2009 Guide complet pour les investissements Restaurant Immobilier

Les restaurants sont une propriété commerciale préférée pour de nombreux investisseurs en raison:

   1. Les locataires signent souvent très long terme, par exemple, 20 années absolue triple net (NNN) baux. Cela signifie, outre le loyer, les locataires paient aussi des impôts fonciers, les assurances et tous les frais d'entretien. La seule chose que l'investisseur doit payer l'hypothèque, ce qui offre des flux de trésorerie très prévisible. Il ya aucun ou peu de responsabilités de propriétaire parce que le locataire est responsable de la maintenance. Cela permet à l'investisseur plus de temps pour faire des choses importantes dans la vie, par exemple la retraite. Il vous suffit de prendre le chèque de loyer à la banque. C'est l'un des principaux avantages d'investir dans une propriété restaurant ou à locataire unique.
   2. Qu'ils soient riches ou pauvres, les gens ont besoin de manger. Les Américains mangent plus souvent qu'ils sont trop occupés à cuisiner et à nettoyer les casseroles & pots après ce qui est souvent le pire! Selon la National Restaurant Association, industrie de la restauration de la nation actuellement involves937, 000 restaurants et devrait atteindre 537 milliards de dollars de ventes en 2007, comparativement à seulement $ 322 000 000 000 en 1997 et 200 milliards de dollars en 1987 (en dollars courants). En 2006, pour chaque dollar Américains dépensent sur les denrées alimentaires, 48 cents ont été dépensés dans les restaurants. Tant qu'il ya la civilisation sur la terre, il y aura des restaurants et l'investisseur à l'aise que le bien est toujours en forte demande.
   3. Vous savez que vos locataires prendre grand soin de votre propriété parce que c'est dans leur intérêt de le faire. Peu de clients, le cas échéant, vous voulez aller à un restaurant qui a une salle de bains sale et / ou des déchets dans le stationnement.

Toutefois, les restaurants ne sont pas créés égaux, ... du point de vue des investissements.

Franchisés indépendants par rapport

On entend souvent dire que 9 sur 10 nouveaux restaurants échouent dans la première année, mais c'est juste une légende urbaine, car il n'existe pas d'études concluantes sur ce point. Il ya seulement une étude de professeur agrégé de l'hospitalité, le Dr HG Parsa de l'Ohio State University, qui chenilles nouveaux restaurants situés dans la ville de Columbus, Ohio pendant la période de 1996 à 1999 (Note: vous ne devriez pas en tirer la conclusion que les résultats sont les mêmes partout ailleurs aux États-Unis ou au cours de tout autre délai.) Dr Parsa observé que les restaurants de fruits de mer ont été entreprises les plus sûres et que les restaurants mexicains connaissent le plus fort taux d'échec à Columbus, OH. Son étude a également révélé que 26% de nouveaux restaurants fermés la première année à Columbus, OH au cours de 1996 à 1999. Outre l'échec économique, les raisons de la fermeture des restaurants comprennent le divorce, la mauvaise santé, et la réticence à consacrer du temps vers immense exploitation de l'entreprise. Sur la base de cette étude, il peut être prudent de prévoir que plus le restaurant a été en affaires, plus il sera opérationnel l'année suivante de sorte que le propriétaire continuera de percevoir le loyer.

Pour les restaurants franchisés, un franchisé doit avoir une certaine quantité minimale de trésorerie non empruntés / capitaux, par exemple 300.000 dollars pour McDonald's, pour se qualifier. Le franchisé doit payer une redevance franchisé d'un temps environ 30.000 $ à 50.000 $ et en cours de redevances entre 4-12% du chiffre d'affaires. De son côté, le franchisé reçoit une formation sur comment mettre en place et exploiter une entreprise éprouvée et au succès sans se soucier de la partie marketing. En conséquence, un restaurant franchisé reçoit les clients dès que le signe ouvert est mis en place. Si le franchisé ne parviennent pas à gérer l'entreprise à l'endroit, la franchise peut remplacer le franchisé actuel par un nouveau. Le roi de restaurants franchisés est le fast-food McDonald's de la chaîne avec plus de 32000 sites dans 118 pays (environ 14.000 aux Etats-Unis) à partir de 2010. Il a une moyenne de 2 M $ de revenus par endroit des États-Unis. McDonalds capture actuellement une part de marché de 46% du marché 58,88 milliards de dollars américains du fast-food. Distant est derrière Burger King avec 14,3% de part de marché. succès McDonald's n'est apparemment pas le résultat de la façon dont son délicieux Big Mac goûts, mais quelque chose de plus complexe. Par une enquête auprès de 28.000 abonnés en ligne du magazine Consumer Report, les hamburgers McDonald's au dernier rang parmi les 18 nationales et régionales chaînes de restauration rapide. Il a obtenu une note de 5,6 sur une échelle de 1 à 10, 10 étant la meilleure, derrière Jack in the Box (6,3), Burger King (6,3), Wendy's (6,6), Sonic Drive-In (6,6), Jr Carl (6,9 ), Retour Burgers Yard (7,6), Five Guys Burgers (7,9), et Burgers In-N-Out (7,9).

