Achat immobilier industriel - facteurs clés à considérer

Compte tenu de l'état actuel de l'commerciale / marché immobilier industriel, il est une excellente occasion pour les gens qui ont le capital, et / ou de crédit pour acquérir des propriétés industrielles entrepôt / bien sous les prix du marché.

Dans cet esprit, il est important de suivre le vieil adage dans tout type de biens immobiliers "garder le prochain acheteur à l'esprit lors de l'achat de la propriété". Autrement dit, s'assurer que les caractéristiques de l'immeuble sera attrayant pour le plus grand nombre d'acheteurs potentiels possible. Consciente que cette propriété est là pour soutenir votre entreprise, vous ne pouvez pas répondre tous les besoins des acheteurs potentiels, mais est inférieur à une liste des fonctionnalités clés qui sont très importants pour la plupart des acheteurs.

Avant de commencer, je voudrais faire un commentaire de l'état des biens industriels aux Etats-Unis Comme nous le savons tous, les emplois manufacturiers sont plus mobiles à l'étranger. Les États-Unis est de passer d'une économie basée sur la production à une économie de distribution et le volume des importations augmente rapidement chaque année. Par conséquent, les développeurs ont répondu en fournissant des centres de distribution plus large et plus efficace (entrepôts) pour répondre à ce besoin. Ces facteurs sont essentiels à garder à l'esprit.

1. Emplacement, emplacement, emplacement - Cette règle d'or immobilier réel s'applique toujours et encore plus à l'immobilier industriel en tant que combustible prix grimper. Ayant une installation à proximité des autoroutes est essentiel pour vous et le prochain utilisateur à conserver leur transport et de logistique vers le bas. Comme les prix du carburant augmentent, ayant un établissement au bon endroit peut avoir un impact majeur sur la capacité des entreprises à la concurrence. Pour les centres de distribution, les coûts de main-d'œuvre et de carburant peut représenter 50% des coûts d'exploitation d'une installation selon les experts de la logistique de l'industrie.

2. Hauteur libre - Ce terme désigne à la hauteur maximale dans un établissement avant de rencontrer les solives, de la tuyauterie ou tout autre suspendus au plafond. Typiquement hauteur libre sur les nouvelles installations est d'environ 2'-3 'en dessous de la terrasse sur le toit. installations de production traditionnels sont moins claires hauteurs qui peuvent aller de (l'âge est généralement un facteur important) 12'-24 'pieds. Les nouveaux centres entrepôt de distribution / construits au cours des 8-10 dernières années 30'-32 'hauteur libre en moyenne.

3. Accueil - Il ya deux types de quais qu'un bâtiment pourrait avoir; & internes externes.

quais pour les camions internes permettent de conduire dans la zone du quai et les quais de livraison peuvent être fermées de manière à protéger le produit contre les éléments. Ceci est habituellement vu sur les anciennes installations. L'inconvénient majeur pour les quais interne est vous ou votre prochain acheteur paie pour la superficie en pieds carrés dans la zone du quai du prix d'achat, les frais d'exploitation et des impôts fonciers.

docks externes ont les portes quai au ras du mur extérieur des bâtiments et des camions pouvez sauvegarder jusqu'à l'immeuble. Joints autour de la porte garder le froid / air chaud d'entrer dans le bâtiment. C'est devenu la norme pour les bâtiments construits aujourd'hui, éliminant ainsi les coûts supplémentaires de quais internes comme indiqué plus haut.

Les nouvelles installations ont généralement 1 quai pour 10.000 mètres carrés d'espace, et de nouveaux grands centres de distribution peut en avoir autant que par 1 quai de 6.000 mètres carrés d'espace. Il est très difficile d'avoir des quais de trop.

4. Espacement de colonnes - En tant que développeurs de répondre à la demande croissante de l'espace de distribution plus efficaces, l'espacement des colonnes dans les bâtiments est devenu plus important. Les installations sont en cours de construction avec 50'x50 'et de l'espacement plus large colonne. De nouvelles innovations appelé «baies de vitesse" (zone de la portes à quai à la première colonne) ont un plus grand espacement que le reste de l'installation, de fournir plus de place que le produit soit mis en scène pour le chargement / déchargement des camions.

