Vente à découvert 101

Cela se produit lorsque le produit net de la vente d'une maison ne sont pas suffisants pour couvrir les obligations hypothécaires du vendeur et les frais de clôture, comme les impôts fonciers, les taxes de transfert, et la commission de l'immobilier professionnel. Le vendeur refuse ou est incapable de couvrir la différence.

Certains - mais pas tous - les vendeurs à découvert peuvent également être en défaut sur leurs prêts hypothécaires et à sa tête de forclusion. Toutefois, les propriétaires qui ont acheté au sommet du marché ou qui ont pris de grandes quantités de capitaux avec un refinancement et qui ont maintenant besoin de vendre pour cause de divorce ou le transfert d'emplois peuvent également se trouver à l'envers, en raison de plus de la maison vaut actuellement lorsque les frais de clôture sont pris en

D'autres vendeurs n'ont tout simplement pas comprendre que s'ils ont des actifs, comme des actions ou un emploi à rémunération élevée, un prêteur ne va pas laisser tourner le dos à une vente à découvert sans signer une note de rembourser ce qu'ils doivent.

Comment puis-je sais que c'est court?

Une RMR sera votre premier indicateur, mais vous devez aussi demander au vendeur ce que leur dette est et de calculer les coûts associés à la vente - de l'impôt sur le transfert de votre commission. Cela vous donnera une estimation du produit net qui sera réalisé, souvent appelé la feuille net. Cette information peut alors être inscrit dans une déclaration HUD-1 de règlement pour le calcul de la finale, un résultat négatif à la clôture. Certains prêteurs ont aussi leurs propres formes.

Vérifiez auprès de la compagnie de titre et le prêteur pour obtenir des chiffres exacts sur les coûts de fermeture et des soldes des prêts et de trouver des procédures de ce qu'ils ont mis en place. S'ils peuvent se le permettre, les vendeurs devraient envisager de subir une inspection pour déterminer quelles réparations sont nécessaires sur une maison et comment cela pourrait affecter sa valeur.

Qui dois-je et le vendeur doivent parler de ce problème?

S'il ya une hypothèque de premier et deuxième ou une ligne de crédit hypothécaire, vous pourriez avoir à parler à plus d'un prêteur pour obtenir l'approbation d'une vente à découvert. En outre, vous pouvez également besoin de l'approbation de l'entité qui détient la piscine de prêts, si l'hypothèque a été titrisées.

La présence de deux prêteurs fait une vente à découvert plus compliqué, car il est souvent le prêteur organisation de la deuxième, ou junior, hypothèque qui a pour absorber la plupart de la perte.

Les opinions divergent, mais la plupart des experts suggèrent que vous laissez le prêteur impliqués le plus tôt possible de la vente potentielle à court. D'autres disent que vous devriez attendre jusqu'à ce que vous avez une offre parce que vous ne recevrez pas d'action jusque-là. "Sans une offre d'achat viables, votre affaire ne sera pas considérée par les créanciers hypothécaires», a déclaré Margot Cole-Murphy, courtier RE / MAX Groupe équité, Portland, Oregon

Astuce: Assurez-vous de contacter le service de la banque une perte d'atténuation, qui sera le groupe à décider d'accepter une vente à découvert, plutôt que de la collecte ou service clientèle, qui est seulement intéressé à récupérer dernières versements dus. Trouver le décideur est souvent l'un des plus grands défis initial dans une vente à découvert.

Quelles sont les informations que le besoin banque pour décider d'accepter une vente à découvert?

Le dossier de demande vendeurs devraient comprendre formulaires W-2 de l'employeur (ou une lettre expliquant le vendeur est au chômage), les relevés bancaires, deux années de déclarations fiscales, et d'autres documents financiers indiquant le revenu et de titres de créance. La banque devra également comps ou de ses opinions prix d'un courtier indiquant votre estimation de la valeur.

En outre, les vendeurs doivent soumettre une «lettre contrainte», expliquant les circonstances qui font qu'il est impossible pour eux de payer le montant total du prêt. Le vendeur doit être en mesure de démontrer vrai difficultés financières. Quelqu'un avec l'actif ou le revenu à payer est peu susceptible d'être considéré comme, par exemple la plupart des personnes interrogées.

