Expansion du logement Crédit Bubble - Credit gonflé la bulle immobilière

La bulle immobilière a été gonflé par une expansion massive du crédit et de l'afflux de capitaux dans des prêts hypothécaires résidentiels. L'expansion du crédit a pris quatre formes: les taux d'intérêt plus bas, abaissant ou en éliminant les exigences de qualification, les méthodes d'amortissement différentes, et plus admissibles des ratios dette / revenu.

taux d'intérêt inférieur élargir le crédit en permettant des sommes plus importantes devant être emprunté avec le montant du paiement même. En 2000, le taux d'intérêt sur une hypothèque de 30 ans a été de 8,05%, et en 2003, il a été de 5,83%. Cette réduction dans les comptes de taux d'intérêt de 20% à 50% de l'augmentation des prix des logements connu au cours de la bulle. Le subprime est un exemple souvent cité d'abaisser les exigences de qualification, mais de nombreux programmes de prêts inclus documentation limitée qui a également permis à des personnes avec le bon crédit pour acheter plusieurs propriétés avec peu d'argent ou pas de mise et aucune réelle capacité d'effectuer les paiements.

De crédit a également été élargi par les emprunteurs en utilisant les options de financement à risque, y compris l'amortissement des intérêts seulement et négatifs. Des prêts sans intérêt ne artificiellement "ajouter" abordable sur le marché car elle permet de plus grandes sommes d'argent à emprunter avec la baisse des paiements. Le dernier volet de l'expansion du crédit a été la volonté des emprunteurs de prendre le plus grand service de la dette comme en témoignent l'augmentation des ratios dette-revenu. Tous ces facteurs ont également contribué à des spéculateurs. Les coûts d'acquisition et la réalisation d'un flip spéculative a été considérablement réduit. Plus de gens avaient le droit de spéculer, et à la rapide hausse des prix, plus les gens ont voulu le faire.

À l'échelle nationale, les prix au cours du rallye bulle a augmenté de 45%. Environ la moitié de cette augmentation est due à des taux d'intérêt plus bas. Toutefois, les marchés les plus sujettes à l'exubérance irrationnelle, les prix ont augmenté beaucoup plus que le changement de taux d'intérêt ne peut expliquer. Ces marchés a également vu une augmentation importante de l'utilisation du financement exotiques et une augmentation importante des ratios dette-revenu utilisé par de nombreux emprunteurs.

Par exemple, le revenu médian des ménages à Irvine en 2006 était de 83.891 $. Application d'un DTI 28% laisse un paiement de 1.957 $. Les taux d'intérêt à l'époque étaient d'environ 6,5%, un paiement de 1.957 $ sur une hypothèque à taux fixe sur 30 ans à 6,5% devait financer 309.691 $. À court terme hypothèques à taux variable assortis de taux d'intérêt inférieurs à ceux à long terme hypothèques à taux fixe parce que les prêteurs ont moins de risque de taux d'intérêt. Le paiement même 1.957 $ sur un bras de 5 ans à 5,5% devait financer 427.081 $. Les conditions de prêt des intérêts seulement permet aux emprunteurs d'accroître leurs prêts de 25% ainsi artificiellement la hausse des prix de 25%.

Le facteur le plus important dans l'expansion du crédit est le prêt à amortissement négatif, aussi connu comme le bras Option. Le taux de paiement sur les armes Option diffèrent largement, mais pour des raisons de ce calcul, supposons un taux de 3,8% teaser (ils étaient aussi faibles que 1%). Les finances de paiement 1957 $ 309 691 $ avec une hypothèque conventionnelle, 427.081 $ avec une hypothèque des intérêts seulement, et la modique somme de 618.144 avec un amortissement négatif. Arrêtez-vous un instant et réfléchir sur les mathématiques: le même paiement des finances de l'argent maintenant 100% de plus. Faut-il s'étonner de l'immobilier dans des marchés comme la bulle de Irvine, en Californie, ont été surévalués de 100% en haut?

Les personnes qui achètent avec bras Option d'achat ont été à la trésorerie de location mensuels équivalent, au moins pendant un certain temps. Du point de vue financement, le marché n'était pas surévalué. Les gens payaient exactement ce qu'ils auraient dû payer. Ils étaient tout simplement le faire avec les conditions de prêt qui allaient les détruire, d'où les termes «financement toxique» et «prêt au suicide." Ce point ne saurait trop insister, les prêts à amortissement négatif gonflé la bulle immobilière. Si ce produit du prêt n'avait pas été offert et agressivement poussé par les prêteurs, la bulle n'aurait pas gonflés à la mesure qu'il a fait.

La plupart des manies financiers sont associés à une expansion incontrôlée du crédit. La Grande-logement Bubble n'était pas différent. En fin de compte, tous les régimes de Ponzi effondrement que les flux de crédit est arrêté. Le resserrement du crédit qui a débuté en août 2007 a été déclenchée par les propriétaires défaillants sur leurs prêts hypothécaires toxiques. La quasi-élimination du crédit a entraîné une chaîne de Ponzi de l'effondrement, et le conduire à la déflation de la bulle immobilière.

cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Housing-Bubble-Credit-Expansion---Credit-Inflated-the-Housing-Bubble&id=1905513