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dimanche 12 décembre 2010

Pourquoi ne pas embaucher une entreprise de gestion immobilière

Au cours de mes activités quotidiennes d'entraînement autour de la ville à la recherche sur les biens, je vois de nombreux signes à la location par le propriétaire sur les pelouses d'un bien locatif vacant. Comme je vois que ces signes, je trouve intéressant que les propriétaires ne se sont pas demandé, il vaut vraiment la peine?

Je me demande à moi-même si les propriétaires ont fait eux-mêmes demandé à certaines questions clés:

    * Suis-je réellement économiser de l'argent faire moi-même?
    * Suis-je prêt pour la responsabilité?
    * Dois-je tous les outils dont j'ai besoin comme les chèques Applications, de crédit et les antécédents, les baux, les formes d'expulsion, les avis, la réparation et le nettoyage des ressources?
    * Est-ce que le coût de le faire moi-même fait économiser de l'argent ou seront-ils plus coûteux?

En tant que gestionnaire des biens professionnels à plein temps, je sais par expérience combien est difficile et coûteux, il est de gérer les biens de location.

Comment puis-je savoir ce que c'est?

Parce que je le fais dans la vie, j'ai aperçu unique des activités et les coûts associés à la gestion des propriétés sur le revenu. Mon temps est précieux! Pourquoi voudriez-vous en tant que propriétaire du revenu veulent investir l'aggravation, de l'effort et le temps qu'il faut pour faire quelques dollars de plus d'un an la location d'une propriété vous-même, quand vous pouvez louer une entreprise digne de confiance pour le faire!

C'est une évidence pour moi. N'est-ce pas votre temps vaut plus que 10,00 $ par heure ou 33,58 $ par mois ou $ 403,00 par an pour un bien! Qu'est-ce que je parle? Jetons un regard sur la façon dont je arriver à ces chiffres ... Avant de commencer à examiner les coûts associés à la gestion des biens, nous allons mettre quelques règles de base et d'identifier et de définir certains termes.

Frais

sociétés de gestion de la propriété charger n'importe où de 5 à 35% pour leurs services sur la base:

    * La location terme - à court, moyen ou long terme
    * Les services offerts - Concierge, l'entretien ménager, etc
    * Services de réparation - Le personnel embauché ou au besoin
    * Le marché local - Certaines régions reçoivent des honoraires de gestion plus élevés que les autres. Exemple: Los Angeles en Californie peuvent facturer des frais de 20 à 30% pour les locations à long terme où ma zone de marché beaucoup moins frais.
    * D'autres facteurs

Services de gestion immobilière dans ma région pour la mi et la location long terme une durée approximative de 10% du loyer chaque mois. Parfois, les frais de location d'un mois supplémentaire est facturé premier à couvrir les frais d'installation initiale.

Conditions de location

Je classer les conditions de location en tant que:

    * Location à court terme - Moins de 1 mois
    * Location à mi-parcours - 1 à 6 mois
    * Location à long terme - 7 mois à 1 an

Variables pour la location dans ma zone de marché dépendent de plusieurs facteurs:

    * La saison - Etre une zone touristique principalement orientée; nous passons par plusieurs saisons touristiques axées où notre résidence se gonfle.
    * Transfert dans et hors de personnel militaire et les familles
    * Construction augmente


Les Saisons

Regardons de plus près le type de locataires par saison, alors on peut estimer et d'évaluer les types de locataires nous ont typiquement dans une saison donnée:

    * Hiver - Au cours de cette saison nous obtenons plusieurs types de locataires qui incluent les «retraités migrateurs». "Snowbirds" tendent vers les locations à mi-parcours. Ils viennent dans notre région durant les mois d'hiver et de leurs résidences principales sont souvent le nord des États-Unis et au Canada.
    * Printemps - La saison de printemps apporte à court terme locataires sous forme de «briseurs de printemps" ainsi que les familles profitent de pauses pendant l'année scolaire. Un aspect intéressant de printemps est le transfert semi-annuelle des familles des militaires à un ou plusieurs de nos bases militaires locales.
    * Eté - Cette saison se compose principalement de court terme et les locataires locataires à mi-parcours. Les visiteurs de partout dans le monde Voyage dans notre région durant l'été et de séjour allant de 2-3 jours à 1-2 mois. Bien que les visiteurs en provenance des États-Unis tendent à court terme, les visiteurs européens se penchent davantage vers 2 semaines ou plus.
    * Automne - C'est une saison intéressante et souvent la période de l'année résidences résidents locaux changement. Il est également le cadre du transfert semi-annuelle des familles des militaires à un ou plusieurs de nos bases militaires locales.