chaînes de restauration rapide ont tendance à détecter de nouvelles tendances plus rapide. Par exemple, ils sont ouverts dès 5 heures que les Américains sont de plus en plus d'acheter leur petit-déjeuner plus tôt. Ils sont également vendre plus de café latte & smoothies aux fruits de rivaliser avec Starbucks et Jumba Juice. Vous pouvez également voir plus de salades dans le menu. Cela donne aux clients plus de raisons de s'arrêter dans les restaurants fast-food et les rendre plus attrayants à des clients différents.

Avec des restaurants indépendants, il faut souvent un certain temps pour que les clients viennent autour et essayer la nourriture. Ces établissements sont particulièrement difficiles au cours des 12 premiers mois de l'ouverture, en particulier avec les propriétaires de peu ou pas de preuves. Donc, en général, "maman et papa" restaurants sont des investissements risqués en raison de la faiblesse des recettes initial. Si vous choisissez d'investir dans un restaurant non-nom de marque, assurez-vous que le retour est proportionnel aux risques que vous prenez.

Parfois, il n'est pas facile pour vous de dire si un restaurant est un nom commercial ou de non-marque. Certaines chaînes de restaurants ne fonctionnent ou sont populaires dans une région donnée. Par exemple, la chaîne de restaurants Whataburger avec plus de 700 sites dans 10 Etats membres est une chaîne de restaurant très populaire de fast-food au Texas et en Géorgie. Toutefois, il est inconnu sur la côte Ouest à partir de 2010. Nom de marque des chaînes ont tendance à avoir un site web répertoriant tous les lieux ainsi que des informations d'autres. Donc, si vous pouvez trouver un restaurant site de Google ou Yahoo, vous pouvez rapidement déterminer si un autre nom inconnu est un nom de marque ou non. Vous pouvez également obtenir des informations de consommation de base de presque tous les restaurants de la chaîne aux États-Unis sur Wikipedia.

Garantie de location Rent &

Les locataires signent souvent une nette à long terme absolu triple (NNN) de location. Cela signifie, outre le loyer de base, ils paient aussi pour toutes les dépenses de fonctionnement: les impôts fonciers, les assurances et les frais d'entretien. Pour les investisseurs, le risque de frais d'entretien d'incertitude est éliminée et les flux de trésorerie est prévisible. Les locataires peuvent également garantir le loyer de leurs propres actifs ou des entreprises. Par conséquent, en cas qu'ils ont à fermer l'entreprise, ils continueront à payer un loyer pour la durée du bail. Voici quelques choses que vous devez savoir sur la garantie de location:

