Valeur des terres dans le Montana du Sud-Est

Histoire

La valeur des terrains dans le sud du Montana ont apprécié de façon significative au cours des 10-12 dernières années. En 1999, une section de terre (640 acres) avec l'autoroute façade, deux puits, une petite maison, une dépendances quelques vieux, colombages Butte, des pâturages, et la superficie des cultures vendu pour $ 45,000.00. En 2004, une section de terre nue (640 acres) composé principalement d'herbe, un petit morceau de terre cultivable, et bien, vendu pour $ 95,000.00. En Juin 2010, une autre section de la terre nue (640 acres) composé de 300 acres de la CRP avec 2 ans à gauche sur le contrat et l'équilibre dans l'herbe, et le moulin bien, vendu pour 320 000 $. Oui, c'est une augmentation de 711% fraîche dans l'appréciation des terres sur 11 ans pour les petites temps superficies. La première section vendus a été loué pour la production ag et personne ne vit dans la maison. Les deux autres sections de terres vendues ont été d'établir une résidence rurale, mais sont situés dans des zones plus éloignées à plusieurs miles de bitume.

Agrandir ranchs qui sont utilisés pour la production de bétail ont augmenté de 300-400% dans cette même période. Un grand ranch composé de plus de 15.000 hectares vendus à la fin de 1990 pour 80/acre $. Tout récemment, cette même propriété a été vendue à nouveau pour 350/acre $. Basé sur la production, Ranchland dans ce domaine a augmenté de 2000 $ par unité animale (UA), à certains plus de $ 10.000 par l'UA.

Divers facteurs ont contribué à cette augmentation de valeur pour ces opérations. Le facteur le plus important contribuant a été l'influence de 1031 échanges comme agriculteur / éleveurs ont vendu leurs opérations plus petites dans l'Ouest du Montana et dans le Midwest et les régions côtières et ont échangé la valeur pour les grandes superficies dans le "meilleur endroit dernière» - au nord du Montana.

Un autre contributeur subtil à la valeur au cours de cette période a été la valeur de la chasse au gros gibier. Sud-Montana est abondant dans mulet et le cerf de Virginie ainsi que l'antilope, et prévoit un taux de réussite élevé pour ceux qui veulent un sac de Big Buck. Le secteur a de nombreux pourvoyeurs et des guides qui louent des droits de chasse des éleveurs locaux qui fournit une autre source de revenus pour le budget ranch sans aucun investissement de trésorerie. Certains chasseurs qui sont venus pour chasser également décidé d'investir dans la région.

Enfin, un meilleur climat / conditions d'humidité et des valeurs d'élevage meilleure ont attiré les producteurs de la région. Sud-Montana est considéré comme un climat semi-aride, avec seulement 13 à 14 centimètres de pluie par an et produit certains des meilleurs courts herbes des prairies à herbes connues pour les producteurs de bétail. Nord herbes de prairie ont un "punch", qui met un gain rigide sur les mollets.

La région a été durement touché dans le milieu à la fin des années 1980 avec la sécheresse. Couplé avec les prix du bétail et la sécheresse, les éleveurs de nombreux lutté pour garder leurs places. Beaucoup ont été contraints de vendre leurs troupeaux, et certains avaient à liquider tout ou partie de leurs terres pour satisfaire les prêteurs. Plus important encore, les héritiers de ces ranchs qui ont été diplômés de l'école secondaire durant ces moments difficiles ont été encouragés à aller à l'école ou contraints de quitter leur foyer en quête d'un emploi, ce qui perturbe les OPA générationnelle des opérations.

Au cours des cinq dernières années, les conditions d'humidité sont considérablement améliorées ainsi que des marchés à bétail, fournir de l'environnement le plus propice pour élever du bétail et des moutons sur cette roulant à ondulée des prairies.

État actuel

Après la valeur des terres dans tout le pays aurait atteint un sommet en 2008, les régions du Montana a réalisé des valeurs inférieures à la terre avec le reste du pays. Ceux des zones les plus durement touchées ont été la Flathead Valley-Ouest de la Continental Divide, et dans la région de Bozeman. Les deux zones ont été les zones les plus en développement rapide du Montana et le premier à sentir le ralentissement économique que les zones urbaines du pays ont connu, à un déclin de 40% en valeur sur les immeubles commerciaux, résidentiels et de spéculation. Le solde de l'état rapporté 0% à la dépréciation de 20% en valeur.