Merci à des programmes tels que ceux proposés par Fannie Mae et Freddie Mac pour aider les emprunteurs subprime, de nombreux prêteurs sont plus disposés à offrir des options de modification de prêt. Cette option peut prolonger la durée du prêt, ajouter sur les paiements en souffrance au principal du prêt, et / ou de réduire le taux d'intérêt à consentir un prêt plus facile à gérer pour le propriétaire de la maison.

Une autre option est un plan de remboursement qui exige des propriétaires d'augmenter leurs paiements mensuels jusqu'à ce que le prêt est en cours. Il peut être possible de refinancer un prêt à taux variable avec une Autorité fédérale du logement ou prêt à taux fixe classique. Notez que les prêteurs ne pas reporter une forclusion simplement parce qu'une propriété est inscrite, même si ils peuvent différer si vous avez une offre raisonnable dans les œuvres.

Comment dois-je le prix d'une propriété vente à découvert?

En général, les experts de vente le plus court-dire au prix du bien à ou près de la juste valeur marchande, bien que quelques vais commencer par le montant gain total détenue par le vendeur. Comment les prix sont souvent chuté dépendra en partie de la propriété est en preforeclosure. La plupart des banques ont une formule pour quel pourcentage sous la valeur de marché qu'ils acceptent, disent les personnes interrogées. Les chiffres cités varient de 8 pour cent sous à près de 20 pour cent under.Most prêteurs voudront obtenir l'opinion de prix d'un courtier ou même une évaluation pour voir ce que la valeur des biens avant que vous et le vendeur de fixer un prix de liste. Une façon de faire en sorte que l'estimation de la banque de la valeur est réaliste est d'offrir des comps de ventes récentes - à la fois traditionnels et REO.

Quoi et comment dois-je communiquer sur la propriété à court vente à des acheteurs potentiels?

Les opinions varient sur ce sujet, bien que la plupart des experts favorables à la divulgation que le bien est une vente à découvert dans la section commentaires de la liste de MLS. D'autres suggèrent d'attente de divulguer la nécessité de l'approbation du prêteur de la vente jusqu'à ce qu'un acheteur est prêt à faire une offre.

Combien de temps faut-il pour effectuer une vente à découvert?

Bien que les temps de réponse varient d'un prêteur à, cela peut prendre deux semaines ou aussi longtemps que 60 jours pour obtenir l'approbation d'une vente à découvert auprès d'un prêteur. C'est pourquoi il est essentiel que les acheteurs et leur représentant comprendre et accepter ce laps de temps avant de faire une offre.

Un additif à la California Association of REALTORS contrat d'achat comprend une disposition permettant aux deux parties de résilier un contrat à court-vente dans un délai fixé, si le vendeur n'a pas obtenu l'accord approuvé, dit White. Propriétés des prêts titrisés (qui constituent la majorité de ces derniers jours) peut nécessiter plus de temps pour obtenir l'approbation d'une vente à découvert en raison de la nécessité éventuelle pour l'approbation de l'entité qui détient la piscine de titres.

Que peut faire le vendeur et je faire pour une vente à découvert plus attrayant pour un prêteur?

Obtenir un prêteur à approuver une vente à découvert est avant tout une question d'économie. Vous devez fournir les numéros de mal à montrer que la somme d'argent d'une banque réalisera sur la vente à découvert est meilleur que le montant qu'il peut récupérer de bloquer sur la propriété et la vente de la propriété comme un REO.

Une étude réalisée en 2002 par Craig Focardi du Groupe de la Tour estime que le coût total d'une forclusion a été 58.759 $ et a pris 18 mois. D'autres facteurs qui peuvent influencer la décision d'une banque comprennent le risque de responsabilité qu'il assume en possédant la propriété après les saisies, l'argent immobilisé au cours de la période de détention pour une revente de forclusion et REO, les coûts supplémentaires associés à un REO tels que les honoraires d'avocats, et le réserves supplémentaires dont elle aura besoin en cas de hausse OER dans le portefeuille de la banque.

Toutefois, pour éviter des coûts inutiles, les acheteurs doivent attendre d'avoir une inspection et une évaluation pour le prêt jusqu'à ce que la banque a accepté la proposition de vente à découvert, comme une perte d'emploi ou les frais médicaux élevés d'une maladie peut aussi avoir une influence.

Quelles sont les options du vendeur si une vente à découvert est rejetée par le prêteur?

