Gestion des risques dans le développement immobilier

Que nous en soyons conscients ou non, la gestion du risque est quelque chose que nous tous faire face à tous les jours. Par exemple, le simple processus de traverser une rue implique un certain degré de risque que nous gérons sans même sourciller. Imaginez un instant traverser une rue passante, sans regarder à gauche et à droite, sans mesurer la direction et la vitesse du trafic, et sans mesurer la distance de la rue que nous traversons. Heureusement la plupart d'entre nous sont très bons à la gestion de ces risques au quotidien de manière efficace.

Mais qu'en est-il la gestion des risques de quelque chose d'aussi complexe qu'un projet immobilier? Eh bien, tandis que les risques sont plus nombreux et plus dans la complexité des mesures sont encore certains vous pouvez prendre pour les gérer efficacement. Prenons un coup d'oeil à certains des risques les plus notables dans l'exécution d'un projet de développement immobilier et comment vous pouvez les gérer efficacement.

Risque n ° 1 - ne pas avoir suffisamment de connaissances

De loin le plus grand risque dans le développement immobilier est le risque d'entreprendre un projet avec une connaissance insuffisante. Je l'ai vu plusieurs fois avant où les individus s'engagent de leur premier projet avec les attentes enrobés de sucre de la facilité de développement de la propriété ne doit se trouver à mi-chemin dans la lutte sur la piste parce qu'ils n'étaient pas disposés à investir dans la connaissance. Beaucoup de gens vous diront que l'ignorance est une bénédiction, mais quand il s'agit de votre argent dans la transaction et votre nom en tant que garant de l'ignorance de prêt peut être une chose très coûteux! Alors, comment pouvez-vous gérer ce risque et de devenir plus compétent dans le développement immobilier? Eh bien, il ya trois principales options qui s'offrent à vous.

Tout d'abord, repérer quelques livres de qualité de développement de propriété et d'acquérir une connaissance approfondie du processus de développement de la propriété. Deuxièmement, avec ces connaissances, on devrait alors assister à un atelier sur la propriété de la qualité de développement pour affiner l'application pratique de vos connaissances. Troisièmement, après avoir lu quelques livres et assisté à un atelier, vous devriez alors être dotés des connaissances nécessaires pour entreprendre votre propre projet de développement immobilier. Pour ceux qui n'ont pas la confiance nécessaire pour entreprendre leur propre projet, il est possible de faire équipe avec un directeur de développement de la propriété expérimentés pour gérer votre premier projet. De cette façon, vous pouvez apprendre sur le tas », sous la direction d'un promoteur immobilier connu et progressivement vous diplômé en gestion de vos propres projets.

Risque n ° 2 - payer trop cher pour votre site de développement

Peu de choses sont pire que de payer le prix fort pour un site de développement et de se retrouver avec la perspective de supporter tous les risques et effectuer tous les travaux nécessaires pour achever le projet que le seuil de rentabilité ou de faire des profits minuscules.

Alors, comment gérez-vous ce risque et veiller à ce que vous n'avez pas payer trop cher pour votre site de développement? Eh bien, tout revient au nombre calculs avant d'acheter le site de développement. Il est absolument essentiel que la faisabilité financière globale est effectuée avant l'achat d'un site de développement. Étant donné que la faisabilité financière est seulement aussi bon que les hypothèses faites en elle, il est absolument critique que vous faites vos devoirs pour assurer l'exactitude de vos hypothèses.

Dans le cadre de votre faisabilité financière, vous pouvez calculer ce qu'on appelle une valeur résiduelle du terrain. Une valeur résiduelle du terrain est tout simplement déterminé par l'estimation des revenus bruts du projet, puis en soustrayant les dépenses diverses (à l'exception du site de développement) et une marge bénéficiaire suffisante pour laisser la valeur résiduelle du site de développement. Une valeur résiduelle du terrain vous fournira le montant maximal que vous pouvez vous permettre de payer pour un site de développement, assurant ainsi vous ne payez jamais trop.

Risque n ° 3 - L'achat d'un site de développement de citron

Alors que nous comprenons tous le risque d'acheter une voiture de citron, peu de gens savent qu'il est possible d'acheter un site de développement de citron.