5. Land-Il est évident que davantage de terres dont la propriété, mieux c'est. Trois secteurs clés des terres autour de la propriété peut être utilisée pour:

    * Bande de stockage - Tel que mentionné précédemment, les importations aux États-Unis sont en augmentation rapide et la nécessité pour le stockage et le transport maritime de conteneurs remorque devient un enjeu crucial. Communautés commencent à repousser sur cette question en limitant ou interdisant les conteneurs d'expédition remorque / dans leurs communautés, qu'ils considèrent comme une honte. Il est important de vérifier avec les autorités locales à comprendre les lois relatives à la présente pour s'assurer que les limitations sont compris.
    * Parking - Ce sera particulièrement important pour les entreprises manufacturières qui ont généralement beaucoup de salariés de plus de un centre de distribution. centres de distribution Habituellement nouveau pas aussi bien d'un espace de stationnement / ratio images bâtiment carré que les installations de production plus.
    * Stockage à l'extérieur - Cela s'inscrit dans la remorque / problème de stockage de conteneurs d'expédition. Il ya une forte demande pour le stockage à l'extérieur des deux installations de distribution et de fabrication. Avec les communautés qui s'efforcent de limiter cela, vous aurez un net avantage sur la concurrence bâtiments lorsque vous vendez.
    * Agrandissement d'un bâtiment - C'est un peu plus évident, mais la terre ayant pour élargir votre bâtiment est très important pour de nombreux acheteurs.

6. Impôts - Qu'est-ce que vous allez payer en taxes foncières auront une grande incidence sur votre prix de vente. Dans le marché industriel de Chicago, où je travaille, nous voyons les taxes foncières allant de $ à $ .30/foot 4.00/foot en fonction de la commune que vous en ce qui aura un impact significatif sur le prix que vous obtenez lorsque vous vendez. Vérifiez auprès de votre communauté départementaux et locaux pour voir quels types d'incitations fiscales sont à votre disposition. Par exemple: dans le comté de Cook, IL existe un programme de réduction d'impôt que vous devez demander avant d'acheter le bien, il est important de vérifier ce point avant de vous (ou votre acheteur potentiel) l'achat du bien.

7. L'offre de travail - Etre situé à proximité du travail, vous avez besoin est essentiel pour vos opérations. Les entreprises ont délocalisé de plus beaux bâtiments de collectivités plus saines que de subir des pertes importantes de leur population active. Tous les gains qu'ils ont pris dans l'immobilier sont perdus dans la productivité. Cela est particulièrement important si vous cherchez à acheter une installation de jeu plus faible lorsque l'utilisateur suivant sera probablement une société de production.

8. Office Space - En règle générale 5-10% du total de l'immeuble de pieds carrés d'espace de bureau. Le pourcentage d'espace de bureau peut être critique dans la façon dont de nombreux utilisateurs pourraient utiliser votre bâtiment. Trop peu d'espace force le nouvel utilisateur de créer un espace dans le bâtiment prenant ainsi la place pour leurs opérations et augmentent les coûts de l'acquisition pour l'acheteur. Les bâtiments industriels qui ont des bureaux trop, il sera difficile pour les utilisateurs de justifier l'achat d'espace qu'ils ne peuvent pas utiliser.

9. Matériaux de construction - La grande majorité des installations sont aujourd'hui en cours de construction avec le béton préfabriqué, qui est généralement formé hors site et expédiés vers des sites de construction et de mettre en place ce qui réduit les coûts de construction. En plus des économies de coûts, la conception architecturale, et les couleurs peuvent être ajoutés à la facilité de donner aux utilisateurs un look plus moderne. Avoir la possibilité de repeindre l'installation et de lui donner un regard neuf lorsque vous vendez votre bâtiment donnera «un attrait".

En résumé, ces sont des caractéristiques clés que les utilisateurs recherchent. Le plus fort de votre immeuble est en chacun de ces domaines, mieux c'est.

cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Buying-Industrial-Real-Estate---Key-Factors-to-Consider&id=2165937