Pages

mardi 18 octobre 2011

L'expansion du crédit logement Bubble - Crédit gonflé la bulle immobilière

La bulle immobilière a été gonflé par une expansion massive du crédit et l'afflux de capitaux dans les prêts hypothécaires résidentiels. L'expansion du crédit a pris quatre formes: les taux d'intérêt plus bas, abaissant ou en éliminant les exigences de qualification, les méthodes d'amortissement différentes, et plus élevé autorisé la dette au revenu ratios.

Taux d'intérêt inférieur expansion du crédit en permettant de plus grandes sommes d'être emprunté avec le montant du paiement mêmes. En 2000, le taux d'intérêt sur une hypothèque de 30 ans a été de 8,05% et, en 2003, il a été de 5,83%. Cette réduction des taux d'intérêt des comptes pour 20% à 50% de la hausse des prix des logements expérimentés lors de la bulle. Le subprime est un exemple souvent cité de l'abaissement des exigences de qualification, mais de nombreux programmes de prêts inclus une documentation limitée qui a également permis aux gens avec un bon crédit pour acheter des propriétés multiples avec peu d'argent ou pas de mise et aucune réelle capacité d'effectuer les paiements.

Crédit a également été élargi par les emprunteurs en utilisant les options de financement risqués y compris l'amortissement des intérêts seulement et négatifs. Intérêts seulement prêts artificiellement "ajouter" abordable sur le marché car il permet de plus grandes sommes d'argent à être emprunté par une baisse des paiements. La dernière composante de l'expansion du crédit a été une volonté des emprunteurs de prendre le plus grand service de la dette comme en témoigne l'augmentation de la dette au revenu ratios. Tous ces facteurs ont également contribué à des spéculateurs. Les coûts d'acquisition et la réalisation d'un flip spéculative a été considérablement réduit. Plus de personnes étaient admissibles à spéculer, et avec hausse rapide des prix, plus les gens ont voulu le faire.

Nationale, les prix pendant le rallye bulle a augmenté de 45%. Environ la moitié de cette augmentation est due aux taux d'intérêt plus bas. Cependant, dans les marchés les plus sujettes à l'exubérance irrationnelle, les prix ont augmenté beaucoup plus que le changement de taux d'intérêt peut expliquer. Ces marchés a également vu une forte augmentation dans l'utilisation des financements exotiques et une augmentation importante de la dette au revenu ratios utilisés par de nombreux emprunteurs.

Par exemple, le revenu médian des ménages à Irvine en 2006 était 83 891 $. L'application d'un 28% DTI laisse un paiement de 1957 $. Les taux d'intérêt à l'époque étaient d'environ 6,5%, un paiement de 1957 $ sur un taux fixe de 30 ans prêt hypothécaire à 6,5% permettrait de financer 309 691 $. À court terme hypothèques à taux variable sont assortis de taux d'intérêt inférieurs à long terme hypothèques à taux fixe parce que les prêteurs ont moins d'intérêt l'exposition au risque de taux. Le même paiement 1957 $ sur un bras de 5 ans à 5,5% permettrait de financer 427 081 $. Les conditions de prêt des intérêts seulement permet aux emprunteurs d'augmenter leurs prêts de 25% ainsi augmenter artificiellement les prix de 25%.

Le facteur le plus important dans l'expansion du crédit a été le prêt à amortissement négatif, aussi connu comme l'Option ARM. Le taux de paiement sur les armes Option diffèrent largement, mais pour l'amour de ce calcul, on suppose un taux teaser 3,8% (ils étaient aussi bas que 1%). Les finances de 1957 $ de paiement 309 691 $ avec une hypothèque conventionnelle, 427 081 $ avec une hypothèque des intérêts seulement, et une modique somme de 618 144 à amortissement négatif. Arrêtez-vous un instant et réfléchir sur les mathématiques: le même paiement des finances de l'argent maintenant 100% de plus. Faut-il s'étonner de l'immobilier dans les marchés comme des bulles Irvine, en Californie, ont été surévalués de 100% au sommet?

Les gens avec les bras d'achat Option d'achat ont été à la location équivalente trésorerie mensuelle, au moins pendant un moment. Du point de vue du financement, le marché n'était pas surévalué. Les gens payaient exactement ce qu'ils auraient dû payer. Ils étaient tout simplement de le faire avec des conditions de prêt qui allaient les détruire, d'où les termes «financement toxiques» et «prêt au suicide." Ce point ne peut pas être surestimée, prêts amortissement négatif gonflée la bulle immobilière. Si ce produit du prêt n'avait pas été offert et agressivement poussé par les prêteurs, la bulle n'aurait pas gonflé dans la mesure où il l'a fait.

La plupart des manies financiers sont associés à une expansion incontrôlée du crédit. La bulle immobilière Grande fut pas différente. En fin de compte, tous les schémas de Ponzi comme l'effondrement des flux de crédit est arrêté. La crise du crédit qui a débuté en août 2007 a été déclenchée par les propriétaires défaillants sur leurs prêts hypothécaires toxiques. La quasi-élimination du crédit a causé la chaîne de Ponzi à l'effondrement, et la conduire à la déflation de la bulle immobilière.

Source de l'article: http://EzineArticles.com/1905513

0 commentaires

Enregistrer un commentaire