   1. En général, plus la garantie moins le rendement de votre investissement. La garantie par McDonald's Corporation avec une forte "A" S&P notation d'entreprise d'une société publique est beaucoup mieux qu'une petite société détenue par un franchisé avec quelques restaurants. Par conséquent, un restaurant avec un bail d'entreprise McDonalds offre normalement faible 7.6% bouchon (retour sur investissement en 1ère année de la propriété), tandis que McDonald's avec une garantie de franchisé (plus de 75% des restaurants McDonald's sont détenus par des franchisés) peuvent offrir de 6,5 7,5% de la PAC. Donc, comprendre le montant des risques que vous êtes prêt à prendre que vous n'obtiendrez pas les faibles risques et rendements élevés dans un investissement.
   2. Parfois, une franchise multi-implantation sous forme d'une société mère à détenir tous les restaurants. Chaque restaurant à son tour, est détenue par une seule entité Limited engagements de la Société (LLC) pour protéger la société mère du passif. Ainsi, la garantie loyer par le simple entité LLC ne signifie pas grand chose car il n'a pas d'actifs beaucoup plus.
   3. Un bon de garantie à long ne fait pas un citron une bonne voiture. De même, une garantie forte ne fait pas un mauvais restaurant un bon investissement. Cela signifie que le locataire fera tout son possible pour vous payer le loyer. Donc, ne juge pas un bien principalement sur la garantie.
   4. La garantie est bon jusqu'à ce que la société qu'il garantit déclare faillite. A cette époque, la société réorganise ses activités en fermant des endroits ayant un revenu faible et la tenue des bons endroits, (c'est à dire avec les fortes ventes). Il est donc plus important pour vous de choisir une propriété à un bon emplacement. Si elle arrive à avoir une garantie faible, (par exemple d'une petite société privée), vous obtiendrez un double bénéfice: le loyer du temps et rendement élevé.
   5. S'il vous arrive d'investir dans un "pop & maman" restaurant, assurez-vous que tous les directeurs d'école, par exemple à la fois mère et de la pop, la garantie de location avec leurs actifs. La garantie doit être examinée par un avocat pour s'assurer que vous êtes bien protégé.

Emplacement, emplacement, emplacement

Un restaurant minable peut bien faire à un bon emplacement, tandis que ceux avec un bon menu peut échouer à un mauvais emplacement. Un bon emplacement générera des revenus solides pour l'opérateur et est surtout important de vous en tant qu'investisseur. Il devrait avoir les caractéristiques suivantes:

   1. volume de trafic élevé: cela va attirer plus de clients au restaurant et à titre de revenus résultat élevé. Donc, un restaurant à l'entrée d'un centre régional ou Disney World, un important centre commercial, ou des collèges est toujours souhaitable.
   2. Bonne signalisation & visibilité: fort volume de trafic doit être accompagnée d'une bonne visibilité depuis la rue. Cela permettrait de minimiser les dépenses de publicité et est un rappel constant pour les dîners à venir en
   3. Facilité d'entrée et de sortie: un restaurant situé sur une route de service dans un seul sens parallèle à une autoroute va obtenir beaucoup de trafic et a une grande visibilité, mais n'est pas à un emplacement idéal. Il est difficile pour les clients potentiels de revenir si elles oublient l'entrée. En outre, il n'est pas possible de faire un virage à gauche. D'autre part, le restaurant juste à côté de sortie de l'autoroute est plus commode pour les clients.
   4. Excellent démographiques: un restaurant doit bien faire dans une zone avec un grand accroissement de la population et des revenus élevés comme cela a plus de gens avec de l'argent à dépenser. Ses activités devraient générer des revenus de plus en plus à payer pour l'augmentation des loyers plus élevés.
   5. Beaucoup de places de stationnement: la plupart des restaurants ont enchaîné leur propre parking pour accueillir les clients aux heures de pointe. Si le client ne peut pas trouver une place de parking en quelques minutes, il ya une bonne chance ils vont sauter et / ou ne sera pas revenir aussi souvent. Un restaurant rapide des plats typiques aura besoin d'environ 10 à 20 places de stationnement par 1000 pieds carrés d'espace. Les fast-foods, par exemple, McDonald's aura besoin de places de stationnement que de s'asseoir restaurants, par exemple Olive Garden.
   6. Haut de chiffre d'affaires: le revenu brut annuel ne suffit pas à vous en dire beaucoup plus depuis - en terme de superficie en pieds carrés - restaurant tendance à avoir des revenus plus élevés. Ainsi, le loyer pour le ratio des recettes est un meilleur gage de succès. S'il vous plaît se référer à louer à ratio des recettes dans la section de diligence raisonnable pour plus de détails.
   7. barrières à l'entrée: cela signifie simplement que ce n'est pas facile de reproduire cette proximité pour diverses raisons: la région n'a tout simplement pas de terres plus développable, ou le plan directeur ne permet plus la construction de propriétés commerciales, ou c'est plus cher pour construire un bien semblable en raison du coût élevé des terrains et des matériaux de construction. Pour ces raisons, le locataire est susceptible de renouveler le bail si l'entreprise est rentable.