Alors, comment gérez-vous ce risque et veiller à ce que vous n'achetez pas un site de développement de citron. Eh bien, tout cela revient à effectuer une enquête approfondie sur les questions de développement du site, mieux connu sous le nom d'une analyse de diligence raisonnable. L'analyse de diligence raisonnable peut être effectué soit avant d'acheter le site ou comme une condition du contrat. Quoi qu'il en soit, la réalisation d'une analyse approfondie de diligence raisonnable devrait intégrer chacune des questions suivantes:

* Les questions d'environnement et du patrimoine (ex: présence d'ordonnances de protection de la végétation, bâtiments classés, etc)

la question des inondations * (ex: présence d'une ligne de la régulation des crues)

* Problèmes géotechniques (par exemple la présence de sols sulfatés acides, les sols contaminés, les roches souterraines, des eaux souterraines, instable remplir etc)

les problèmes d'exploitation * (par exemple, impact des affaissements miniers)

les problèmes de service * (par exemple la proximité des services sur le site, la capacité des services pour le développement proposé, etc)

* questions des eaux pluviales (est-il un point de vue juridique de la décharge, si elle n'est pas prête sont propriétaires riverains, etc)

* Questions liées titre (par exemple la présence de mises en garde, les pactes, les servitudes, les charges, les détails d'intérêt, des conseils administratifs, les transactions non enregistrées, etc)

des problèmes de zonage * (compatibilité de zonage actuel à l'utilisation proposée)

Si un site de développement avec les autorisations nécessaires des autorités locales en place devra surmonter la plupart de ces questions, il est néanmoins souhaitable d'étudier les diverses questions comme une question de cours. Une analyse complet de diligence raisonnable peut être un processus assez de temps, mais étant donné le coût impliqué dans se tromper, il est temps très bien passé!

Risque n ° 4 - Construction coûts Blow Out

Les coûts de construction sont généralement la composante la plus importante dépense dans un projet de développement immobilier. En tant que tel, il suffit d'une légère modification proportionnelle à son coût pour avoir un impact significatif sur les projets de lignes de fond.

Alors, comment gérez-vous ce risque et veiller à ce que d'un coup dans les coûts de construction ne détruit pas vos résultats? Eh bien, le meilleur moyen est de s'assurer que vous utilisez un contrat à prix forfaitaire à prix fixe. Un contrat à prix forfaitaire à forfait est un contrat où le prix est déterminé par l'entrepreneur en construction qui comprend tous les coûts associés tels que les matériaux, le travail et la marge bénéficiaire. Comme son nom l'indique, le prix du contrat est fixée à partir du jour où le contrat est signé. Les seules choses qui feront varier les prix sont les variations du marché ou de fluctuations dans les éléments de coût provisoire ou Premier. En tant que tel, vous devriez essayer de limiter le nombre de variations apportées au contrat, et alors que rien ne peut être fait pour contrôler les fluctuations dans les éléments de coût provisoire ou le premier, il est possible de conserver ces éléments à un minimum en détaillant le contrat.

Risque n ° 5 - entrepreneur en construction fait faillite

Peut-être le pire cauchemar de tout développeur! En ce moment à un projet de la plupart des efforts ont été fait et vous pourriez certainement être pardonné d'avoir les yeux fixés sur l'achèvement de la construction et de la banque les fonds de règlement. Cependant, tout cela peut changer en un instant si votre entrepreneur en construction hits des difficultés financières et ne peuvent pas procéder aux travaux.

Alors, comment gérez-vous un risque comme celui-ci? Eh bien, alors que les circonstances peuvent changer rapidement dans l'industrie de la construction il ya certainement beaucoup à dire sur l'aide d'un entrepreneur en construction avec une bonne réputation et a fait ses preuves. En tant que développeur vous devriez vous sentir libre de faire des enquêtes sur l'historique du projet de l'entrepreneur du bâtiment et des finances. Après tout, c'est votre argent dans la transaction et votre nom en tant que garant du prêt alors il devrait y avoir aucune raison de se sentir gêné de demander pour ce genre d'informations.

