils vont chercher un dépôt très élevé. Bien qu'il n'y ait aucune règle dure et rapide la plupart des banques seront à l'aise avec les prêts de plus de £ 25-30,000 non garanties et de nombreux fera beaucoup moins que cela.

L'attitude banques dépend du secteur dans lequel opère l'entreprise, l'expérience du propriétaire dans ce secteur, le niveau de contribution en espèces, comparativement à leur niveau de soutien et bien sûr les performances commerciales de l'entreprise elle-même. Tous ces aspects (et plus) seront pris en compte pour apprécier le risque sous-jacents et donc de l'attitude ou la volonté de prêter. Certains secteurs, par exemple, des établissements publics, sont considérés comme étant à risque très élevé puisque le nombre de défaillances d'entreprises est extrêmement élevé dans ce secteur.

La forme la plus commune de la sécurité (à l'extérieur du bail lui-même) que les banques se tournent vers une [hypothèque légale charge] sur la maison du propriétaire. C'est souvent une deuxième hypothèque derrière le principal prêteur (en général une société de construction). Si les prêts à une société à responsabilité limitée, il est probable que des garanties personnelles de l'administration sera nécessaire.

Une alternative est maintenant un prêt au titre du régime de garantie des finances d'entreprise, où le gouvernement fournira une garantie à la banque pour 75% du prêt.

Ce nouveau système remplace temporairement les petites entreprises de prêt système de garantie, qui a été suspendue jusqu'en Mars 2010. En ce moment, le gouvernement ont annoncé des plans pour l'avenir. Ce nouveau régime (EFG) est similaire à la SFLGS mais un peu plus large. Il se compose des éléments suivants;

* Le gouvernement garantira les prêts à 75%
* Les prêts ont une durée de vie de 3 mois d'échéance à 10 ans.
* Les entreprises doivent avoir un chiffre d'affaires ne dépasse pas 25 millions de livres qui ont du mal à financer l'accès.
* La valeur des prêts par l'intermédiaire du EFG sera entre £ 1.000 et £ 1m.
* Les frais de la Banque de 1,75%, des primes d'assurance (à l'ordre BERR) 2% par an sur le solde de la réduction.
* Découverts peuvent être refinancés sous réserve de la Banque continue de faire une installation appropriée en cours du fonds de roulement disponible - de convertir tout ou partie d'un découvert existants en un emprunt à terme afin de libérer des capacités dans le découvert de rencontrer les besoins en capital (sous réserve habituelle de crédit d'évaluation)

Il convient de noter que même si le gouvernement garantit 75% du prêt cela ne signifie pas que la banque sera automatiquement prêter 75% des coûts du projet. Le point de départ pour la banque seraient-ils faire l'avance si elles avaient de sécurité - bien qu'il doit y avoir une réponse positive à cette question. certains secteurs industriels sont considérés comme un risque plus élevé, par exemple, des établissements publics, et par conséquent pour ce type de prêts, ils peuvent limiter leur soutien à 50-60% des coûts. Chaque proposition est examinée et évaluée selon ses mérites propres.

0 commentaires

Enregistrer un commentaire