ratio d'inoccupation

Un facteur important à considérer dans l'estimation des coûts pour faire fonctionner un immeuble à revenus est le ratio de vacance de poste. ratio d'inoccupation est définie comme la quantité de temps un bien locatif est vacant par rapport à la quantité de temps qu'il n'est pas.

ratio d'inoccupation est régi non seulement par les saisons comme mentionné ci-dessus, mais aussi:

    * Le prix de l'unité
    Articles * - Spa Pool, les animaux de compagnie, etc
    * L'économie locale
    * Marketing
    * La disponibilité de l'unité
    * D'autres facteurs définis par la région

Dans ma région, nous observons habituellement en moyenne un taux de vacance de 2-4% pour les petites multifamiliaux locations à long terme (duplex et triplex). Toutefois, au cours de périodes économiques difficiles nous pouvons nous attendre à voir des rapports aussi élevés que 6-7%! J'ai récemment vu des rapports d'inoccupation plus élevé à 10-12% dans plusieurs domaines.

Pour faciliter le calcul, nous allons utiliser un ratio de vacance de 5% depuis qu'il est au milieu des ratios de vacance nous nous attendons à voir dans ma zone de marché. Ceux-ci peuvent ou peuvent ne pas refléter les ratios d'autres domaines d'expérience. Il est conseillé de demander l'assistance d'une société de gestion immobilière qualifiés dans la région de données précises.

Let's get pour le ...

Maintenant que nous avons quelques lignes directrices à travailler, nous pouvons faire certaines estimations instruits:

    * Taux de vacance de poste
    * Attendus conditions de location
    * Frais de gestion immobilière

L'utilisation de ces lignes directrices, penchons-nous sur le coût moyen d'utiliser une société de gestion de la propriété. Dans notre exemple nous allons utiliser un 2 chambres 1 ½ salles de bains qui loue habituellement de 700,00 $ par mois non compris les services publics et sans animaux.

Les frais de gestion de propriété de 10% fournira les services suivants:

    * Marketing et publicité - général (pancarte, site web, print, etc)
    * Sélection des locataires et des services d'application - Contexte et de vérification du crédit
    * Affichage de l'unité Unlimited - En utilisant une moyenne de 5 indices locataire pré-qualifiés par unité est avant loués.
    * Le traitement des transactions en ligne pour le locataire et le propriétaire
    * Le rapport comptable mensuel
    * Unité des inspections mensuelles pour les 3 premiers mois
    * Notifications locataire - Défaut de se conformer au contrat de location, 3 avis jour de location et avis de paiement en retard, etc
    * Expulsions locatives - NOTE: Seul le début de ce processus est inclus. Les frais de expulsions locatives plein sont généralement payés par le propriétaire.

Notre formule de calcul du revenu de location sera:

Location * terme = loyer brut moins d'inoccupation Ratio = Résultat net:
* 12 = 700,00 $ 8,400.00 $ - $ 420,00 $ 7980,00 = année

Nous développons sur cette formule et incluent des frais de gestion de la propriété de 10%

Location * terme = loyer brut moins d'inoccupation Ratio = revenu - Frais de gestion de la propriété = Résultat net:
* 12 = 700,00 $ 8400,00 $ - 420,00 $ = 7980,00 $ - $ 798,00 $ 7182,00 = année

Note: Cet article n'est pas destiné à être un article stratégie d'investissement. Le but de cet article est de déterminer si elle vaut le coût d'utiliser une société de gestion immobilière d'un logement locatif. Par conséquent, notre exemple utilise un simple calcul du revenu net et non pas le revenu net d'exploitation qui est beaucoup plus complexe et utilisé des stratégies d'investissement.