Il existe une variété de raisons d'une banque rejettera une vente à découvert - d'un trop faible prix à trop de fichiers sur le bureau du Mitigator perte de. Vous pouvez chercher un autre acheteur ou même essayer de soumettre le même marché. Les banques ne veulent pas prendre de retour dans les propriétés de forclusion, de sorte qu'ils vont faire tout leur possible pour que cela fonctionne. Vous devez également préparer votre vendeur à l'avance la possibilité de verrouillage en cas de vente à court échoue.

Qu'est-ce passifs financiers ou de crédit d'un vendeur ont à la suite d'une vente à découvert?

Beaucoup de prêteurs demander au vendeur de signer un billet à ordre pour tout ou partie de la différence entre le produit de la vente à découvert et l'obligation de la dette comme condition préalable à une vente à découvert. Dans de tels cas, la note donne les prêteurs le droit de poursuivre un vendeur et joindre d'autres actifs, si la note n'est pas payée à l'échéance.

Il est particulièrement important de comprendre cette distinction, si vous travaillez dans des États comme la Californie qui ont une hypothèque sans recours. Dans ces Etats, le prêteur ne peut poursuivre un jugement carence contre un vendeur pour combler les insuffisances après une propriété qui est fermée. En raison de cette distinction, les vendeurs qui sont déjà en défaut sur un prêt hypothécaire et qui n'ont pas les ressources nécessaires pour payer une note séparée ordre après une vente à découvert peut être préférable de laisser l'évincer prêteur, dit-il. Si vous travaillez dans un état dans lequel les prêts hypothécaires sont sans recours, être sûr et alerter votre vendeur-clients de cette distinction.

Qu'est-ce passif d'impôt ont un vendeur à la suite d'une vente à découvert?

Un aspect souvent négligé des ventes à découvert, c'est que le vendeur doit compter tout montant remis par le prêteur comme un revenu et payer des impôts sur ce revenu, même si aucun argent réel a été reçue. L'IRS exige que les prêteurs de soumettre un formulaire 1099 indiquant le montant remis. Les vendeurs qui répondent par l'Internal Revenue Service définition de l'insolvabilité (soit en faillite ou ayant des dettes supérieures actifs) n'auront pas à payer des impôts sur le montant remis.

Astuce: La Chambre des représentants américaine a adopté l'annulation d'hypothèques impôt Relief Act (HR 1876), ce qui permettrait d'éliminer les taxes sur toute la dette annulée sur une résidence principale, soit par vente à découvert ou de forclusion. La National Association of Realtors a travaillé pour soutenir ce projet de loi.

Quelle compensation vais-je recevoir que le vendeur ou un courtier immobilier dans une vente à découvert?

Les banques vont vous voulez discount votre commission. C'est le premier lieu ils me regardent d'économiser sur les frais de clôture. Les tarifs offerts peuvent varier, mais sont généralement de 1 à 2 pour cent en dessous des moyennes sur le marché. Plus prêteurs semblent désormais prêts à payer une commission à plein sur les ventes.

Où puis-je trouver des clients si je suis intéressé à se spécialiser dans les ventes à découvert?

Le bouche à oreille demeure la principale source de nouvelles affaires, disent les experts, mais vous pouvez également promouvoir vos services à des personnes qui suivent des cours de conseillers en crédit (maintenant nécessaire avant la faillite de classement), aux personnes qui reçoivent des avis de l'état de défaut de paiement, et aux propriétaires de maison le nom figure sur les listes d'armes qui sera remise en marche dans les prochains mois. Pour trouver des clients acheteurs, la créativité est un atout.

Astuce: AVPP sont une bonne source car de nombreux vendeurs à l'envers pense qu'ils ne peuvent pas se permettre de payer une commission et ainsi essayer de vendre eux-mêmes. Beaucoup ne réalisent pas que, dans une vente à découvert, le prêteur verse des commissions du courtier.

Sont les ventes à découvert pour moi?

Avec de nombreux prêts hypothécaires à taux ajustables plus prêt à être réinitialisé à des montants de prêt plus élevé dans les deux prochaines années, les ventes à découvert représentent un secteur en croissance du marché. Cependant, parce que les ventes sont beaucoup de temps, ils ne sont pas pour tout le monde. Je dis toujours que si vous allez réussir dans la vente à court, vous avez besoin des 3 P - patience, de persévérance et de résolution de problèmes.

Source de l'article: http://EzineArticles.com/738896