Quatre raisons pour lesquelles vous ne voulez pas mettre Immobilier intérieur d'une société S

Propriétaires d'immeubles locatifs parfois envisager l'utilisation de sociétés S conserver leurs placements. Et au premier regard, cette sorte d'idée semble prometteuse. sociétés S sont très populaires auprès des non-immobilier petites entreprises. Et l'on entend tout le temps sur toutes les économies d'impôt que la société S offre.

Malheureusement, si beaucoup de gens ne détenir des biens immobiliers par le biais d'une société S, une société S n'a pas de sens pour une poignée de raisons pratiques:

Aucun avantage à l'utilisation Corporation S

La première raison vous ne devez pas mettre l'immobilier au sein d'une société S? Simple. S sociétés ne fournissent pas des avantages fiscaux spéciaux ou supplémentaires pour les investisseurs immobiliers.

Revenu et les déductions au sein d'une société S conservent leur caractère à mesure qu'ils traversent la société S et le flux de déclaration d'impôt sur le propriétaire société S. En conséquence, une société S ne vous permet pas d'éviter les règles passive limiter les pertes (qui souvent trébucher investisseurs immobiliers). Et la société S ne pas augmenter le nombre de déductions fiscales que vous obtenez.

Note: Si vous êtes soucieux de limiter votre responsabilité juridique, vous n'avez pas besoin d'utiliser une société S. Vous pouvez utiliser une société à responsabilité limitée.

Forces Extra, retour d'impôt plus compliquées

Une chose mettant l'immobilier au sein d'une société S ne faire? Un investissement immobilier S société forces automatiquement de faire un extra, retour d'impôt plus compliqué.

Voici pourquoi je dis ceci: un investissement immobilier que vous possédez personnellement ou que vous possédez dans une SARL peut être traitée sur un formulaire E calendrier simple qui fait partie de votre déclaration de revenus réguliers 1040.

Malheureusement, si vous possédez l'investissement exactement les mêmes au sein d'une société S, vous devez produire une déclaration en bonne et due S impôt sur les sociétés. Le retour S impôt sur les sociétés sera chaque année vous coûtera au moins plusieurs centaines de dollars - et peut-être même un peu plus. Aïe.

Peut déclencher une comptabilité plus compliquées

Vous qu'est-ce qui se passe quand vous mettez l'immobilier au sein d'une société S? Vous, en tant que point de vue pratique, nécessité de renforcer un système de comptabilité à double entrée réel comme Microsoft Office Accounting programme ou d'un programme d'Intuit QuickBooks. Pourquoi? Parce que quand vous faites votre retour S impôt sur les sociétés, vous aurez besoin pour inclure non seulement des déclarations de revenus et déductions dans votre déclaration. Vous aurez également besoin d'inclure les bilans au début et à la fin de l'année.

programmes comme Quicken chéquiers va produire des déclarations de revenu et les déductions. Pas de problème. Mais vous aurez probablement besoin d'acheter, apprendre et ensuite utiliser un véritable système de comptabilité des petites entreprises à produire des bilans bien si vous faites de votre investissement immobilier au sein d'une société S.

Note: les composants A-nit pointilleux, les bilans ne sont pas tenus d'une déclaration d'impôt jusqu'à ce que les revenus d'entreprise ou de l'actif dépasse $ 250,000. Dans certaines régions du pays, en conséquence, un investisseur immobilier petites réels pourraient être en mesure de posséder une ou plusieurs propriétés et ne bascule pas ce seuil. Dans de nombreuses régions du pays, cependant, une seule propriété coûtera plus de 250.000 dollars et, par conséquent, se traduira par des bilans sont nécessaires si l'investissement est stocké dans une société S.

Limite votre Amortissements Radiations

Un investissement immobilier S corporation souvent limiter votre amortissement des radiations. Pourquoi cela se produit est un peu complexe à comprendre. Mais en résumé, lorsque des individus et des partenariats emprunter de l'argent pour acheter de l'immobilier, ils peuvent être créance fiscale en mesure des radiations de l'amortissement sur les déclarations d'impôt propriétaire.

Note: Il existe des règles qui limitent ces pertes dite passive. Mais si vous ne pouvez tromper votre façon de contourner les règles passive limitation des pertes - et peut-être les gens peuvent - vous pouvez utiliser l'amortissement, une déduction d'impôt sur votre déclaration personnelle.

Voici donc le problème avec une société S: Vous ne pouvez pas obtenir des déductions fiscales pour les choses de la société S emprunte de l'argent pour. Si l'entreprise achète de l'immobilier S à l'aide d'une hypothèque, par exemple, les actionnaires de la société S ne sera probablement pas en mesure réclamer la perte d'amortissement.

La raison en est que vous n'obtenez pas de crédit (ou ce que les lois fiscales appeler «base») pour les prêts font les autres personnes à la société S. Vous obtenez seulement de crédit (de base) pour l'argent que vous investissez dans la société S ou de l'argent vous prêter. Et vous avez besoin de base à la déduction.

Note: les sociétés S et leurs actionnaires peuvent utiliser les prêts back-to-back pour obtenir de base. Avec les prêts back-to-back, la société de prêts hypothécaires premiers prêts à l'actionnaire et, d'autre part, les prêts d'associé à la société S. Puis la société achète la propriété S en utilisant l'argent emprunté à la société propriétaire de S ou des propriétaires. Cette approche, qui travaille souvent avec des prêts non immobiliers, ne fonctionne généralement pas avec les prêts hypothécaires. La banque veut avoir une sûreté de premier rang, dans la propriété.

cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?Four-Reasons-You-Dont-Want-to-Put-Real-Estate-Inside-an-S-Corporation&id=2497133