Comme un Américain vivant en Europe un certain nombre de mots se sont glissées dans mon vocabulaire anglais qui ont tendance à confondre mes compatriotes. Un de ces mots est le SMS (message texte aka) et un autre est hors plan. Une conversation entre les Britanniques et la plupart des autres Européens parlant en anglais sur l'immobilier devient souvent centré autour de ce concept. Pour les dernières années, en fait, on pourrait même dire que c'est devenu le mot à la mode dans l'investissement immobilier européen.
Dans le passé, plusieurs milliards d'années d'euros ont été investis dans ces types de propriétés essentiellement par les Européens à la recherche de résidences secondaires et les possibilités d'investissement qui offrent des rendements potentiels plus élevés, puis ils ont généralement pu trouver dans le pays de là-bas.
Ce modèle représente une stratégie tout aussi convaincant pour les investisseurs nord-américains pour acquérir des immeubles de placement en haut des destinations d'investissement dans le monde entier qui peuvent offrir des rendements beaucoup plus élevés que dans de nombreuses régions d'Amérique.
Qu'est-ce qu'une plan?
En termes simples, une propriété sur plan est celui qui est net encore terminé la construction.
Normalement, les plans off »sont offerts dans un complexe d'appartements ou condominium ou d'un développement de maisons ou de maisons en rangée.
L'acheteur "réserves" ou de propriété des biens immobiliers à un développement dans l'un des nombreux différents stades de la planification à l'achèvement. (Les détails du processus d'achat sont décrites plus loin dans cet article.)
Off possibilités plan existent dans un certain nombre de pays. Le plus populaire et rentable inclure la Turquie, l'Italie, la Bulgarie et la Roumanie. Ils sont généralement représentés par des entreprises de représentation qui supervisent le développement du projet sur une base quotidienne pour ses investisseurs et offre des services divers tels que l'assistance d'hypothèques et de gestion de la propriété une fois que le développement a été achevé.
Pourquoi Off plan est considéré comme un facteur d'investissement attrayant.
Une des clés pour lesquelles l'achat «Off Plan 'peut être par exemple un bon investissement réside dans le fait que, normalement, vous n'avez qu'à payer environ 30-40% du prix d'achat à titre de dépôt, puis souvent rien jusqu'à la fin de la propriété alors que le reste peuvent être financées sur une hypothèque de 60-70% (toutefois un certain nombre de hors-plans sont mis en scène dans 3 à 4 paiements).
Comment ce modèle se joue dans l'application pratique peut être vu dans l'exemple ci-dessous:
Prix d'achat: 100 000 $ (Septembre 2006)
Acompte à payer: 30.000 $
Supposons que vous vendez des biens en Septembre 2008 (en supposant que la période d'attente maximum de presque tous les projets hors plan) juste avant son achèvement et que vous vendez pour 130 000 $ (ce qui est un rendement nettement inférieur à celui qui a été réalisé ces dernières années). Votre profit est de 30.000 $, ce qui est évidemment sur le prix de 100.000 $ demandant un rendement de 30%, mais rappelez-vous, tout ce que vous avez eu à payer un dépôt 30.000 $ de sorte que votre rendement réel des placements de trésorerie est de 100%. Vous avez doublé l'argent que vous êtes d'investissement.
Beaucoup de gens aussi financer le dépôt de 30-40% en libérant par capitaux propres pour leur propriété actuelle et n'ont donc pas besoin d'avoir tout l'argent liquide à profiter de cette opportunité d'investissement rentable.
Comme nous le verrons dans cet article, cependant, ce ne sont que quelques-unes des nombreuses raisons pour lesquelles vous propose sur plan sont si attrayants. Les avantages fiscaux, les prévisions de croissance du capital, de logement et de la capacité de jouer un rôle majeur.
Pourquoi les développeurs de l'offrir?
Le développeur est évidemment très désireux de vendre autant de propriétés le plus tôt possible afin de minimiser le risque pour eux-mêmes et pour obtenir des meilleurs taux d'intérêt sur leurs prêts au développement des banques et des investisseurs. Pour vous aider à vendre des propriétés à ce stade précoce, les prix sont normalement très compétitif pour la raison ci-dessus et aussi parce qu'il ya souvent peu de montrer aux acheteurs potentiels, sauf un plan d'étage et les impressions des artistes de la mise au point terminée.
La liquidité est également un facteur important. J'ai récemment rencontré un développeur comme ici, à Bucarest, en Roumanie. Il a tenu à vendre 10 appartements de son complexe hôtelier appartement n'est pas encore terminé à des prix nettement réduits afin d'acquérir l'argent nécessaire pour acheter des terrains adjacents en vue d'un développement futur.
Quels sont les risques potentiels?
Le plus grand risque est aussi la plus évidente. La propriété fait partie d'un développement jamais achevé. La meilleure façon de s'assurer que cela n'arrive pas, c'est d'acheter à un vendeur de bonne réputation avec de solides antécédents de rendement passé et d'un développeur avec une fiche de livres sterling similaires. Certains plans sont offerts hors des développements qui ont des relations étroites avec les banques, même à proposer des emprunts disponibles couvrant même le paiement initial. C'est un autre signe de la crédibilité et la banque capacité d'un projet spécifique.