Dans notre exemple de calcul, nous voyons que, sans les effets négatifs affectant un logement locatif, la société de gestion immobilière a fait une modique somme de 798,00 par an sur 1 unité. Nous allons maintenant mettre un prix sur quelques-uns des services que nous avons identifiés sont offerts par la société de gestion immobilière à l'aide de prix moyen:

Les services d'applications - Les formulaires de demande coûtera environ 5,00 $ pour 5 formes

Marketing et publicité - Inscrivez-vous sur gazon - 15,00 $, Site Web - 40,00 $ par mois, publicité dans les journaux - 40,00 $ par semaine

sélection des locataires - Vérification des antécédents - 15,00 $, Chèque - 15,00 $

montrant l'unité - 10,00 $ l'heure, 5 indices (1 séance par heure) = 50,00 $ (C'est un taux extrêmement bas et sert simplement de fournir un guide, je suis sûr que votre temps vaut beaucoup plus que 10,00 $ l'heure.).

notifications des locataires - Formulaires de notification coûtera environ 5,00 $ pour 5 formes, horaires coût pour 1 avis - 10,00 $ (comprend le temps Voyage)

Nous omettrons les autres services de gestion immobilière par exemple que généralement ils ne seraient pas fournis par le propriétaire de toute façon. Sans y compris les frais de publicité, quand on additionne ces coûts, nous avons une dépense de 155,00 $. Si nous utilisons notre ratio de vacance de 5% (ou 6 semaines) et le calcul de nos frais de publicité, nous devrons ajouter à 240,00 $.

Le coût d'une unité géré par son propriétaire ne l'aide d'une société de gestion immobilière est alors calculé comme suit:

Location * terme = loyer brut moins d'inoccupation Ratio = revenu moins les coûts d'exploitation simple = revenu net ou de:
* 12 = 700,00 $ 8400,00 $ - 420,00 $ = 7980,00 $ - $ 395,00 $ 7585,00 = année

Wow, un propriétaire qui ne la location d'une unité par eux-mêmes fait plus de $ 403,00 par an ou 33,58 $ de plus par mois alors si ils ont engagé une société de gestion de biens admissibles!

Cependant, je ne suis pas au courant de trop nombreux propriétaires dont les horaires taux d'emploi est de 10,00 $ par heure une personne intéressée qui fait 10,00 $ il serait difficile d'obtenir du financement pour acheter des biens sur le revenu!

La question devient alors, quel est votre valeur de temps?

Si votre temps, l'aggravation des symptômes et de l'effort de louer une propriété vous-même valent le revenu supplémentaire de 403,00 $ par année ou 33,58 $ par mois, puis par tous les moyens vous ne devez pas embaucher une entreprise de gestion de la propriété! Si d'autre part, moins l'aggravation et de l'effort et votre temps vaut plus de 403,00 $ par année, vous devriez envisager d'utiliser une société de gestion immobilière pour prendre soin de votre propriété à revenus.

Une entreprise bien admissible de gestion non seulement vous fait gagner du temps, d'efforts et d'aggravation mais aussi d'économiser de l'argent. Qu'arriverait-il si l'appareil aurait été vacant plus de 6 semaines? Les frais de publicité aurait éliminé tout ou partie de ce $ 403,00 par an que vous avez fait!

Est-il vraiment la peine? Je ne le pense pas.

Si vous possédez des biens de location, ne vous une faveur et d'embaucher une bonne réputation, entreprise qualifiée de gestion immobilière.

Des services tels que:

    * Sélection des locataires - Contexte et vérification du crédit
    * Les services d'applications
    * Unité montrant
    * Le traitement des transactions en ligne avec le locataire et le propriétaire de rapports
    * Rapports de compte mensuel
    * Le transfert électronique de fonds

Font tous partie de la plupart des entreprises de gestion immobilière des services standard.

En outre, les sociétés de gestion immobilière ont du personnel professionnel à plein temps pour vous aider avec tous vos besoins: de la création de campagnes publicitaires les plus efficaces de dépistage des locataires et des vérifications des antécédents des conseils pour des réparations et de la tenue d'obtenir le plus de revenus pour vos unités de location.


cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Why-You-Should-Not-Hire-a-Property-Management-Company&id=2478082

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