Bien qu'il n'y ait pas de substitut à l'aide d'un entrepreneur en construction éprouvée de bonne réputation, nous avons la chance en Australie en ce sens qu'elle est une exigence pour les entrepreneurs en construction de souscrire une assurance de garantie. Lors de la construction d'assurance garantie couvre contre l'entrepreneur en construction de faillite ou mise en liquidation et contre l'entrepreneur en construction à défaut de terminer les travaux en vertu du contrat. Après construction, il protège contre l'entrepreneur en construction à défaut de résoudre les éventuels défauts et contre les souffrances de construction contre les effets de subsidence ou de règlement. Il est de coutume pour les géomètres-experts ou des autorités locales de ne pas délivrer un permis de construction jusqu'à ce que la preuve que l'entrepreneur en construction a souscrit une assurance garantie est fournie. Néanmoins, il est prudent de vous assurer par vous-même que l'assurance de garantie a été souscrite.

Risque n ° 6 - Travaux de construction Shoddy

Nous avons tous vu les articles sur "A Current Affair" où le dur travail de la famille australienne mettre tout leur argent dans la construction de leur maison de rêve que pour arriver à la remise à quelque chose qui n'est pas seulement désagréable à l'œil, mais un danger de vivre dans . Si ces histoires sont très extrémistes, ils ne démontrent un risque très important que, si elle n'est pas traitée peut être potentiellement désastreuses.

Alors, comment gérez-vous ce risque et veiller à ce que vous ne sont pas remplies à la remise des travaux de construction de mauvaise qualité? Eh bien, une fois de plus il n'ya pas de substitut à l'aide d'un entrepreneur en construction éprouvée de bonne réputation. Pour tout le travail qui va dans un projet de développement de la propriété, c'est la qualité de la construction sur lequel votre réputation en tant que développeur peut vivre ou mourir. Il est donc absolument essentiel que vous faites vos devoirs à votre entrepreneur en construction. Toujours insister pour obtenir l'historique du projet de l'entrepreneur du bâtiment, y compris les coordonnées pour les arbitres de projets antérieurs. De cette façon, vous pouvez visiter les projets et prendre contact avec les développeurs du passé pour vous convaincre que le ou non leur exécution est conforme à vos normes.

Tout en participant d'un constructeur réputé prouvé peut atténuer ce risque dans une large mesure, vous ne devriez pas simplement s'asseoir sur ses lauriers en attente d'un appel téléphonique lorsque la construction est terminée. Je suis sûr que vous conviendrez qu'il vaut mieux savoir si quelque chose est progressivement va mal et être en mesure d'y remédier que de trouver à la fin qu'il est au-delà de rectification. Ce même raisonnement s'applique aux travaux de construction et le processus d'exécution d'inspections régulières des immeubles.

Tout au long d'un projet de développement de la propriété d'un certain nombre d'inspections doivent être effectuées par des personnes différentes. L'ingénieur de structure devra effectuer des inspections à quelques étapes clés de la construction (fondations, par exemple, la dalle, le cadrage, etc) afin de s'assurer que les plans approuvés et les règlements de construction sont respectées. Il est également conseillé que vous vous livrez votre architecte ou concepteur du bâtiment pour effectuer des inspections régulières pour s'assurer que les travaux sont effectués en conformité avec les plans. Une fois terminé pratique a été atteinte, vous devrez effectuer une inspection finale. À ce stade, l'inspection finale seront concernés par des défauts mineurs qui seront couverts par la période de garantie. En règle générale, le promoteur et le gestionnaire, soit le développement, l'architecte ou concepteur du bâtiment effectuera l'inspection finale.

Alors que les risques dont nous avons parlé ne sont en aucun cas une liste exhaustive, il convient toutefois de vous donner une idée pour les risques les plus notables dans le développement immobilier et comment vous pouvez les gérer efficacement. Compte tenu de l'importance des enjeux dans le développement de biens d'une mauvaise gestion de ces risques peut s'avérer très coûteuse. Si vous n'êtes pas expérimenté dans la gestion de projets de développement immobilier et ne veulent pas apprendre à la dure que d'engager un directeur de développement expérimenté pour agir en votre nom. De cette façon, vous pouvez récolter les avantages d'être un promoteur immobilier sans devenir un autre lien de causalité pour mauvaise gestion des risques.

Par Luc Andersen

Partenaire de stratégies de propriété positives et co-auteur de «Résidentiel Real Estate Development: A Practical Guide pour les débutants à experts.

cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Managing-Risk-In-Property-Development&id=447964