Conversions d'un bâtiment industriel

Nous sommes à la recherche d'un petit immeuble de bureaux à acheter pour notre pratique professionnelle. Notre courtier est ce qui suggère que nous achetons un bâtiment industriel et le convertir dans un immeuble de bureaux. Est-ce réalisable?

Comme les valeurs des propriétés ont augmenté à Long Island, en particulier dans le comté de Nassau, l'utilisation optimale des biens a souvent changé. Ainsi, un immeuble bien placé industriels peuvent en effet être un candidat pour la conversion. Et il peut aussi être un piège pour les imprudents! Prenons donc un oeil à quelques-uns des facteurs impliqués dans la conversion et la façon dont il peut être pratique.

Une des préoccupations première fois que j'ai un parking. Beaucoup d'anciens bâtiments industriels ont été construites légalement avec un ratio de stationnement de "deux à une." Cela signifie qu'il y avait deux espaces de stationnement alloués pour chaque 1.000 pieds carrés de superficie du bâtiment. Ce serait nettement insuffisant pour toute sorte d'utilisation de bureau, et ne répond à aucun code du bâtiment moderne à usage de bureaux. Un immeuble de bureaux est souvent nécessaire d'avoir un ratio de stationnement de cinq à une, et parfois plus. Donc, dans la plupart des juridictions, un bâtiment carré de bureau 10.000 pieds aurait besoin d'au moins 50 places de stationnement. Ainsi, le candidat à la conversion de bureau a probablement besoin d'un terrain de dimensions, ou d'une parcelle adjacente qui peuvent être acquis. Or, l'économie peut effectivement justifier détruire une partie de la structure existante pour créer de stationnement supplémentaires.

Zonage dans de nombreux domaines permet effectivement de bâtiments à bureaux à construire dans une zone industrielle, «de droit», ce qui signifie que la variance de zonage ne sera pas requise pour une conversion. Mais ce n'est pas nécessairement le cas. La conversion réelle, il faudra des plans de construction, et probablement un nouveau plan de site, qui seront tous deux besoin d'être approuvé par l'autorité locale. Mais cela est relativement mineure par rapport au temps et aux frais d'un changement de zonage, ou l'obtention d'un permis d'usage spécial.

Les propriétés environnantes sont également pris en considération. J'aurais peu préoccupés une conversion de bureau si les biens étaient situés dans bien entretenu parc industriel et la recherche. Mais la valeur de revente de votre conversion de bureau peut être un problème si elle est située à côté de la fabrication industrielle lourde ou un parc à ferraille!

Connaissez vos coûts de construction avant de s'engager dans le projet! Ces coûts sont fortement tributaires de la structure réelle que vous envisagez, afin d'éviter des moyennes ou des estimations de "boule-park" de conversion. Vous ne pouvez pas se permettre de négocier sur le bâtiment existant sans en connaître le coût total, qui comprend l'acquisition, la conversion, et les frais accessoires.

Deux autres mises en garde rapide: Le bâtiment industriel aura taxes qui semblent faibles par rapport aux normes de bureau - qui va changer lorsque le bâtiment est évalué! Et n'oubliez pas de prendre en compte le temps et les efforts qu'il aura à superviser, ou de vivre à travers le processus de conversion. Une conversion industrielle typique serait probablement pas moins de six mois, et pourraient certainement tirer jusqu'à l'année y compris le dépôt et les approbations.

Bien faite, une reconversion industrielle peut être acheter en suspens, et je peux vous donner de nombreux exemples sur Long Island. Mais le processus nécessite une recherche exhaustive, qui est le mieux fait par un architecte dont vous avez loué à long avant d'aller au marché!

cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Industrial-Building-Conversions&id=2199471