De toute évidence, le début de l'investisseur reçoit dans le projet plus le risque qu'il ou elle est techniquement pris. Ce doit être menée contre le plus grand profit que peut venir de pénétrer dans à un niveau inférieur d'entrée qui devrait être inférieur à la valeur actuelle du marché.
Comment un tel rendement élevé possible?
Tous les facteurs suivants aider à augmenter la valeur d'un développement pendant et après la construction:
1) le prix du "marché" plus faible que proposé par le développeur d'abord.
Comme indiqué plus haut, le développeur tient à vendre les propriétés le plus rapidement possible si les prix sont généralement très compétitifs.
2) Meilleur propriétés soient vendus en premier.
Normalement, quand un développement est publié une tendance se dégage, à savoir penthouses, des unités de coin et rez de chaussée avec jardins privés ont tendance à vendre d'abord, puis qui conduit à des hausses de prix.
3) Voir à domicile disponibles début des travaux /.
Dès que la structure principale du développement commence à prendre forme et / ou une maison témoin est ouvert normalement augmenter considérablement les prix que les acheteurs potentiels peuvent voir plus facilement ce que le développement finis et des maisons individuelles va ressembler.
4) Plus d'unités vendues.
En tant que développeur commence à vendre des propriétés de plus en plus les prix original va continuer à augmenter ce qui signifie évidemment que si vous souhaitez vendre votre propriété, il va évidemment avoir plus de valeur.
5) Achèvement définitif réalisé.
Une fois la mise au point est terminée, vous serez le propriétaire d'un tout nouvel appartement / maison dans un nouveau développement. La personne qui veut acheter à ce stade sera prêt à payer beaucoup plus pour un endroit où ils peuvent entrer ou de louer immédiatement plutôt que lorsque le développement était un simple plan sur un morceau de papier et un lopin de terre ou une semi-construits des logements.
Les raisons énumérées ci-dessus expliquent pourquoi les prix devraient normalement augmenter en développement se construit. Il n'est pas rare qu'un bien puisse être acheté et vendu à nouveau avant une brique a été posée et a même vendu à nouveau plusieurs fois avant l'achèvement final.
NO gains en capital
Une des raisons de la popularité de la vente avant la fin, c'est que il n'y a AUCUN impôt sur les gains à verser à tous si vous faites un profit aussi grand soit par la vente avant la fin. C'est une forme de «propriété renversant.
PERSPECTIVES DE CROISSANCE DE HAUTE CAPITOL
Lorsque vous achetez une propriété sur plan au bon prix et dans la zone de droite capitale croissance élevé est à prévoir. C'est la raison pour laquelle les pays en développement comme la Bulgarie et la Roumanie, de recevoir une bonne partie de l'activité d'investissement hors plan.
Capitol croissance moyenne de 17% l'an dernier en Espagne tandis que la Turquie en moyenne de 34% de croissance globale.
Selon le calendrier qui vous désirez conserver la propriété de, vous aurez à décider de retourner votre propriété avant l'achèvement de la construction et éviter capitale impôt sur les gains ou le garder à votre propriété et de récolter les gains susceptibles capitale et la croissance d'équité vous recevrez pour la tenue à votre investissement pour une période plus longue.
En outre, comme autant de propriétés hors plan sont situés dans les destinations de villégiature, vous aurez la possibilité d'aller sur ce qui équivaut à un voyage tous frais payés de vacances aussi souvent que vous le souhaitez et laissez une société de gestion des biens à louer nos votre propriété sur un jour , base hebdomadaire ou mensuelle, la création d'un flux supplémentaire de revenus qui contribuera à payer le coût d'investissement y compris les hypothèques.
Numéros de Cold Hard
Supposons que vous achetez un plan large et bénéficier d'une épargne modeste 15% par rapport à la valeur marchande actuelle de la propriété et de récolter un dessous de la moyenne de 10% par le taux de croissance annuel capitale au cours d'une période de deux années de construction.
Off Plan d'investissement Cold Hard Numéros
Exemple
En supposant un achat à 120.000 $, soit un prix 15% inférieur à la valeur de marché alors en vigueur.
Les chiffres général
Prix de vente: 120,000.00 $
Bénéfice automatique vs Valeur marchande actuelle: $ 18,000.00
Les coûts initiaux:
Possible frais de 2% de courtage Agent: 2,400.00 $
Dépôt de 30%: $ 36,000.00
Frais de Notaire: 1,200.00 $
frais de courtier en hypothèques à 1%: 1,200.00 $
Total 40.800 $
Capitol croissance de 10% par an, 2 ans sur la valeur marchande des prix 28.990 $
Profit au point d'achat 18.000 $
Bénéfice total en 2 ans
45.400 $
Rendement en pourcentage sur l'investissement (coûts initiaux) 226,45%
C'est l'un des nombreux modèles pour les bénéfices d'un investissement sur plan. Vous pouvez déposer une caution plus élevée ou moins le temps d'attente pour la construction d'être terminé, mais d'autre part, bénéficier d'une croissance plus élevée capitale. Ou, vous pouvez choisir de conserver vos biens après la construction a été achevée, rendant ainsi le coût total du bien, mais entre le loyer et la croissance capitole également voir d'énormes profits.
