Ventes à la ferme française et le rôle de la SAFER

Cette agence a le droit de préemption sur les biens les plus rurales qui vient sur le marché en France. Ainsi, bien que vous pouvez penser que vous avez scellé l'accord lorsque vous signez le contrat de vente avec le vendeur, en fait, la propriété n'est pas tout à fait exemplaire jusqu'à SAFER ont eu leur mot à dire. Le droit de premier refus par SAFER est appelé le droit de préemption. Il s'agit effectivement d'un droit de substitution, dans laquelle l'acheteur d'origine de la propriété est obligé de céder à l'organisme public.

Dans le processus d'achat du bien, «purge» des droits de la SAFER est effectuée par le notaire, dont la responsabilité est d'écrire à SAFER pour leur demander s'ils veulent acheter la propriété. SAFER ont deux mois à compter de la date à laquelle ils sont informés des détails de la vente future de se faire leur esprit. Si vous êtes pressé, il ya une expression «service pour obtenir leur réponse, à condition que vous êtes prêt à payer un supplément pour cela. Dans chaque département, il ya une superficie minimale déterminée par la préfecture au-dessous duquel SAFER n'a pas le droit de préemption.

Toutefois, dans certaines régions du pays, ce seuil est très bas, une petite maison à la campagne avec un arpent de terre peut encore être soumis au processus de préemption! Dans la pratique, bien que SAFER sont omniprésents dans la vente de terrains et de bâtiments agricoles strictement, la grande majorité des ventes d'autres biens ruraux passer sans qu'ils présentent aucun intérêt.

Achat Pas obligatoire

Contrairement à la croyance populaire, leur droit de préemption n'est pas un droit d'expropriation; SAFER n'ont pas de pouvoirs d'achat obligatoire, et nul propriétaire est obligé de vendre pour eux. SAFER ne peut préempter au prix de vente et sur les autres conditions figurant dans le contrat de vente. Toutefois, s'ils sont en désaccord avec le prix, ils peuvent alors intenter une action judiciaire devant les tribunaux pour un juge de rendre une décision sur le prix de vente. Si le propriétaire est pressé de vendre, il ne puis mettre une forte pression sur eux pour faire face à SAFER, voire des années face à des litiges.

Rien n'empêche le propriétaire de prendre la propriété du marché s'ils ne sont pas d'accord avec SAFER, mais le plus souvent, un prix négocié est convenu. En effet, il n'est pas rare que plus sûr d'être approché par l'agriculteur dans la première instance, dans l'espoir qu'ils vont acheter leurs terres. Les motifs sur lesquels SAFER peuvent utiliser leur droit de préemption donne vraiment carte blanche à l'utiliser quand ils le souhaitent, à condition que l'achat est dans l'intérêt de l'entretien et le développement de la fraternité agriculture ou l'environnement local.

En conséquence, SAFER ne vont pas intervenir pour acheter des terrains pour un hors du centre commercial de la ville. (C'est quelque chose que la mairie locale peut faire, mais plus à ce sujet à une autre occasion.) Ils ne sont pas toujours en mesure d'intervenir dans la vente de grandes propriétés rurales, si seulement due à un manque de ressources budgétaires. C'est parce que SAFER ont pour acheter tout ou rien, ils ne peuvent pas choisir les morceaux de terre dans le contrat de vente qu'ils veulent acheter.

Ironie du sort, par conséquent, il est souvent plus grandes ventes de terres qui échappent à être achetés par les SAFER, simplement parce qu'ils sont trop riches pour eux! Le droit de préemption de la forêt est aussi spécifiquement à l'extérieur de leurs pouvoirs.

Les agriculteurs locaux Obtenez le choix

En fin de compte, la priorité accordée aux agriculteurs ne se traduisent souvent par une priorité aux agriculteurs locaux, si ce n'est que parce qu'ils sont sur le terrain, et dans le savoir. Néanmoins, ce n'est pas le cas partout. Une grande partie des terres agricoles en France est vendu à des acheteurs internationaux, très souvent parce que le prix demandé par le vendeur est plus élevé que les agriculteurs locaux ne souhaitez payer.

Dans d'autres cas, il a été tout simplement parce que SAFER ne peut pas se permettre d'obtenir entre l'acheteur et le vendeur, ou il n'y a pas d'intérêt local. Ainsi, étant donné la crise actuelle entre les producteurs de vin français, l'achat d'un vignoble dans certaines régions de la France ne serait probablement pas trop de problème! Lorsque des terres agricoles et la propriété est sur le marché, SAFER peut préempter sur la vente de l'ensemble de l'exploitation, mais lorsque les agriculteurs locaux ont pris l'élite de ce qu'ils veulent, ce qui reste sera alors mis en place pour la revente, peut-être la même ferme avec quelques arpents de terre.

SAFER aussi agir pour éviter la spéculation immobilière, notamment pour arrêter les développeurs acheter des terres agricoles pour le développement. SAFER souvent rage dans la presse française au sujet de la perte continue des terres agricoles à d'autres usages. Ils s'agit d'un objectif qu'ils réalisent avec un succès mitigé, car même ils ont à céder contre un agriculteur qui souhaite vendre à d'autres usages qui ont une plus grande valeur que les terres agricoles, et une autorité de planification qui sont disposés à accorder des permis de construire pour cette utilisation.

De nombreux critiques considèrent également que les SAFER ne sont pas eux-mêmes tardé à agir d'une manière spéculative. Les agriculteurs locaux qui peuvent ne pas être avertis sur le marché comme sûr, et qui ne veulent pas faire face à la perspective d'une procédure judiciaire sur le prix de vente, sont persuadés de leur vendre à un prix inférieur qui pourrait bien être inférieure à la valeur réelle de le marché, qui SAFER puis plus tard vendre à un prix supérieur.

Processus de manque de transparence

En outre, le processus par lequel une utilisation plus sûre de leur droit de premption manque un degré de transparence, pour dire le moins! Le processus commence souvent par une notification officielle à la communauté agricole de la vente future. S'il ya un intérêt dans tout ou partie de la terre par un fermier existants, SAFER peut alors intervenir pour acheter des terres ou des biens en utilisant leur droit de préemption, et ensuite de vendre tout ou partie de celui-ci à un ou plusieurs agriculteurs locaux qui peut ont exprimé un intérêt à l'acheter.

La décision juste qui a la plus forte cas pour la terre est décidée par un comité local (bien que pour certaines transactions, il est délégué à un fonctionnaire). Comme vous pouvez l'imaginer, il ya une rumeur qui circule au sujet de comment ces comités (et fonctionnaires) prennent leurs décisions! Tous les candidats sont informés que les raisons pour lesquelles le comité est arrivé à leur décision, mais seulement dans les termes les plus généraux. Les accusations de flagornerie sont très répandus, et il ya des cas isolés dans les juridictions françaises sur la façon dont les terres et les biens ont été achetés et revendus par SAFER tard.

cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?French-Farm-Sales-and-the-Role-of-SAFER&id=3596369