Soutenue par une économie agricole forte et moins l'influence des valeurs artificiellement gonflées, terres d'élevage a eu le dessus pour le maintien de sa valeur.

Actuellement, les ventes de ranchs sont lents à la stagnation dans l'Est du Montana. Acheteurs et vendeurs sont actuellement dans un "Mexican Standoff" avec les vendeurs refusent de faire marche arrière sur leurs prix et de demander des acheteurs réticents à augmenter leur offre. Ranchs de travail sont encore offerts à 9000 $ - 10 000 $ par unité animale (UA), cependant, les acheteurs montrent peu d'intérêt à ces prix et les offres faites plupart sont plus près de 7500 $ à 8000 $ par l'UA.

Les prêteurs jouer un rôle plus contrôler en imposant des critères de prêt plus strictes (voir mes commentaires sur le financement), ce qui rend plus difficiles à financer les achats. Influences par des hors d'état 1031 les échanges sont rares à l'heure actuelle. Les ventes constituées de petites parcelles sont ramassés par les ranchs voisins et les ventes récentes de grandes étendues de terres de 20.000 à 100.000 hectares, sont achetés par des entités membres multiples, telles que l'église LDS et les opérations des entreprises basées en dehors des Etats-Unis qui sont à la recherche d' des blocs de pâturage pour courir un grand nombre de bovins. Avec une certaine inquiétude, ce prête bien à la théorie selon laquelle l'élevage du bétail pourrait être l'évolution dans le concept industrialisés similaire à ce que l'industrie porcine expérimenté dans les années 90. Les grandes sociétés l'achat du terrain et de ses propres opérations. Les producteurs deviennent des employés, toujours la réalisation des travaux et de style de vie, mais avec aucun des risques et l'inquiétude, mais aucun contrôle.

Avenir de la valeur Ranch

Il ya beaucoup de variables qui seront les moteurs du marché immobilier dans les années à venir. Plutôt que d'offrir rien de plus qu'une supposition éclairée, une brève discussion de ces variables permettra à l'occasion de lecteur de tirer ses propres conclusions:

1. Âge de la propriété
a. Statut des héritiers
b. Taxes foncières

2. Retour sur investissement
a. Marchés des matières premières
b. Les coûts des intrants

3. Disponibilité du crédit
a. Les taux d'intérêt
b. Volonté de prêteur

4. Macro économie
a. Inflation
b. La confiance des consommateurs
C. Valeur comparative
d. La réglementation gouvernementale

5. Micro économie
a. La production de pétrole
b. L'extraction du charbon
C. Marchés des matières premières

6. Les conditions climatiques

L'âge moyen des propriétaires de terres d'élevage dans le sud du Montana est de 67 ans. La propriété des terres seront transférées dans les 10-20 prochaines années. Tel que discuté ci-dessus, la plupart de la prochaine génération est absent, et sera probablement vendre ou louer la terre si hérité. Dans certains cas, des membres de la prochaine génération ont été employées depuis 20 ans et peuvent prendre une retraite anticipée pour revenir au ranch. Ils apportent leurs fonds de retraite avec eux d'investir dans le ranch et garder la terre dans la famille.

D'autres préoccupations pour les opérations familiale est taxes foncières et de l'augmentation «regarder en arrière" période de lois Medicaid qui met le ranch familial à risque si les soins à long terme est nécessaire par les propriétaires et la planification successorale n'a pas été envisagée plus tôt.