Les considérations financières

En général, le taux d'intérêt est un peu supérieur à la moyenne pour les restaurants dû au fait que ce sont des propriétés à locataire unique. Pour les prêteurs, il ya un risque perçu, car si le restaurant est fermé, vous pourriez potentiellement perdre 100% de votre revenu de ce restaurant. Les prêteurs préfèrent également nationales restaurants marque. De plus, certains prêteurs ne sera pas prêt à sortir de l'état d'investisseurs, surtout si les restaurants sont situés dans les petites villes. Il peut donc être une bonne idée pour vous d'investir dans un restaurant franchisé dans les régions métropolitaines principales, par exemple Atlanta, Dallas. En 2009, il est très difficile d'obtenir des financements d'acquisitions assis restaurant, surtout pour la maman et de la pop et restaurants régionaux en raison du marché du crédit. Toutefois, les choses semblent s'être un peu améliorée en 2010. Si vous souhaitez obtenir le meilleur taux et les modalités de l'emprunt, vous devriez coller à des minorités nationales restaurants franchisés dans les métros majeur.

Lorsque le taux plafond est plus élevé que le taux d'intérêt du prêt, par exemple taux de capitalisation est de 7,5% tandis que le taux d'intérêt est de 6,5%, alors vous devriez envisager un emprunt dans la mesure du possible. Vous obtiendrez le retour de 7,5% sur votre acompte majoré de 1% de rendement pour l'argent que vous empruntez. Par conséquent votre rendement total (en espèces sur la trésorerie) sera plus élevé que le taux de capitalisation. En outre, étant donné que l'inflation dans un proche avenir devrait être plus élevé en raison de la hausse des coûts du carburant, l'argent que vous empruntez pour financer votre achat sera d'une valeur inférieure. Il est donc encore plus avantageuse pour maximiser levier maintenant.

Due Diligence

Vous voudrez peut-être tenir compte de ces facteurs avant de décider d'aller de l'avant avec l'achat:

   1. l'information financière du locataire: La restauration est un travail intensif. L'employé moyen ne génère environ $ 55,000 de revenus par année. Le coût des produits, par exemple, aliments et des fournitures doit être autour de 30-35% du chiffre d'affaires, les frais de main-d'œuvre et de fonctionnement 45-50%; louer environ 7-12%. Donc, ne revoir les profits et pertes (P&L) déclarations, le cas échéant, avec votre comptable. Dans la déclaration P&L, vous pouvez voir le résultat brut d'exploitation acronyme. Il représente le bénéfice avant impôts sur les bénéfices (des équipements), Amortissement (d'amélioration des immobilisations), et de loyers. Si vous ne voyez pas les redevances en P&L d'un restaurant franchisé ou des dépenses de publicité dans le P&L d'un restaurant indépendant, vous pouvez comprendre pourquoi. Bien sûr, nous voulons faire en sorte que le restaurant est rentable à partir de payer le loyer. Idéalement, vous aimeriez voir bénéfice net égal à 10-20% du revenu brut. Au cours des dernières années, l'économie a pris un coup. En conséquence, les restaurants ont connu une diminution des recettes brutes d'environ 3-4%. Cela semble avoir le plus touché, sinon la totalité, des restaurants partout dans le monde. En outre, elle peut prendre un nouveau restaurant depuis plusieurs années pour atteindre l'objectif de revenus potentiels. Donc ne vous attendez pas à de nouveaux emplacements être rentable même pour les restaurants loin enchaînés.
   2. antécédents de crédit du locataire: si le locataire est une société privée, vous pourrez peut-être d'obtenir l'historique de crédit du locataire de Dun & Bradstreet & (D&B). D&B offre score Paydex, l'équivalent du FICO, soit son meilleur score historique de crédit. Ce score varie de 1 à 100, avec des scores plus élevés indiquant une meilleure performance de paiement. Un score de 75 Paydex équivaut à score FICO de 700. Donc, si votre locataire a un score de 80 Paydex, vous êtes susceptibles de recevoir les chèques de loyer sans retard.
   3. Location de ratio des recettes: c'est le rapport du loyer de base sur les ventes annuelles brutes de la banque. Il est un moyen rapide de déterminer si le restaurant est rentable, c'est à dire plus le ratio est élevé, meilleure est la localisation. En règle générale, vous voulez garder ce ratio à moins de 10%, ce qui indique que l'emplacement a des revenus solides. Si le ratio est inférieur à 7%, l'opérateur va très probablement faire beaucoup d'argent après avoir payé le loyer. La garantie loyer n'est probablement pas important dans ce cas. Cependant, le loyer pour le ratio des recettes n'est pas un moyen précis pour déterminer si le locataire effectue un but lucratif ou non. Il ne prend pas en compte les frais de taxes foncières dans le cadre de la location. Les impôts fonciers - calculée en pourcentage de la valeur imposable - varient d'états à états. Par exemple, en Californie il est d'environ 1,25% de la valeur imposable, de 3% au Texas, et aussi haute que 10% dans l'Illinois. Et si un restaurant avec un loyer par rapport au revenu de 8% pourrait être rentable dans un Etat et encore perdre de l'argent dans un autre.
   4. Places de parking: restaurants ont tendance à besoin d'un plus grand nombre de places de stationnement parce que la plupart des convives ont tendance à s'arrêter dans une petite fenêtre de temps. Vous aurez besoin d'au moins 8 places de stationnement pour 1000 pieds carrés (SF) de l'espace restaurant. Les fast-foods avoir besoin d'environ 15 à 18 places pour 1000 SF.
   5. Clause de résiliation: certaines des baux à long terme de donner au locataire une option de résilier le bail doit-il y avoir un incendie détruit un certain pourcentage de la propriété. Bien sûr, ce n'est pas souhaitable de vous si ce pourcentage est trop faible, par exemple 10%. Donc, assurez-vous de lire le bail. Vous voulez également vous assurer que la police d'assurance couvre également la perte de revenus locatifs pour les 12-24 mois au cas où le bien est endommagé par le feu ou les catastrophes naturelles.
   6. Prix par SF: vous devez payer environ 200 $ à 500 $ par SF. En Californie, vous devez payer une prime, par exemple, 1000 $ par SF pour les restaurants Starbucks qui sont normalement vendus à un prix très élevé par SF. Si vous payez plus que 500 $ par SF pour le restaurant, assurez-vous d'avoir une justification pour le faire.
