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mardi 2 novembre 2010

Projets Financement Immobilier à l'industrie de l'accueil - Perspectives émergentes

Jusqu'en 2007, la plupart des hôteliers, les investisseurs et les développeurs ont été porteur quand il est venu aux perspectives de croissance dans l'industrie hôtelière. Ils avaient une raison suffisante pour être optimiste que tous les facteurs qui influencent l'industrie, directement ou indirectement, était sur une trajectoire de croissance.

Le PIB a été de plus en plus comme jamais auparavant et dans le monde entier avait les yeux sur l'histoire de la croissance indienne. Plans d'expansion rempli les journaux et communiqués de presse et les investisseurs ont été plus vive que jamais d'obtenir une part équitable du gâteau.

La récession, cependant, a ses propres plans et dévoré plus de la tarte. Le ralentissement économique mondial et ses effets sur l'économie indienne a aspergé le feu de l'excitation de même les développeurs les plus optimistes et les investisseurs.

Il a abouti à un resserrement extrême de l'investissement dans le secteur de l'hôtellerie, couplée avec la baisse de la demande pour les chambres. Ce double coup dur mis au repos la plupart des plans ambitieux d'expansion à travers le pays.

Tous les joueurs ont passé en revue leurs plans de développement, en raison de la situation macro-économique de plus en plus difficile pour le moment. Le nombre total de chambres estimée à ajouter est aujourd'hui près de la moitié de ce qui a été annoncé plus tôt. Un quart des plans annoncés jusqu'ici ont échoué à se matérialiser, alors que le reste sont suspendus sur le bord de la viabilité.

DLF, Parsvnath et d'autres développeurs de cadres similaires ont réduit ou ralenti leurs plans d'expansion. Parsvnath qui avaient des plans d'ajouter au moins 10.000 chambres a désormais cessé toute acquisition de terrains pour de nouveaux plans autres que les vingt hôtels pour lesquels ils ont déjà fait la même chose.

Il a été rapporté que DLF a été en pourparlers avec des sociétés diverses Hôtel de vendre huit à neuf de leurs parcelles délimitées pour les projets Hôtel de lever des fonds. Unitech a vendu ses Gurgaon Hôtel projet visant à réduire son endettement énorme.

Les développeurs se concentrent davantage sur les projets de finition sur la main que sur des plans pour l'avenir. La cession de l'investissement lourd plans Hôtel semble être le meilleur moyen de sortir de la court d'argent, les joueurs lourdement endettés pour survivre le scénario économique actuelle.

Projections financières qui va de travers

Les graines ont été semées, la récolte a été nourrie par les moments difficiles inflationnistes, mais lorsque l'heure de la récolte, les inondations de la récession emporté la prime prévue. les hypothèses de coûts et des recettes faites pendant les bons moments ont donc opté pour un tirage au sort.

Quand il s'agit de décaissements de prêts, de l'immobilier est actuellement le mouton noir de la famille. Les banques privées à partir de laquelle les prêts ont été librement disponibles plus tôt se sont taris. banques du secteur public qui continuent à prêter, quoique avec prudence, exigent maintenant une plus grande garantie pour prêter le même montant.

sociétés financières non-bancaires soit ne sont pas prêts à tout ou regarder retourne dans la gamme après 20%. Private Equity d'intérêt dans le secteur de l'accueil a presque tari. En raison de la crise de liquidité mondiale sévère et fuite des capitaux vers les «lieux d'origine, il ya une baisse d'intérêt pour les acteurs du Private Equity dans les marchés étrangers. Cela a ajouté aux malheurs financiers des développeurs de capital-soif.

Le risque associé à un projet d'accueil est relativement plus grande, la prime à laquelle les fonds sont disponibles a augmenté. Pour cette raison, seuls les projets les plus stables sur le marché serait en mesure de prendre le risque de donner des rendements plus élevés pour les prêteurs.

Beaucoup de développeurs ont beaucoup investi dans la terre dans le passé lorsque la valeur des terres étaient significativement plus élevés. À l'heure actuelle, la valeur des parcelles de terrain même a considérablement baissé. La dépendance excessive à l'appréciation de ces actifs s'est avéré être un amortisseur de grave pour les plans de développement de nombreux développeurs. La valeur inférieure de la terre signifie que la valeur des garanties est descendu pour les prêts-projets.

Le cycle du coût de la construction a pris l'industrie sur un tour de montagnes russes au cours des deux dernières années. Le cycle mondiaux des matières premières a radicalement changé son cours. Acier et le ciment qui forment une partie importante du coût de la construction civile ont perdu jusqu'à 40% par rapport à leurs sommets historiques il ya douze mois.