Retour sur investissement attendu pour un ranch acheté à 10.000 $ par unité animale basé sur un scénario de location nets peut s'attendre à ce rendement de 2% - 3%. Par rapport à un portefeuille d'investissement à risque relativement faible, ce taux de retour est actuellement très concurrentiel, mais a ajouté la possibilité de plus-value future de la valeur. Stocking un ranch avec du bétail et de fonctionnement en conséquence, on peut obtenir un meilleur rendement en fonction de la gestion et l'efficacité de l'opération, cependant, il ya plus d'exposition aux risques de perte, aussi bien. Les fluctuations du marché, les coûts des intrants volatils, et les conditions météorologiques créent l'essentiel du risque incontrôlé dans l'exploitation d'un ranch. Il ya un certain nombre d'opérateurs de la deuxième génération qui n'ont pas le capital, mais ils ont les connaissances et les compétences nécessaires pour exécuter ces ranchs qui seraient intéressés par la location avec ou sans option d'achat futur. Cela pourrait présenter une bonne opportunité pour les investisseurs qui envisagent immobilier ranch réel comme un investissement.

La disponibilité du crédit dans le Montana est actuellement serrés. Banques dans l'est du Montana sont relativement saine, sans aucune rumeur ou les rapports de toutes les pertes importantes dues aux portefeuilles de prêts de qualité inférieure. Cependant, comme une réaction réflexe aux forclusions épidémie dans les zones d'habitations urbaines grandes et les prêts commerciaux, les examinateurs fédéral aurait actualiser les valeurs garanties entre le conseil lors de la réalisation des examens de sécurité et de solidité. En réponse, les banques d'établir leur valeur propre base pour les valeurs de crédit immobilier, indépendamment des données actuelles de ventes ou des informations comparables appui utilisés par le processus d'évaluation afin de déterminer la valeur actuelle. Cette manipulation artificielle de valeur entraîne une exigence acompte supérieur au nom de l'emprunteur, en limitant ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier. Les taux d'intérêt exigés par les prêteurs sont beaucoup plus élevées par rapport à leur coût de financement, en ajoutant à leurs marges de profit sans ajouter actifs de prêts à leurs portefeuilles. La plupart des prêteurs ne citerai pas les taux à long terme passés d'un engagement de cinq ans, et préfère travailler avec un taux d'ajustement variable, encore une fois pour protéger leur propagation dans l'anticipation d'un environnement de taux à la hausse. Pour conclure, la protection des marges bénéficiaires plus-ride de compensation pour le risque dans l'environnement de crédit actuel. Les prêteurs ne sont pas actifs dans la poursuite de comptes de prêts nouveaux. Cela peut avoir un impact négatif sur la valeur des terres si l'argent est court.

Macroéconomie

Les rumeurs de l'inflation anticipée résultant de la dévaluation du dollar américain permettra de réduire le pouvoir d'achat et de la confiance des consommateurs. Le relèvement du taux d'emprunt de la Fed a traditionnellement été utilisée pour freiner l'inflation. Peur de répéter l'histoire avec le double des taux d'intérêt chiffres pèse sur les générations plus âgées, rappelant une envolée des saisies et une correction de la valeur des terres dans les années 1980. Beaucoup d'économistes pensent une autre correction est encore à venir, créée principalement par l'énorme dette nationale au service. Que ce soit une correction aurait une incidence négative significative que l'Est du Montana que d'autres domaines, est incertain. Généralement, les zones d'influence agricoles maintenir une meilleure valeur que les zones commerciales ou basés sur les loisirs, si une telle correction est expérimenté.

Coût pour un arpent de terre dans l'Est du Montana en comparaison avec d'autres régions du pays est plus faible, permettant ainsi à un investisseur de détenir plus d'acres de terre pour leur argent. Cela rend la terre dans l'Est du Montana un investissement attrayant pour ceux qui cherchent un espace ouvert et l'éloignement. Évidemment, tout changement dans les règlements régissant défavorable à la propriété immobilière peut proposer des valeurs inférieures. Certains règlements défavorables qui pourraient affecter la valeur des biens à venir pourrait être une augmentation des taxes foncières, les zones des espèces menacées de la faune, ou des terres adjacentes aux terres publiques ou rivières. Pour conclure, en considérant les influences extérieures sur les valeurs foncières, il ya beaucoup d'indicateurs contradictoires pour déterminer quelles sont les valeurs futures des terres dans le sud du Montana fera l'affaire.

