Les ventes à découvert sont devenus un terme de notre vie quotidienne dans les deux dernières années. Je parie que beaucoup d'entre nous ont même pas entendu parler de cette durée de 70 à 10 ans, mais maintenant il est aussi commun que d'un téléviseur hamburger ou le plasma. Une «vente à découvert» signifie en termes simples que la banque est prête à prendre moins que ce que la banque est due par le propriétaire et permet de vendre la propriété pour que le propriétaire pour éviter une forclusion et une vente de syndic. Les banques le font pas parce qu'ils sont tous devenus tellement reconnaissante pour les contribuables pour eux renflouer au cours de cette crise financière, mais en raison d'une pragmatique »moindre de deux maux" de calcul que les chiffres qu'il en coûtera moins pour la banque amortir une partie du prêt en raison de la vente à découvert que le coût d'une forclusion, détention de l'actif et ensuite une éventuelle cession de l'actif (biens) à une date ultérieure. De plus, le marché d'aujourd'hui, surtout après le fameux stress tests que les Feds mis beaucoup de banques à travers, ils ont vraiment besoin de montrer la liquidité, c'est à dire que l'argent liquide bien dans la banque que possible, parce que s'ils le font pas, les Feds peuvent en avoir besoin à prendre davantage de fonds du TARP, qui vient avec une loupe sur la masse salariale de la banque, ou pourraient se retrouver sur la FDIC "quasi-morte" liste?.
Beaucoup d'acheteurs fuient loin de ventes à découvert si. Ils ont eu tant de publicité que les mauvaises de nombreux acheteurs et de nombreux agents immobiliers ne veulent même pas à mettre une offre sur une propriété offerte en vente à découvert. La plupart des gens pensent que les ventes à découvert sont des labyrinthes sans fin qui va verrouiller les acheteurs des contrats et après avoir accroché là pour les huit prochains mois, l'acheteur ne sera pas obtenir la propriété au prix initial de toute façon. Certaines de ces craintes sont vraies. Beaucoup sont vraies à cause de la façon banques gérer le processus, même si certaines sont vraies raison de l'incompétence des agents de manutention des ventes à découvert. Mais nous ne sommes pas ici pour blâmer quiconque, nous ne sommes ici que pour explorer ce que vous en tant que l'acheteur doit et ne doit pas faire afin de rester sain d'esprit et finalement atteindre votre objectif: acheter votre maison de rêve au prix que vous pouvez vous permettre. Alors nous y voilà, nos leçons sept des ventes à découvert:
1. Ne vous attendez pas les banques à donner des maisons de là.
Oui, les banques ne veulent pas prendre cet inventaire sur leurs livres, mais aussi ne veulent pas perdre leur chemise complètement et ils ont à travailler dans leurs directives internes. Faire Super offre lowball agressive de ventes à découvert ne sont pas toujours vous même un regard sérieux par le prêteur. Vous pouvez vous attendre d'une réduction de 5-10% hors de la valeur marchande de la propriété en fonction de l'état du processus d'éviction et l'état de la propriété, mais rien au-delà ce nombre fera la banque indifférent à votre offre et vous faire réfléchir qu'ils peuvent obtenir plus d'argent en terminant le processus d'éviction et les revendent ensuite dans la maison comme un REO. Vous pouvez commencer avec une offre lowball, mais alors être prêt à votre offre si la banque dit non.
Lorsque la banque commence une approbation de vente à découvert processus, la banque va commander un BPO soi-disant - Avis Prix courtier d'un agent immobilier local. C'est une mini-évaluation que les États de l'avis de ce courtier immobilier de l'état de la propriété, comps dans la région et la juste valeur marchande de la propriété comme il est et comme un jour «vente de feu» 30 de valeur. La plupart des agents d'aujourd'hui fuient loin de faire BPO, parce que c'est beaucoup de travail pour un maigre montant de 40, que les banques paient pour les BPO en moyenne. (Note: Je ne crois pas que les banques sont vraiment sérieux à propos de cette crise des saisies ensemble parce que s'ils l'étaient, ils seraient plus sérieux investir de l'argent dans le processus, par exemple, ils seraient probablement payer plus pour mieux qualifier plus précis BPO,. même si elles avaient pour récupérer cette taxe plus élevée par l'engagement. Ils seraient également embaucher et former des négociateurs beaucoup mieux comparer à des gens qu'ils ont travaille dans les départements de ventes à découvert, dont la plupart n'ont aucune expérience en évaluations immobilières, les négociations, gestion d'actifs ou de toute autre domaine pertinent; sont surmenés, sous-payés), indifférent, insensible, grossier, et globalement incompétents pour gérer le processus.