   7. Le loyer par SF: idéalement vous devriez investir dans une propriété dans laquelle le loyer par SF est faible, par exemple 2 $ à 3 $ par SF par mois. Cela vous donne salle d'augmenter le loyer à l'avenir. Par ailleurs, le faible loyer assure d'affaires du locataire est rentable, alors il sera de l'ordre de continuer à payer le loyer. Starbucks ont tendance à payer un loyer prime de 2 $ à 4 par mois SF, car ils sont souvent situés à un emplacement de choix avec beaucoup de trafic et de visibilité. Si vous envisagez d'investir dans un restaurant dans lequel le locataire paie plus de 4 $ par mois SF, assurez-vous que vous pourriez justifier votre décision car il est difficile de faire des profits dans le secteur de la restauration lorsque le locataire paie un loyer plus élevé. Certains restaurants peuvent avoir une clause de pourcentage. Cela signifie, outre le loyer de base minimum, l'opérateur paie aussi vous un pourcentage de ses revenus au moment où il atteint un certain seuil.
   8. Augmentation du loyer: Le locateur restaurant normalement recevoir soit une augmentation de 2% loyer annuel ou une augmentation de 10% tous les 5 ans. En tant qu'investisseur, vous devriez préférer 2% d'augmentation des loyers, car 5 ans, c'est long à attendre pour une relance. Vous recevrez également un loyer plus élevé avec une augmentation annuelle de 2% à 10% d'augmentation tous les 5 ans. En outre, comme le loyer augmente chaque année fait la valeur de votre investissement. La valeur de restaurant est souvent basée sur le loyer qu'elle génère. Si le loyer est augmenté alors que la capitalisation boursière reste le même, votre investissement sera prendre de la valeur. Il n'y a donc aucun avantage clé pour investir dans un restaurant dans une certaine zone, par exemple En Californie. Il est plus important de choisir un restaurant dans un superbe emplacement.
   9. Durée du bail: les investisseurs en général favorables à long terme, par exemple 20 ans de location afin de ne pas avoir à vous soucier de trouver de nouveaux locataires. Pendant une période de faible inflation, par exemple, 1% à 2%, c'est très bien. Toutefois, lorsque l'inflation est élevée, par exemple, 4%, cela signifie que vous obtenez moins techniquement loyer si l'augmentation de loyer n'est que de 2%. Donc, ne pas exclure les propriétés de quelques années à gauche de la location comme il peut y avoir un potentiel de hausse forte. Lorsque le bail arrive à expiration sans options, le locataire peut avoir à payer le loyer de marché beaucoup plus élevé.
  10. Retourne risques par rapport à l'investissement: en tant qu'investisseur, vous aimez les propriétés qui offrent un rendement très élevé, par exemple 8% à 9% de taux plafond. Et si vous pouvez être attiré par une marque de restaurant franchisé neufs proposés à la vente par un développeur. Dans ce cas, le promoteur construit les restaurants complètement avec meubles, d'accessoires et d'équipement (FFES) pour le franchisé basé sur les spécifications de franchise. Les signes franchisé 20 années de location absolue NNN payer un loyer très généreux par SF, par exemple 4 $ à 5 $ par mois SF. Le nouveau franchisé est disposé à le faire parce qu'il n'a pas besoin de venir avec toutes espèces d'ouvrir une entreprise. Les investisseurs sont enthousiasmés par le rendement élevé, mais cela peut être un investissement très risqué. Celui qui est garanti à faire de l'argent est le développeur. Le franchisé ne peut pas être disposé à tenir durant les moments difficiles comme il ne dispose pas d'équité dans la propriété. Si l'entreprise du franchisé échoue, vous ne pouvez pas être en mesure de trouver un locataire prêt à payer ces loyers élevés, et vous pouvez vous retrouver avec un restaurant vacant.
  11. Les antécédents de l'opérateur: le restaurant étant géré par un opérateur avec 1 ou 2 restaurants récemment ouverte sera probablement un investissement plus risqué. D'autre part, un opérateur de 20 ans dans l'entreprise et 30 emplacements peuvent être plus susceptibles d'être autour de l'année prochaine pour vous payer le loyer.
  12. Aménagement: certains restaurants sont vendus avec les installations commerciales assurez-vous de document par écrit ce qui est inclus dans la vente.
  13. Considérations particulières pour l'année 2010: tandis que les restaurants fast-food, par exemple McDonalds bien faire pendant la crise, restaurants sit-down de la famille ont tendance à être plus sensibles à la récession en raison de la hausse des prix. Ces restaurants peuvent éprouver chute à deux chiffres du chiffre d'affaires d'année en année. En conséquence, de nombreux sit-down restaurants ont été fermés pendant la récession. Et si en 2009 il y avait bien quelques sit-down restaurants sur le marché pour la vente avec bouchon de plus de 10% et à long terme des baux NNN absolue de restaurants régionaux, par exemple Bones barbecue fumée. Certains d'entre eux étaient situés à des endroits super-prime par exemple en face de centres régionaux qui avaient rarement été proposés au cours normal du marché. Elle a présenté une opportunité pour les investisseurs qui ont vu le verre d'eau à moitié plein et non à moitié vide. Ceux qui sont toujours autour de 2010 sont probablement les plus forts. Et si en 2010 le taux plafond a été réduit d'environ 1% par rapport à 2009.

