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samedi 23 avril 2011

Les ventes à découvert sont des vampires dans l'immobilier d'investissement

Une vente à découvert est le processus par lequel un commerçant vend un stock d'actions et plus tard, il achète de retour à un prix inférieur, ce qui rend un bénéfice à l'inverse, si le prix de l'action baisse. Dans l'immobilier, une vente à découvert est l'endroit où le prêteur accepte une réduction de capital sur un prêt hypothécaire pour faciliter une vente à un acheteur.

Pour un prêteur pour ce faire, la propriété sera généralement la délinquance sur l'hypothèque ou de forclusion. En fait, il n'est pas qu'elle doit être dans la forclusion, c'est que le prêteur ne permettra pas la vente à moins que l'emprunteur est en retard sur ses paiements. Cela est principalement une mesure de vengeance par le prêteur et par l'attente de plus pour faire la vente, le prêteur perd plus d'argent, le propriétaire de plus sa cote de crédit - pas de logique, tout esprit de vengeance!

Il ya cinq ans les prêteurs n'ont pas eu beaucoup d'appels à faire des ventes à court et à leur faire renversé propriétés dans de petits pots d'or pour les investisseurs. Avec l'effondrement de l'industrie du prêt que nous avons utilisé le savoir, les prêteurs demandent maintenant les propriétaires dans la forclusion s'ils connaissent quelqu'un qui va faire ce type de vente avant de commencer une procédure de forclusion. La pensée doit être pourquoi attendre une nouvelle baisse sur le marché tandis que le propriétaire détient sur - tout aller de l'avant et faire une vente à découvert et obtenir la propriété dans les livres.

Ils sont gérés par le département d'atténuation des pertes des prêteurs. Il s'agit d'un service totalement différent du côté de la forclusion et un état d'esprit totalement différent. représentants Atténuation des pertes sont nettement surchargés de travail et ont la mauvaise habitude de tuer des fichiers peu ou pas de raison et de dire qu'ils ne sont jamais arrivés. personnel Mit Perte sont des tueurs traiter pour des raisons trop pour les compter, alors que REO (propriétés détenues par une banque) Départements connaître les propriétés qu'ils se seront vendus - quelle que soit! Il fut un temps que le peuple de vente à découvert avait des centaines de fichiers qui ont été à chaque manipulation et le personnel REO avait une charge de travail. Cela a beaucoup changé parce que le ministère Mit perte n'est plus dans une ruée pour obtenir des offres fait; ils ont simplement laisser glisser sur le groupe REO!

Ces types de ventes sont de temps en dépit de ce quelqu'un vous dit. Le plus gros problème est payé sur la traite en tant qu'investisseur. Évidemment, vous devez être dans la boucle de transaction pour obtenir votre profit et jusqu'à ce que même il ya quelques mois, il y avait deux façons de se faire payer, même si le prêteur n'a pas aimé. Nous avons utilisé pour utiliser les options, les transferts des fiducies foncières, les commissions sur les stéroïdes agent immobilier et un assortiment de "coûts ou dépenses" sur le HUD-1 Déclaration.

Comme ces dernières comme il ya une semaine un important prêteur Perte de Mit représentant a dit un investisseur à la table de clôture qu'ils ont maintenant une politique de "zéro bénéfice» pour les investisseurs. Mais les agents immobiliers peuvent toujours obtenir une commission, mais ces sont généralement limités à 5%.

Pourquoi les gens ne ces ventes? Pour le propriétaire de la vente à découvert se termine le processus d'éviction et diminue l'impact sur son rapport de crédit, pour l'agent immobilier, il reçoit 5% / - Commission, et pour l'investisseur qui peut-être trouvé l'accord ou de l'acheteur ou les deux -, il obtiendrait une but lucratif - peut-être. Voilà comment il est censé fonctionner. Qu'est-ce qui arrive trop souvent de nos jours est le délai de traitement de l'approbation de vente à découvert prend plus de temps qu'un acheteur est prêt à attendre, ou de l'acheteur ne peut pas obtenir du financement par l'institution prêteuse le temps le vendeur est prêt à approuver la vente.

Dernières lignes directrices fédérales sur la tentative de vente à découvert d'avoir les prêteurs d'accorder des approbations ou des déclinaisons en 10 jours ou moins. Sonne comme une réponse idéale au problème, mais la réalité est que les prêteurs n'ont qu'à refuser la vente et attendre une autre offre qui serait faite. Franchement, dix jours pour examiner et approuver un fichier de vente à découvert est ridicule, à moins que le prêteur ne s'intéressent pas vraiment à ce prix qu'il reçoit pour la propriété. Mais là encore, bien intentionnés des responsables gouvernementaux prennent des mesures que, politiquement, un bon son, mais l'essentiel ne sont pas exécutoires.

