Optimisation d'achat collectif d'appartements résidentiels

DO ACCUEIL-ACHETEURS DE LEVIER DE LEUR CAPACITE EFFECTIVE achat collectif?
Permettez-moi de faire cette déclaration scandaleuse au début de ce post - "La plupart ...... (S'il vous plaît noter que je généralise pas) La plupart des consommateurs ou des investisseurs de détail dans le segment des biens immobiliers résidentiels n'ont pas une idée sur ce qu'ils recherchent , ce qu'ils négocient et exactement quoi s'attendre. Ils font semblant d'être des experts avec leur source de connaissances ou d'expertise étant un autre l'un d'eux ".
Je vais vous expliquer ce qui précède. Donnez-moi un certain temps pour établir une analogie. Ces consommateurs très, quand ils sortent d'acheter des voitures, ils ne prétends pas en savoir beaucoup plus que le constructeur automobile. Quand ces clientèles très consulter un médecin, ils ne cherchent pas à jeter leurs connaissances limitées acquises sur le domaine de la médecine à un spécialiste. De même, quand il s'agit de l'immobilier, nous avons plus prétendre que les vrais spécialistes, des deux côtés de la table.
En tant que membre du groupe REALTY affaires CERTES, j'ai eu l'occasion de rencontrer un peu de groupes de clients, qui voulaient sortir et source d'opportunités d'investissement pour eux-mêmes. Quelques petits groupes, certains plus importants. Si je dois fixer un pourcentage de telles transactions fécondant, je crains que ce ne sera pas plus de 5 %.... seulement cinq pour cent? POURQUOI?
En premier lieu, ces groupes tentent de repérer, comparer, négocier et conclure l'affaire, par ces derniers. ILS N'ONT PAS UN EXPERT EN DEHORS DE L'AGENCE DE LA POIGNÉE DE CESSION. Je voudrais traiter les handicaps et les menaces de cette approche, en avance sur l'article.
Comme une affectation directe, je suis en contact avec ces groupes d'acheteurs, la plupart des cadres d'entreprise dans le groupe d'âge de 30 - 40 du secteur privé, à partir de blocs d'alimentation, 35-45 et secteur public. Voici quelques-unes des principales observations sur mes interactions.
La plupart des groupes tenter de désigner un collègues de travail peu entreprenants afin de mener les discussions, avec les promoteurs / agents. Ces membres ne doivent pas toujours être les plus compétents, diligents ou même dans le besoin, autant que ce placement particulier est concernée.


   1. Les groupes sont grands, lorsqu'ils sont produits. Mais avec le progrès du temps et le manque de succès visible, les déperditions de présence.

   2. A peine sont des dames désignés comme membres. Il doit sûrement y avoir une raison!

   3. Il n'y a pas de leader clair, et la division de la spécialisation, ou de responsabilité.

   4. Il n'ya pas de mandats clairs et un délai défini, lignes, points, prix et spécifications, au début du processus d'inscription court.

   5. La plupart des discussions commencer par les prix et toutes les discussions méandres de prix par pc

   6. Cela dit ce qui précède, les groupes voudraient considérer toutes les catégories de produits, y compris la terre, même si, pour des raisons académiques seulement.

