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Qu'est-ce qu'une vente à découvert ne Hafa? Le programme de vente à découvert Hafa aide les propriétaires à travailler avec leurs réparateur hypothécaire pour mener à bien une vente à découvert. Post vente à découvert, le propriétaire est libéré de toutes obligations de la dette restante et et est admissible à recevoir jusqu'à $ 3000 pour aide à la réinstallation. Qui est admissible / qualifié pour le programme Hafa?

     * Must've propriétaire épuisé toutes les options pour une modification de prêt (HAMP) et doivent demander soit une vente à découvert ou d'un DIL de forclusion.
     * La propriété doit être la résidence principale du propriétaire ou si loué, il ne peut pas être plus de temps de 12 mois. Exemptions: déplacement professionnel> 100 miles, pas acheté une autre maison dans les 90 jours précédents, vacant jusqu'à 90 jours avant la SSA (contrat de vente à court) ou Alt RASS (demande de vente d'approbation court)
     * L'hypothèque privilège de premier rang doivent provenir le ou avant le 01/01/09.
     * Les paiements hypothécaires doivent être au moins 60 jours en souffrance ou en défaut.
     * L'UPB ne peut pas être plus de $ 729,750 pour une propriété de 1 unité. Il existe des exemptions plus élevées pour 2-4 propriétés unité, mais pas de propriétés avec plus de 4 unités sont autorisés.
     * Les paiements hypothécaires mensuels doit dépasser 31% du brut de l'emprunteur revenu mensuel (pas de vérification requis, mais besoin de montrer les difficultés).


Hafa Timeline

    1. Banque a 30 jours pour approuver ou refuser la modification de prêt HAMP; l'emprunteur peut rejeter la HAMP et de procéder à une vente à découvert.
    2. Le vendeur et le courtier de répondre à un accord de vente à découvert dans les 14 jours.
    3. Le vendeur fait valoir paquet vente à découvert au prêteur.
    4. commandes de la Banque évaluations et détermine le prix minimum de vente à découvert.
    5. Realtor marchés des biens et dispose de 120 jours pour vendre.
    6. Agent immobilier doit remettre une offre de vente à découvert à la banque dans les 3 jours.
    7. réponse Prêteur à RASS (demande d'approbation d'une vente à découvert) en 10 jours (approuvés ou non).
    8. acheteur vente à découvert a un minimum de 45 jours pour fermer la vente à découvert.


Observons quelques-uns des points dans la chronologie ci-dessus Hafa

Point 2, nous voyons que l'emprunteur a 14 jours pour accepter un accord de vente à découvert (SSA). -A SSA est un contrat entre le propriétaire et réparateur-qui comprendra:

     * Un prix de liste pré-approuvée par le prestataire de service
     * La durée de la propriété sera commercialisé à vendre
     * Un accord libérer le propriétaire de toute responsabilité future après la vente du bien
     * Le montant de la mensualité du prêt hypothécaire, le cas échéant, que l'emprunteur sera tenu de payer pendant la durée de l'ASS
     * Renseignements sur l'aide à la réinstallation de 3000 $ après la clôture
     * Un accord que, tant que l'emprunteur effectue en conformité avec les termes de la SSA, le prestataire de service ne sera pas conclure une vente de forclusion.


-Pour le propriétaire d'accepter cette offre, ils doivent effectuer les tâches suivantes:

     * S'il vous plaît signer et retourner le présent Accord. Tous les propriétaires de l'immeuble doit signer le présent Accord.
     * Obtenez votre courtier signature de reconnaître le présent accord, parce que votre courtier joue un rôle important sur la vente de votre propriété. Les sections Programme court Vente (pages 2-4) contiennent des informations importantes que vous et votre courtier devra examiner et de discuter.
     * Inclure une copie de votre convention d'inscription signé.
     * Inclure des informations sur les autres privilèges garanti par la maison (comme les prêts sur valeur domiciliaire, les privilèges et association de propriétaires, des privilèges fiscaux ou des jugements).
     * [Insérez uniquement le cas échéant:] remplir et signer le formulaire de difficultés affidavit.


Nous devons avoir ces documents par la [insérer la date 14 jours calendaires à compter de cette demande]. S'il vous plaît nous envoyer ces documents à l'adresse suivante: [insérer l'adresse de réparateur]. Le point 4, de l'ordre de la Banque à une évaluation (BPO - Courtier Prix avis)-BPO doivent être:

     * Basé sur une inspection de l'intérieur et l'extérieur
     * Fait dans les 90 jours civils suivant la date à laquelle le prêteur / réparateur signé la SS initiale avec le propriétaire.
     * Joué par un fournisseur approuvé par le prêteur / réparateur.