Je suis sûr qu'il ya une minorité de gourous vente à découvert, les agents immobiliers et les investisseurs qui ne les ventes à découvert sur une base régulière qui prendrait objection à ce que je viens d'écrire. Mais voici la réalité - que vous pouvez faire une vente à découvert dans deux à trois semaines si vous offrent le prêteur 80% ou plus de la valeur d'évaluation BPO (courtiers Prix avis) ou qu'il a reçu pour la propriété, ou le solde du prêt impayé intégral.

Si vous offrent autant d'argent pour la propriété, le prêteur sera probablement envoyer un chauffeur de limousine conduit à prendre votre «démon gourou" à court vente à dîner. Mais essayer de faire une vente à découvert pour un investisseur qui veut 50 à 60% du moindre du solde du prêt ou du réel JVM et les relations commencent à se détériorer rapidement entre la perte Mit Rep et le présentateur de vente à découvert.

Il ya des exceptions à ce que je viens de le dire, mais demandez aux gens autour de vous ce qui se passe et comment des accords de long prendre - si même d'avoir terminé. De «l'autre côté" de la barrière, je me suis entretenu avec un groupe d'avocats qui traitent environ 45 à 75 ventes à découvert d'un mois. Non gigantesque par certaines normes, mais représentatif de la taille de cette discussion. Maintenant, rappelez-vous qu'ils ne sont pas mise en œuvre des ventes à découvert ne font que la fermeture de "pros" qui sont censés gagner leur vie à elle.

J'ai posé la question légendaire «Quel est le pourcentage des ventes à découvert sont complétées dans votre expérience?" J'ai eu une réponse surprenante, du moins pas ce que j'attendais - le rapport de clôture des ventes à découvert pour leur clientèle largement diversifiée (pros aux amateurs) était de 10%. Je vais le répéter - dix pour cent. Parmi les dix pour cent que près, tous sauf un très petit nombre sont des acheteurs au détail qui aurait sans doute payé plus pour le bien de toute façon, ils ne sont tout simplement faire ce qu'ils croient être un accord - ces gens sont le noyau de base des clients des agents immobiliers.

Mon opinion sur ce faible nombre est que les investisseurs chevronnés se rendre compte que faire une vente à découvert prend du temps, d'efforts et beaucoup de travail - même en travaillant avec une coopérative Perte Mit Rép Nous ne voulons pas parler les représentants grincheux qui semblent le plus de la force de travail des prêteurs! Donc, la majorité de ces investisseurs ont changé leur attention sur les OER. Tout le travail du travail et dur est fait - pas de combats avec les détenteurs de second rang, aucun acheteur de remords, pas de taches de thé projection sur un plafond ou frapper des trous dans les murs pour obtenir un prix plus bas ou même ne pas avoir à traiter avec un évaluateur ou des gens qui font BPOs qui semblent obtenir des valeurs d'origine qui sont d'un autre monde! Non, tout le sale boulot est fait et le prix net à l'investisseur lors de l'achat est de 20% à 40% inférieur à celui d'une vente de forme courte.

Pour les agents immobiliers qu'elle était facile à trouver des acheteurs pour les ventes à découvert - il suffit d'exécuter la vente à court terme sur le MLS et le signe de triage et les acheteurs affluent pour la maison sous-évalué. Cette stratégie fonctionne toujours, mais le taux de fermeture est significativement plus faible. Que dire de ces âmes qui ne hardy ventes à découvert pour une vie - le travail du papier et tous les dos épuisante et-vient avec la perte de Mit Rep? Ils sont toujours là et sont certainement eux-mêmes travailler à la sainteté.

Si vous êtes un courtier immobilier ou hypothécaire et sont en charge des frais pour vos services, vous êtes probablement le faire illégalement. J'étais à un congrès en Californie et j'ai écouté l'un des gourous de vente à découvert plus expliquer comment son entreprise était florissante. Il a poursuivi en expliquant qu'il a fait son argent en facturant ses clients qui étaient des investisseurs, des frais mensuels peu importe ce qui s'est passé à la vente à découvert.

Il ne fait aucun doute que de nombreux investisseurs font cures, et quelques-uns, cures grande faire des ventes à découvert. Personnellement, je chercher la plus facile en laissant les prêteurs utilisent le processus d'éviction de faire ma vie plus facile en achetant des OER. Les ventes à découvert sont vraiment de temps et d'énergie vampires dans la mesure où de nombreux investisseurs sont intéressés, mais le choix est vôtre.
cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai):http://ezinearticles.com/?Short-Sales-Are-Vampires-in-Real-Estate-Investing&id=4395052

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