   7. NON FINANCIERS COMMITTMENTS prises, en l'absence de ce qui précède.

   8. Chaque commande est une valeur de plus de 100 appartements, ou, près de 50 crores des ventes.

 
J'ai également noté que celui qui a invité CERTES REALTY dans un tel la première réunion / présentation des titres de compétences ne tire un public plus large, et tout le monde est plein d'espoir des experts fournissant une solution immédiate à des prix 30-40% en dessous du prix du marché. Malheureusement, il ne se passe pas comme ça. Plus souvent qu'autrement, les membres de mon équipe, à l'issue de la réunion serait encore penser à la définition des exigences, plutôt que de livrer la solution.
Cela dit ce qui précède, il est extrêmement important que telle cession est toujours structurée d'une situation gagnant-gagnant pour les trois impliqués dans la transaction - le développeur, les acheteurs et les parties liées comme les banques, investisseurs, etc Nous nous efforçons de parvenir à un taux de réussite plus élevé sur de telles cessions.
Dans la section ci-dessus, nous avons cherché à «ce qui-ne-pas-faire». Il serait impératif de mettre l'accent sur «ce qui-to-do-droit", et faire en sorte que les aspirations de chacun sont remplies.
un conseil) Le premier et avant tout que je fais du bénévolat normalement aux clients est - "N'essayez pas de le faire vous-mêmes. Si vous aviez été un expert sur chaque domaine connexe, il n'y aurait pas eu d'espace pour les organisations professionnelles». Maintenant, il n'ya aucun intérêt ici. Cet avis est purement à titre professionnel. Vous voyez, le temps c'est de l'argent et l'argent épargné peut se faire que sur la base de «ce que vous savez, plutôt que que vous connaissez». J'ai vu des gens prendre des appels de jugement fondé sur un de leurs membres de connaître quelqu'un, ou d'avoir interagi avec une brochure, ou un représentant d'un organisme promoteur.
b) Définir ce que vous voulez, plutôt que d'accepter ce qui est disponible - La plupart des groupes auxquels j'ai collaboré ne mentionnent à la première réunion elle-même qu'ils ont la capacité d'acheter de 1000 appartements si elle est disponible @ rs. XXXX par pied carré. Pour moi, c'est une mauvaise façon d'envisager une acquisition de capital. Prix d'un produit est une fonction des valeurs - Immobilisations corporelles et actifs incorporels. Sans reconnaître votre besoin, on ne peut définir le prix. Dans mon expérience, la plupart de tels ordres tombent en dessous de 10% du nombre initialement prévu, une fois les détails sont en circulation.
c) Reconnaître les handicaps et faiblesses - de nombreuses fois, l'enthousiasme et l'optimisme l'emporte. De nombreux groupes ne reconnaissent pas le fait que les projets immobiliers prendre 2-4 ans pour compléter, et ils ne peuvent pas se permettre une attention soutenue au suivi de l'avancement de leur projet. Cela conduit à la glisse sous le suivi et finalement, la qualité des livrables convenus.
d) Il est l'expertise que vous payez - Vous avez besoin d'expertise pour la due diligence de la terre, les approbations, la conception, les pouvoirs des développeurs et toutes les facettes du projet. Si l'écart est analysé, le coût de l'enrôlement d'un organisme expert est inférieure au coût d'une date d'un dîner avec la famille. Est-il sage de mettre cela?
e) Charge & payer pour les services - Nous demandons toujours des groupes de clients pour former une petite société, association ou groupe de service et de rechercher un montant notionnel entre Rs.3, 000 à 5000 de chacun des membres de l'intention. Chaque fois que ces groupes ont envoyé nos circulaires chez les salariés, il ya une horde de «ayes 'pour le logement. Quand une composition est proposée, 60 & drop out. Pourquoi ??????? Qui illustre la gravité. Quelques membres entreprenants assumer la responsabilité pour l'interaction avec d'éventuels partenaires. Doivent-ils payer les coûts et les dépenses de leur poche? Est-ce qu'ils prennent des engagements personnels aux fournisseurs de services de les prendre à bord? Une meilleure façon serait d'accumuler un ensemble petit et couvrir les coûts. En outre, payer les petites dépenses par le biais de ce fonds. Rappelez-vous, on pourrait tirer d'une évaluation beaucoup mieux en payant roupies. 3000 vers le corpus lorsque vous avez l'intention d'acheter un bien en immobilisation valoriser plus de 30 lakhs.
Dans notre cas, nous cherchons une Rs minimaliste. 10000 à partir d'une entreprise, comme une reconnaissance symbolique de notre effort, de la réception de ce qui signifie le besoin du client. Aucun autre droit n'est taxables à une date ultérieure.
Ne perdons pas les faits tels qu'ils demeurent dans le secteur de l'immobilier
- Le taux de réussite n'est pas plus de 3%!
Cela dit ce qui précède, il ya des exemples d'expériences réussies dans la région de Delhi NCR, sur de telles transactions. La question à se poser est sans objet: --


    * Que faisaient-ils différemment?

    * Comment avez-Ils vont?

    * ELLES NE SONT PAS heureux qu'ils aient invoqué des faits professionnelles, et non des présomptions?