Une fois que le BPO revient, le négociateur de la banque va répondre à l'offre. Si l'offre est supérieure à 10% inférieure à la valeur de BPO, s'attendre à une contre-offre ou d'une négation pure et simple de la banque. La partie amusante c'est que vous n'aurez jamais la chance de voir le BPO, peu importe comment elle est folle. Nous avons eu une fois une maison avec une fondation fissurée et une offre de marché équitables espèces basée sur la juste valeur marchande de la maison, moins le coût de la réparation des fondations (qui est d'environ $ 35.000). La banque a refusé de prendre notre offre en raison de la valeur de la BPO, qui a été fait uniquement de l'extérieur et ne mentionne même pas la fondation fissurée. Nous avons même fait une évaluation complète par un évaluateur extérieur et de l'envoyer à la banque pour montrer qu'il s'agit d'une juste valeur, pas de chance. Il nous a fallu quatre mois pour convaincre la banque d'avoir un autre BPO fait et effectivement aller à l'intérieur pour regarder la fondation fissures avant nous avons finalement obtenu de la vente agréé.
2. Ne vous attendez pas à fermer dans les 30 jours, même si la liste le dit
L'approbation de vente à découvert est un processus long. Si le courtier inscripteur ou négociateur du vendeur déjà soumis le paquet pour le prêteur (s), il prend encore le temps de mettre tout le monde sur la même carte. Très souvent, au moment où le prêteur 2e délivre une approbation, l'approbation du prêteur 1er expire et négociateur du vendeur a pour démarrer le processus à zéro. Processus de vente à découvert est longue et compliquée. Il faut au moins 30 jours pour le fichier pour trouver un bureau de jeter une ancre, et puis un autre 20 jours pour le négociateur de découvrir le fichier de la poussière accumulée et des boîtes de beignets, puis un autre 10-20 jours pour commander un BPO (courtier Prix d'opinion). En attendant, le négociateur peut également constater que certains documents sont manquants et le vendeur maintenant le fichier doit revenir à l'arrière de la file d'attente pour tous les documents à venir, dont il semble qu'ils ne lisent pas toute façon, ils suffit de mettre une coche qu'ils ont quelque chose dans le fichier: "Dernière déclaration pour l'année montrant un revenu nul, Check relevé bancaire du mois dernier montrant un solde négatif, Check Image de chien du voisin, Check ....».
3. Pas toutes les banques sont égaux
Certaines banques sont plus négociables, certains sont moins. Donc, avant de faire une offre sur la maison, découvrir qui sont les prêteurs ou réparateurs sont (Réparateurs sont les entreprises qui traitent les paiements pour le compte du détenteur de la banque ou la note, ils ne sont pas nécessairement propres de l'hypothèque, ils traitent les paiements justes, telles comme EMC Mortgage comme l'une des plus grandes là-bas). Certaines banques comme Wachovia, Bank of America, Wells, et certaines petites banques sont relativement faciles et simples à gérer. Si vous voyez américaine Bank, Chase ou CitiMortgage comme l'un des prêteurs concernés, s'attendre à un long processus qui pourrait ne jamais plus étroite à tous, basée sur notre expérience.
4. Ne verrouillez pas votre dépôt dans une vente à découvert d'entiercement
C'est un processus normal d'envoyer votre dépôt à la société d'entiercement une fois que votre offre est acceptée par le vendeur, qui peut s'élever à 1-3% du prix convenu de vente de la propriété. Si pour quelque raison que votre entiercement ne ferme pas sans faute ou responsabilité de l'acheteur, vous pouvez toujours demander votre dépôt escrow dos, et il ya très peu de cas où vous pouvez perdre votre dépôt. Mais il n'y a rien "normal" avec des ventes à découvert. Assurez-vous que votre agent a écrit dans le contrat d'achat que le dépôt sera transmis à la société d'entiercement SEULEMENT après avoir reçu une approbation écrite de la vente à découvert à l'accord sur le plan de tous les prêteurs. De cette façon, vos mains sont libres, et si vous souhaitez continuer à magasiner pour une maison alors que les prêteurs sont de leur acte ensemble, vous êtes libre de faire ce dont vous avez besoin sans compromettre votre dépôt d'argent
5. Ne pas jouer un encan silencieux
Certains agents inscripteurs refusent d'accepter votre offre jusqu'au le prêteur accepte, ce qui signifie qu'ils vont envoyer votre offre ainsi que toute autre offre qui vient dans le processus d'approbation pour le prêteur, et de laisser le prêteur décidera qui offrent à prendre. En conséquence, vous êtes en attente dans l'obscurité totale pendant des mois et des mois en pensant que vous pourriez avoir une chance d'acheter les biens que vous voulez, et ne sachant même pas que chaque semaine, le courtier inscripteur continue à envoyer de nouvelles offres pour les prêteurs qui prennent leurs douces le temps de prendre une décision. Je crois que c'est complètement faux, et il met les acheteurs au début qui a eu le sentiment d'urgence dans une situation désavantageuse. A mon avis la seule raison de cette situation est de permettre au courtier inscripteur d'utiliser l'offre au début comme celui-ci pour gagner l'approbation du prêteur sans commettre aux acheteurs dans l'attente d'un acheteur qui va utiliser le courtier inscripteur en tant que courtier de l'acheteur que bien. Savoir ce que les banques vont prendre, le courtier inscripteur saisit l'acheteur ainsi, et des poches des deux côtés de la Commission. Croyez-moi quand je vous dis que ce comportement contraire à l'éthique qui se passe chez l'immobilier «professionnels» plus souvent que vous pouvez penser. D'ailleurs, je doute que cette pratique est légale: le vendeur et non le prêteur, est toujours le détenteur du titre de la propriété et en tant que telle devrait être la personne qui accepte ou non accepter les offres, puis de les envoyer pour «payer courte hors d'approbation" à la les prêteurs. Les prêteurs ne peuvent pas accepter des offres comme ils ne sont pas titulaires du titre avec des ventes à découvert.