Point 6, (dans les 120 jours) après la réception d'une offre de vente signé, à moins de 3 jours ouvrables de l'emprunteur ou l'agent inscripteur de l'emprunteur doit retourner un formulaire RASS ou Alternative RASS documentation à l'appui au prêteur / réparateur. -Ces pièces justificatives suivantes:

     * Une copie du contrat signé ventes et tous les additifs
     * Une copie de la convention d'inscription, le cas échéant et s'il n'a pas déjà fourni
     * Toutes les informations concernant le statut des autres privilèges
     * Acheteur documentation de fonds ou de pré-approbation de l'acheteur ou lettre d'engagement avec aucun autre éventualité d'une appréciation satisfaisante et / ou inspection de la propriété


Point 7, Important: La banque a 10 jours pour accepter ou rejeter la proposition de vente à découvert (qui est excellent!)

Dans le cas d'un agrément

 

     * Il y aurait une libération totale de tous les privilèges: 1er - Pas de notes de bal et la libération complète de verbiage déficit. Les privilèges subordonnés peuvent être indemnisés jusqu'à ce que le plafond global de 6000 $ est atteint. Ils doivent libérer l'emprunteur de toutes les revendications en échange de la réception du montant convenu. Ils ne peuvent pas exiger des contributions de l'agent ou l'emprunteur.
     * Commissions immobiliers sont protégés contre le manuel d'entretien Accueil abordable: 6% du prix de vente maximum.
     * Clôture - Avant le transfert du titre, le réparateur doit confirmer que le séquestre a plus reçu des preuves de tous les rejets privilège et accords à la fois premier et tous les titulaires de privilège subordonné.
     * Incitations Vendeur - Le vendeur est autorisé un paiement pouvant aller jusqu'à 3000 $ pour les frais de réinstallation. Ce montant doit figurer sur la déclaration de règlement HUD-1. Le prêteur / réparateur ne peut pas utiliser les incitations vendeur Hafa pour obtenir la libération des privilèges junior ou non réel privilège titres de propriété


Peut-réparateur mettre fin à l'ASS avant la date de péremption? YESunder aucune de ces circonstances: «L'emprunteur...

     * Améliore sa situation financière
     * Se qualifie pour une modification
     * Apporte le compte courant ou d'en payer le prêt hypothécaire en entier
     * Ne réussit pas à effectuer le paiement mensuel stipulé dans l'Afrique subsaharienne (le cas échéant)
     * Les fichiers de faillite et le tribunal de faillite refuse d'approuver l'ASS
     * Le courtier borrower'slisting ne parvient pas à agir de bonne foi ou de respecter les termes de la SSA
     * Un changement important se produit à l'état de la propriété et / ou de la valeur
     * Il existe des preuves de fraude ou de fausse déclaration
     Contentieux * est initié ou menacées.


* Il s'agit d'une forme condensée et guide du processus de Hafa Quels sont les avantages et les inconvénients de l'exécution d'une Hafa vente à découvert?

Avantages:

     * Le propriétaire aurait libération totale de responsabilité de la première hypothèque et de prêts subordonnés. Aucune somme d'argent, aucune note de bal, pas de jugement déficit autorisé, et, finalement, aucune responsabilité après la vente à découvert.
     * Les prêteurs fournira un prix pré-approuvés sur la vente à découvert avant la commercialisation. Ceci élimine la longue attente d'une vente classique court pour une approbation de la banque.
     * Les propriétaires recevront 3000 $ en aide à la réinstallation à la clôture.
     * Les propriétaires auraient l'immunité de saisie tant qu'ils sont en conformité avec les termes SSA.
     * Chronologie - Un processus de vente à découvert Hafa a un échéancier raccourci après la réception d'un contrat.


Inconvénients:

     * Acte requis en lieu et place dans le cas où la maison ne se vend pas dans le délai 120 jours (certaines exceptions s'appliquent)
     * Si les détenteurs de second rang ne sont pas conformes avec le gain à court, alors le programme Hafa passeront à travers.
     * Doit avoir un titre clair à la propriété.
     * Peut être appelé à poursuivre les paiements hypothécaires, mais pas plus de 31% de leur revenu brut.
     * Doit être transaction sans lien de dépendance.
     * Le vendeur peut avoir à payer des impôts sur la remise de dette et de l'indemnité de réinstallation.
     * Rapport d'évaluation du crédit que l'hypothèque a été réglée pour moins que le paiement intégral (typique de toute vente à découvert)


Source de l'article: http://EzineArticles.com/6138422