Off plans plus proches de l'achèvement Stages
Off Plan propriétés qui sont relativement proches de l'achèvement
La meilleure chose au sujet de ces possibilités est la toute tranquillité d'esprit que votre propriété fait partie d'un projet réel et viable.
Bien que les modèles but lucratif ci-dessus seront, à certains égards différents de ceux utilisés ci-dessus ne sont pas nécessairement moins convaincante. Vous pouvez toujours acheter à moindre coût puis une valeur de marché et vous serez en mesure de récolter les bénéfices de location dans un délai plus court ou de vendre sous peu à un coût plus élevé. Vous aurez également un temps d'attente plus courte de faire un flip sur la vente, si vous désirez emprunter cette voie, ou inversement à emménager
Off plans qui ont 3-4 paiement échelonné stade plans
Un certain nombre de projets, en particulier celles avec des temps d'attente plus courts pour l'achèvement exiger le paiement en 3-4 étapes, avec des paiements secondaires provenant de plusieurs mois après le paiement initial est effectué.
Vous êtes chances d'obtenir une hypothèque sur ces paiements secondaires devraient être plus probable en raison du stade avancé de développement et peut alors être pris rapidement par le nouvel acheteur si vous décidez de vendre la propriété à proximité du point d'achèvement. Autres sage, vos revenus de location peut commencer à couvrir ces paiements dans un délai relativement court.
En outre, les développeurs nécessitant plusieurs étapes de paiement peut être pour compenser cette demande avec un coût d'achat particulièrement attractif.
Tout se résume à très convaincante la façon dont l'offre est particulièrement. Vous pouvez être entrer en à un prix extraordinaire ou à un projet particulièrement chaud à fort potentiel de bénéfices accrus, ce qui en fait la demande de paiement a augmenté la peine.
Là encore, vous pourriez ne pas être.
En cherchant un guide qualifié dans le processus, vous saurez quels hors plan d'investissement est bon pour vous.
Sommaire d'une partie des bénéfices stratégiques d'investir dans un plan large:
o Vous achetez toujours sous la valeur actuelle du marché en assurant un bénéfice automatique
o Vous bénéficier de la croissance de la valeur de la propriété alors que le développement est en cours de construction sans avoir payé le coût de propriété pleine et entière
O Possibilité d'éviter l'impôt sur les gains en capital
o Il prend peu de temps et d'effort de votre part
o Investir dans les points chauds régionaux sans quitter votre maison mais qui ont une escapade de vacances possibles.
O Possibilité de "flip" bien après la mise bas aussi peu que 30%
o les sociétés de gestion de la propriété peuvent louer votre propriété, la création d'un flux régulier de revenu / de payer l'hypothèque sur la propriété.
En Roumanie, où mes bureaux sont basés, il n'est pas rare pour un bâtiment complexe d'appartements à 70% vendus avant-gardiste. La raison est assez simple. Un appartement acheté sur plan dans un bel immeuble neuf dans un endroit désirable peut être acheté pour moins d'un dans un run-down "de style soviétique" bloc de béton. Les acheteurs sont prêts à attendre que de nouveaux appartements dans des bâtiments déjà achevés sont disponibles seulement au prix fort. Comme ce marché se développe, la croissance a capitale et devrait continuer à se produire à un rythme effarant. investisseurs avertis le savent aussi bien et c'est la raison pour laquelle la moitié de tous les investisseurs dans le plan d'arrêt ici sont étrangers.
Chaque marché est motivé par deux caractéristiques différentes et semblables. Alors, je suis particulièrement contraint par les possibilités qui s'offrent des possibilités sur plan en Roumanie, chaque investisseur doit tenir compte de ses besoins personnels avant de prendre une décision finale. Comme l'achat sur plan peut également être un moindre coût d'entrée pour ceux qui souhaitent avoir une résidence secondaire en Europe ou ailleurs, il ya ceux des investisseurs qui veulent acheter dans la ou les régions qui sont les plus attrayants pour les tout en offrant un solide rendement sur l'investissement. Ces strictement motivé par des objectifs précis en matière d'investissement profit à court ou à long détient voudront y faire des décisions fondées uniquement sur des facteurs de marché actif.
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Tout est basé sur un principe que vous avez probablement appris à l'école élémentaire "l'oiseau voie de l'avenir." Off sont les plans juteux «ver» du marché immobilier.
raison de problèmes techniques portions exigences du présent article, y compris les graphiques ont été supprimés, s'il vous plaît contacter l'auteur pour plus d'informations.
cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Going-Off-Plan:-Your-Guide-to-Understanding-the-European-Stategy-for-Investing-in-a-Second-Home&id=278789
vendredi 19 novembre 2010
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