Vente bail Retour

Parfois, l'opérateur restaurant peut vendre la part de l'immobilier et louer par la suite la propriété pendant une longue période, par exemple 20 ans. Un investisseur-type peut se demander si l'opérateur est en difficulté financière alors qu'il a à vendre le salaire propertyto de ses dettes. Il peut ou peut ne pas être le cas, mais cela est un moyen rapide et facile pour l'opérateur restaurant d'obtenir des liquidités sur le actions pour une bonne raison: l'expansion des entreprises. Bien entendu, l'opérateur pouvait refinancer la propriété avec des espèces, mais qui peuvent ne pas être la meilleure option, car:

   1. Il ne peut pas optimiser la trésorerie à titre de prêteurs prêtent souvent seulement 65% de la valeur de la propriété dans une situation de refinancement.
   2. Le prêt servira à montrer que la dette à long terme dans le bilan qui n'est souvent pas considérée sous un jour positif.
   3. Les taux d'intérêt peut ne pas être aussi favorable si l'opérateur restaurant n'a pas un bilan solide.
   4. Il peut ne pas être en mesure de trouver de prêteurs en raison du marché du crédit.

Vous verrez souvent des espèces de 2 différents des stratégies quand on regarde le loyer payé par l'opérateur restaurant:

   1. loyer du marché conservateur: l'opérateur veut s'assurer qu'il paie un loyer faible pour son activité de restauration a de bonnes chances d'être rentables. Il offre également des taux de capitalisation conservatrice aux investisseurs, par exemple 7% de la PAC. En conséquence, son argent sur le montant est faible à modérée. Cela peut être un investissement à faible risque pour un investisseur parce que le locataire est plus susceptible d'être en mesure de payer le loyer.
   2. Significativement plus élevé que le loyer du marché: l'opérateur veut maximiser son argent par les prix des biens beaucoup plus élevé que sa valeur de marché, par exemple 2M $ pour une propriété de 1 M $. Les investisseurs sont parfois offerts taux de capitalisation élevé, par exemple 10%. L'opérateur peut payer 5 $ de loyer par mètre carré dans une zone où le loyer pour des propriétés comparables est de 3 $ le pied carré. En conséquence, le secteur de la restauration à cet endroit pourrait subir une perte en raison de la hausse des loyers. Toutefois, l'exploitant reçoit de l'argent autant que possible. Cette propriété pourrait être très risqué pour vous. Si l'entreprise du locataire ne pas le faire et il se déclare en faillite, vous avez à offrir loyer inférieur à un autre locataire pour la location de votre immeuble.

Ground Lease

Occasionnellement, vous verrez un restaurant sur le bail foncier à la vente. Le bail à construction peut être source de confusion que cela pourrait signifier

   1. Vous pouvez acheter le bâtiment et la location des terres appartenant à un autre investisseur sur le long terme, par exemple 50 ans, bail foncier.
   2. Vous achetez le terrain dans lequel le locataire est propriétaire de l'immeuble. C'est le scénario le plus probable. Le locataire se fonde le restaurant avec son propre argent, puis généralement signe un contrat de location NNN 20 années de location du lot. Si le locataire ne pas renouveler le bail, puis le bâtiment est revenue à la propriétaire. Le taux de capitalisation est souvent inférieur de 1%, par exemple, 6 à 7,25 pour cent, par rapport aux restaurants où vous achetez les deux terrains et de bâtiments.

Depuis le locataire doit investir un montant substantiel d'argent (que ce soit seul ou emprunté des fonds) pour la construction de l'immeuble, il doit être double sûr que ce soit le bon emplacement pour son entreprise. En outre, si le locataire ne parviennent pas à faire le paiement du loyer ou de ne pas renouveler le bail, le bâtiment avec une valeur substantielle reviendra à vous en tant que propriétaire. Ainsi, le locataire perdra beaucoup plus, les hommes d'affaires et du bâtiment, si elle ne remplit pas son obligation. Et c'est ainsi qu'il pense à deux fois ne pas envoyer dans les chèques de loyer. En ce sens, il s'agit d'un investissement peu plus sûr que d'un restaurant dont vous possédez les fonds et les améliorations. Outre la baisse du taux plafond, les inconvénients majeurs de bail foncier sont

   1. Il n'ya pas de déductions fiscales que l'IRS ne vous permet pas de diminuer la valeur des terres. Ainsi, vos passifs d'impôts sont plus élevés. Les locataires, d'autre part, peut amortir 100% de la valeur des bâtiments et des équipements pour compenser les bénéfices de l'entreprise.
   2. Si les biens sont endommagés par le feu ou les catastrophes naturelles, par exemple tornades, certains baux peuvent autoriser les locataires à recouvrer le produit d'assurance et de résilier le bail sans reconstruire les propriétés dans les dernières années du bail. Malheureusement, cet auteur n'est pas au courant de toute les compagnies d'assurance qui vendent de l'assurance incendie pour vous puisque vous n'êtes pas propriétaire du bâtiment. Le risque est donc important que vous pouvez vous retrouver propriétaire d'un lot vacant très coûteux sans revenus et une grande propriété projet de loi impôts.
   3. Certains des baux permettre aux locataires de ne pas avoir à faire des réparations de la structure, par exemple toit, dans les dernières années du bail. Cela peut nécessiter des investisseurs à dépenser de l'argent sur les frais d'entretien différé et auront donc un impact négatif sur le flux de trésorerie de la propriété.

cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?2009-Complete-Guide-For-Restaurant-Real-Estate-Investments&id=646341