Les hôtels qui ont ouvert récemment ont été confrontés de plein fouet les fluctuations des coûts d'une manière similaire. Grand coûts ont été engagés, en raison de la période pendant laquelle leurs phases de construction est passé. Le coût des matériaux a été plus élevé, le marché était en plein essor et, avec le coût élevé des matériaux, les architectes et consultants exigé une prime à la suite d'un jamais-avant-vu de la demande. Malgré l'augmentation du montant de l'investissement que les développeurs ont dû mettre en, ils ont maintenant face à un monde dont les perspectives de baisse des revenus.

Le principal facteur qui a influencé directement ou indirectement la stabilité des recettes du côté des projections financières de l'industrie Hôtel est le manque de rapport à d'autres la "viscosité" de l'immobilier. Pour mémoire, la rigidité de l'industrie Hôtel est relativement faible. Afin d'expliquer, de prendre en considération les contrats de location. Ce sont à long terme dans la nature et, partant, les revenus sont plus sûrs dans le cas d'un bureau ou un espace de détail où ils ont une importante période de blocage.

Toutefois, en cas de l'industrie hôtelière, les recettes sont plus directement sensibles aux conditions du marché. Ceci étant la raison la raison pour laquelle d'autres secteurs ont été relativement moins touchés par le scénario d'aujourd'hui. Les principaux facteurs influençant cette viscosité sont le taux d'occupation et moyen d'une chambre (ARR).

Taux d'occupation est fonction de l'offre et la demande. Le scénario actuel est affectée par des facteurs de la demande et l'offre, la demande ayant l'influence plus puissante. Les deux moteurs de la demande principale, les voyageurs de loisirs et d'affaires, ont contribué à la réduction des taux d'occupation. Voyage à l'étranger a été affectée dans une large mesure en raison du ralentissement économique.

Entreprises ont trouvé des façons novatrices de réduire leurs dépenses et il ya un besoin croissant pour eux de rationaliser Voyage d'affaires. Ils ont réduit leurs budgets Voyage, restent à des appartements et des maisons d'hôtes ou même regarder les options où ils peuvent éviter de passer la nuit.

Multinationales avec une exposition importante aux marchés développés ont pris l'initiative de conduire dépenses Voyage d'affaires associées à une partie de leur stratégie globale. sentiments les dépenses des consommateurs a été frappé dans une large mesure en raison des craintes majorly de perte d'emploi et un manque de confiance et le moral bas. Les consommateurs de loisirs sont donc à la recherche de dépenser moins sur Voyage.

En plus de la demande ralentit, l'offre est à la hausse ce qui signifierait que le taux d'occupation sont de réduire encore moins pour l'un ou de deux prochaines années. Tous ces facteurs contribuent à une réduction significative du taux d'occupation, et c'est une des raisons principales qui contribuent à l'instabilité des projections financières effectuées par les différents acteurs.

Sur le côté de l'offre, bien qu'il y ait une exigence intime pour plus d'approvisionnement à long terme, les taux d'occupation verrait une amélioration seulement avec la relance de l'économie.

En raison de la frapper sur le taux d'occupation, les hôteliers ont été contraints de réduire le RRA pour attirer les entreprises et leurs clients de loisirs. Le taux d'occupation a aussi affecté négativement les autres sources de revenus étroitement liés tels que l'alimentation et des boissons, des conférences et des banquets.

Rôle des options de financement

Traditionnellement, la plupart des développeurs ont eu tendance à réinvestir les surplus qu'ils gagnent, dans leur entreprise par l'intermédiaire d'investir dans les banques des terres. Cela les rend très dépendants des sources extérieures de financement. Les différentes options de financement de participation disponibles sur le marché jusqu'à présent ont été publique ou Private Equity qui peuvent être à l'étranger (IDE) ou domestique de financement.

Dans le scénario actuel du marché, l'incertitude est beaucoup plus des flux de trésorerie liés aux projets Hôtel que d'habitude. Cela a conduit les investisseurs à être très prudents quand il s'agit d'investir dans ou prêts à des projets d'accueil.

Private equity, tout en étant une option, a connu un ralentissement. Les investisseurs sont inquiets sur le marché du creux de la vague et il ya un sentiment que la correction dans le secteur de l'accueil n'est pas encore achevée. PE joueurs doivent éviter les actions ordinaires en SPV mais en regardant les placements structurés avec une plus grande sécurité et retourne préféré. Cependant, il ya un certain nombre de fonds qui sont activement à la recherche de racheter ou d'investir dans des actifs en difficulté à inciter les évaluations.

Cela dit, en raison de la crise du capital graves, le marché des capitaux PE nouvelle levée en particulier dans l'immobilier est difficile à l'heure actuelle et est susceptible de le demeurer pour les deux à trois prochaines années. Lorsque des fonds ont déjà été soulevées, il ya eu des cas de Limited Partners (LP) ne respectent pas leurs engagements en capital.