Microéconomie

Renaissance récente du gisement de Belle Creek a créé plus d'emplois et de recettes fiscales pour le comté de Powder River. Depuis les années 80, Belle du ruisseau a été principalement inactif. Le champ de pétrole le long de la région anticlinal à Fallon Comté a connu renaissance similaire. Récemment, les prix élevés du pétrole couplée à de nouvelles techniques comme le forage de puits horizontaux et la fracturation-a créé une opportunité pour en extraire plus de pétrole provenant de puits existants.

Un développement encore plus significatif est la récente option de 85 millions de dollars versés à l'État du Montana à louer les Chittagong Otter Coal Creek située dans le sud ouest de poudre County River, au Montana, par Arch Coal. Cette zone est réputée détenir le dépôt de charbon grand faible teneur en soufre dans le pays, avec aussi peu que de 30 'et 70 surcharger "couture. Arch présenter une demande au début de 2011 pour la mine de charbon à Otter Creek. Il est spéculé que l'exploitation minière pourrait commencer dès 2-5 ans. Arc al'intention d'embaucher 200 à 400 employés à temps plein pour travailler à la mine avec des salaires moyens de 75K $ et plus.

Enfin, les oléoducs, du gaz et de CO2 sont prévues pour être construites grâce au SE du Montana au cours des prochaines années les 2-5, apportant davantage de travailleurs et des recettes fiscales dans les comtés.

L'agriculture continuera à être la base de l'économie locale. Marchés ovins et les bovins sont prévus pour rester forte au cours des 2-3 prochaines années, au minimum. La demande mondiale et le cheptel peu faire des prévisions sur les marchés faciles. La viande rouge est toujours la source de protéines la plus désirée et nutritifs pour les humains. Pour conclure, l'économie locale promet d'essor au cours de la prochaine décennie. La demande pour les améliorations foncières et d'habitation sont inévitables. Bonne emplois bien rémunérés disponibles couplée avec celle de la demande sera très probablement pousser les prix de l'immobilier dans Powder River et les comtés de Rosebud, respectivement.

Conditions climatiques

Météo dans le sud-Montana est doux en comparaison avec la plupart du reste de l'Etat. Winters obtenez toujours relativement froid avec autant que 2-6 semaines de températures en dessous de zéro dans les mois d'hiver. 13 à 14 pouces de l'humidité est considéré comme l'humidité moyenne de la zone, la majeure partie étant sous forme de pluie en fin de printemps, d'avril à Juin. L'humidité a été abondante au cours des cinq dernières années, permettant des récoltes record de foin récolté et beaucoup d'herbe pour le bétail. Le pâturage commence généralement après le 21 avril sur les graminées de saison fraîche, avec le plus à gagner sur le bétail expérimentés les 60 premiers - 90 jours. Les chaudes journées d'été sont généralement de l'expérience le 4 Juillet à la fin du mois d'août, avec des températures allant de la haute 80 à la basse 100, et quelques averses de pluie expérimentés pendant cette période. Le premier gel est dû après la deuxième semaine de Septembre, mais a été appelé à se produire dès la fin août ou aussi tard que la mi à fin Octobre. Comme indiqué précédemment, l'humidité a été abondante dans le sud du Montana au cours des 3-5 dernières années, offrant pour le pâturage abondant et les conditions de la fenaison.

Pour résumer, le sud-Montana offre une source complémentaire de ressources naturelles qui vont acquérir une grande attention au cours de la prochaine décennie, que ce soit le pétrole, le charbon, ou l'agriculture. La demande pour les gens à travailler dans ces domaines va considérablement créer une demande pour les biens et accroître la base de la population à faible courant dans ces comtés. La propriété foncière va changer de façon significative tout au long de cette période de «croissance». Les gouvernements locaux se préparent déjà pour cette croissance grâce à la planification des infrastructures et l'établissement des règlements de lotissement. Comme avec la plupart des régions avec une promesse en attente, ceux qui investissent premier profiter d'un gain inévitable de la valeur.

Lorsque vous êtes prêt à consulter plus de Montana, considérer la vente aux enchères Mills et Immobilier, JT Korkow, Sales Associate. Il a travaillé avec des centaines de gens dans la communauté des grands éleveurs partout dans le Montana. Voir le site pour plus d'informations sur les ranchs du Montana et l'une des régions les plus uniques de l'État du Montana pour vivre po

Source de l'article: http://EzineArticles.com/5653426