Mettez dans votre langue offre spécifique exigeant que le vendeur accepte qu'une seule offre (le vôtre) et aucune autre offre soit acceptée par le vendeur jusqu'à ce que et à moins que vous annuler cette offre ou s'abstenir d'accomplir. Bien sûr, le courtier inscripteur va essayer de vous dire que c'est la façon dont ils gèrent leurs listes, puis assurez-vous que votre courtier leur dit que c'est ainsi que leur courtage poignées offres d'achat, et aucune autre manière sera acceptable, sinon vous perdez votre temps.
6. Ne même pas sortir de votre maison sans une lettre de pré-approbation
Obtenir du financement est l'obstacle le plus important marché d'aujourd'hui. C'est le numéro un traite raison ne se ferment pas, il est donc logique que vous obtenez cette incertitude de la route plus tôt dans le processus que possible. Il ya beaucoup de sources de financement hypothécaire d'aujourd'hui indépendamment de ce que les médias vous dit, surtout si vous êtes à la recherche d'une maison sous-$ 400 000 et vous avez un bon crédit et ne peut prouver votre revenu. Il ya d'excellentes sources de projets de rénovation, il ya des sources pour les prêts Jumbo et super-jumbo, même prêts revenu déclaré font leur apparition ici et là. Recueillir tous les documents que vous, rencontrer un prêteur et obtenir une lettre de pré-approbation fondée sur le plus haut montant que vous pouvez vous permettre. Cela ne signifie pas que vous allez offrir cette somme, il vous montre juste la limite supérieure de votre recherche. Après avoir obtenu votre approbation et que vous fermez l'achat, n'achetez pas de nouveaux jouets, ne pas ouvrir de nouvelles cartes de crédit, ne co-signe pour bateau de votre beau-frère de loi de pêche. Dès que vous vous inscrivez pour une nouvelle dette, votre dette au revenu ratios de sortir de whack, votre baisse des scores et votre pré-approbation lettre devient tout aussi importantes que "McCain-Palin" autocollant en 2009.
7. Vous ne pouvez pas toujours obtenir ce que vous voulez ...
Impossible d'obtenir ce que vous cherchez exactement? Est-il difficile de trouver une maison 3000 pieds carrés sur un terrain de demi-acre, une piscine, six chambres et un bar, le tout au prix de 400 000 $ ou moins? Compromis! Trouver une autre façon d'obtenir ce que vous voulez. Par exemple, j'ai un couple qui cherche un pc 2000 maison pour moins de $ 500,000, et ils ne peuvent pas trouver quelque chose de décent. Ainsi, au lieu, nous avons trouvé un bien qui était un fixateur avec seulement 1100 pieds carrés pour 300.000 $. Ils ont financé l'acquisition des biens, le coût de remodeler et de 1000 pieds carrés Outre une chambre avec la FHA 203 (K) de prêts, par conséquent, ils ont fini avec un prêt 450 000 $ et un pc 2100 établissement flambant presque neuf.
J'ai eu un autre client qui ne pouvait pas acheter une propriété, car il est venu dans ce pays il ya deux ans et avait seulement une déclaration d'impôt par an. Sans deux ans d'impôts et un chèque de paie fort, il ne pouvait pas obtenir tout financement, même s'il avait 20% d'acompte. Ainsi, au lieu que nous avons négocié un acte All Inclusive Trust, où le vendeur effectué une combinaison d'un prêt hypothécaire existant et prêt privé par le vendeur et ont pu acheter la maison que l'acheteur aimé. Dans un an ou deux, lorsque l'acheteur dispose d'une documentation suffisante pour satisfaire le prêteur, il va refinancer prêt privé par le vendeur en un prêt bancaire ordinaire en son propre nom. Soyez créatifs, sortir des sentiers battus, vous pouvez faire tout accord passerait-il si vous travaillez avec un courtier instruits sophistiqués.
Achat immobilier est aujourd'hui extrêmement difficile. Les marchés offrent des nuances assez comme il est, et chaque semaine nous faisons face à de nouvelles lois et réglementations des organismes de réglementation provinciaux et fédéraux qui offrent rien en termes de compréhension marché immobilier, mais surtout essayer de marquer quelques points populistes pour les prochaines élections. Mais malgré tous les défis, c'est encore le meilleur moment pour acheter la maison de vos rêves que vous pouvez profiter pendant de nombreuses années à venir. Ne manquez pas cette fois-ci, ne lisez pas les journaux qui Doom propagation et morosité, pensez à vos besoins et d'avancer. Bonne chance avec votre recherche!
Source de l'article: http://EzineArticles.com/3550436
mardi 1 novembre 2011
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