Prêts-projets au titre de projets de construction sont plus difficiles à trouver avec seulement le secteur des banques de prêt public. Ces prêts sont versés principalement à des projets prometteurs avec de sérieuses garanties couvrent actif. Nous avons également vu des cas de développeurs de liquidité faim d'emprunt de HNIs à des taux extrêmement élevés.

Renflouer les projets échoués

Une question à un million de dollars sur l'esprit de tout le monde serait sur la façon de se renflouer de projets échoués.

Cession une partie de la participation dans le projet de gain en capital peut être l'une des options. Cela peut ne pas être très facile dans le marché actuel. Le projet peut être évalué à un prix beaucoup plus bas que ce qui est attendu et peut laisser le vendeur avec un traitement injuste de la transaction effectuée.

On pourrait aussi penser à un repositionnement du projet. Au lieu d'augmenter le besoin d'investissement pour un projet de planification d'un hôtel haut de gamme de luxe, on pourrait comparer à appartements et d'hôtels économiques au moment de traverser la période de resserrement du crédit.

Une autre option serait de réduire l'ampleur du projet. On pourrait réduire la taille du projet en une seule fois ou pourrait éliminer le développement. L'échelonnement du projet en plusieurs étapes dont une partie de l'hôtel pourrait être opérationnel dans un délai relativement moins et avec moins d'investissements que prévu précédemment, aidera à atténuer la crise de liquidité et de crédit. Il ya un petit nombre d'opérateurs qui prennent une participation dans le projet ainsi. Accor est un bon exemple d'un tel opérateur qui ont des plans d'expansion importante en Inde.

Lier avec les opérateurs investissant approprié serait, toutefois, pas être aussi facile que cela puisse paraître, étant donné que ces opérateurs ne choisir que le meilleur des options disponibles et qu'ils ont leurs propres plans déjà en place.

Pour en revenir au prêteur peut être une option à visiter, pour voir si elles pourraient restructurer le prêt existant. On pourrait également aller chercher de refinancement ou de prolonger le prêt. Si l'emprunteur a un bon dossier, ils pourraient également chercher à trouver un nouveau prêteur, ainsi, probablement un HNI qui seraient prêts à investir.

Toutefois, si la seule option qui reste est de quitter le projet, le calendrier devrait être bien pensée. Si on attend trop longtemps pour un bon prix, le prix pourrait bien aller plus bas. D'un autre côté faut également évaluer l'urgence de sortir le projet que nous ne voulons pas de se retrouver dans une situation où nous serions forcés d'accepter un prix qui seraient normalement être peu attrayant.

La libéralisation des normes IDE et son impact sur ses plans d'agrandissement

L'IDE a la promesse d'être un facteur important dans le développement économique de nombreuses nations en développement du monde. Avec le tourisme étant une source de revenus majeure pour les pays à travers le monde, les IDE normes libéralisation dans ce secteur est un coup de pouce pour l'économie indienne.

Le gouvernement a été très libérale en matière de réglementation de l'IED dans l'Hôtel et de l'industrie du tourisme. Selon le gouvernement de l'Inde - Ministère du Commerce et d'Industrie de presse Note 2 (série 2000), 100% d'IDE est permis dans le secteur Hôtel et du tourisme sur la liaison soumise automatique pour les clauses d'approbation automatique.

Les restrictions supplémentaires, applicables à certains secteurs de l'immobilier, tels que la zone de développement étant au moins 50.000 m², 50% du projet devrait être achevé avant 5 ans, pas de rapatriement de fonds avant le 3 ans à compter de la date de la capitalisation minimale sorti en 2005 , ne sont pas applicables à l'Hôtel et de l'industrie du tourisme.

Le gouvernement a donc fait un effort conscient savoir le fait que le tourisme peut être une source majeure de revenus pour le pays qui est encore relativement inexploitée. Par conséquent, le seul effet que les normes existantes IED peut avoir sur l'industrie est sur le côté positif. Ce n'est qu'une question de temps avant que des investissements dans l'Hôtel et départ du secteur du tourisme circulant dans de nouveau librement.

Ces investissements seraient plus dépendants de la demande inhérent à l'industrie et le scénario économique global à travers le monde. Une fois que la situation s'améliore resserrement du crédit, la demande inhérents à l'industrie que l'on sent devrait contribuer à attirer des fonds facilement par rapport à certains des autres secteurs.

Certains disent que le pire est passé et l'Inde sera un retour sur ses pieds bientôt. Toutefois, la clé n'est pas juste d'attendre et de regarder, mais d'essayer d'être une longueur d'avance. Soyez en avance et de décider sur le moment de cesser d'attendre. Seuls les meilleurs survivront et nous mentirait si on disait que nous n'étions pas tous hâte de voir qui ils sont vraiment.

cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Funding-Real-Estate-Projects-For-the-Hospitality-Industry---Emerging-Perspectives&id=4454135

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