la tempête du siècle - Placements et profitant de l'effondrement du marché immobilier à Phoenix, Arizona

Quelles sont les causes d'une tempête?

Eh bien, c'est la question de millions de dollars, n'est-ce pas?

Ce que je juge une tempête parfaite est un ensemble de circonstances qui se produisent une fois, peut-être deux fois dans une vie qui offre une incomparable opportunité d'acheter l'immobilier sous-évalué à des prix artificiellement déprimés. Il ya eu une occasion semblable dans les années 1980, début des années 1990 lorsque le RTC (Resolution Trust Corporation - une entité dirigée par le gouvernement utilisé pour liquider les actifs saisis principalement commerciales) était l'un des plus gros feu de vente de l'immobilier commercial dans l'histoire des États-Unis. Ce fut un temps que les fortunes ont été faites dans l'acquisition de trop en difficulté actifs immobiliers. À cette époque, l'effondrement des marchés a été provoquée par 3 facteurs principaux (1) les changements dans les lois fiscales américaines qui touchent les investisseurs immobiliers, (2) surconstruction, (3) Le compte d'épargne et de prêt scandale bancaire et les activités frauduleuses de prêts hypothécaires et les évaluateurs.

Alors, quelle est l'origine du Aujourd'hui tempête?

(1) Massive spéculation immobilière résidentielle en 2003-2006
(2) Trop de beaucoup de crédit disponibles à l'achat et de la finance immobilière, qui a été galvaudé par les prêteurs et les emprunteurs insolvables
(3) Le courant baisse globale du marché des États-Unis / récession qui se répand en une crise mondiale
(4) le manque actuel de fonds pour les emprunteurs qualifiés
(5) offre excédentaire actuelle de propriétés à vendre

Comme vous pouvez le voir, il ya 2 étapes qui suivent l'une après l'autre qui conduisent à la création d'une tempête et la possibilité d'acheter des biens immobiliers à des valeurs incroyables - La spéculation immobilière ou Run-Up phase et l'effondrement du marché. Nous allons examiner chacune de ces phases afin que vous êtes mieux informé sur ce qui nous a amenés à ce point parfait dans le temps à investir dans l'immobilier.

Mais d'abord, nous devons examiner la question la plus importante d'un investisseur immobilier doit évaluer au moment de choisir où et quand acheter un investissement immobilier - location.

Force sur le marché sous-jacent

Je suis sûr que vous avez entendu l'adage séculaire ", emplacement, emplacement, emplacement». J'ai un spin différent sur cette parole. Mine va plus comme «l'emplacement, le calendrier, des flux de trésorerie". Néanmoins, la situation est encore numéro un sur la liste. Si le marché sous-jacent n'est pas solide avec un potentiel pour la location et la valeur augmente à l'avenir, alors quel est l'intérêt d'investir en premier lieu?

Tout d'abord, penchons-nous sur les régions métropolitaines de Phoenix dans son ensemble pour la localisation. Pourquoi diable voudriez-vous acheter une propriété au milieu du désert?
Même si notre marché est très déprimée en ce moment, Phoenix a montré résilience remarquable et à long terme pour apprécier la valeur d'un certain nombre de raisons:

(1) le climat - Les gens veulent vivre ici en raison de l'climat chaud et ensoleillé. C'est pourquoi les oiseaux viennent de neige dans les troupeaux pour l'hiver et de se retirer. Nous savons tous que les baby-boomers atteignent l'âge de la retraite.
(2) de capacité financière - Phoenix est l'un des endroits les plus abordable pour vivre aux États-Unis. Bien que cette statistique a pris un coup temporaire pendant le boom dernière, nous avons reculé jusqu'à être très attrayant pour les entreprises basées sur les valeurs immobilières main-d'œuvre, et le coût global de la vie. Cela va continuer à attirer des entreprises, les syndicats et les retraités de la région à long terme.
(3) niveau de vie - très élevé. Facilité de déplacement, et un peuple fraîche, ville dynamique conduit à vouloir vivre ici.

Ces facteurs ont conduit à la remarquable croissance de la population positive Metro Phoenix a de l'expérience des 50 dernières années. Même durant les périodes de difficultés économiques, les gens continuent à venir s'installer ici à un rythme remarquable. Cela met la pression sur le marché du logement et conduit inévitablement à l'appréciation.

Après avoir décidé que Phoenix est le bon endroit pour investir dans l'immobilier, votre prochaine tâche elle de choisir un sous-marché dans la région de métro qui fait le sens le plus d'investissement. Certains des facteurs les plus importants sont:

(1) Zone de la plus grande baisse des prix
(2) de proximité à l'emploi
(3) la proximité des équipements
(4) la qualité de la zone
(5) La force du marché de la location / valeur

Ces questions seront abordées plus loin dans ce rapport et d'un agent immobilier professionnel peut vous aider à choisir les sous-marchés à investir dans répondant à ces critères.

La valeur du logement résidentiel Run-up

Phoenix immobilier a toujours apprécié à un rythme soutenu, à l'exception de quelques massifs exécutez-ups en valeur suivie par une forte baisse. Le déclin de la fin des années 1980 a été brièvement examinés ci-dessus. Donc, ce qui a causé la dernière série spéculation et flambée des valeurs comprises entre 2003 et 2006?

Eh bien il y avait un peu de coupables qui ont agi ensemble pour créer cette nouvelle débâcle.

(1) sous-jacents du marché Force - Comme indiqué ci-dessus, Metro Phoenix a inhérents force sur le marché sous-jacent. C'est ce qui a ouvert le bal et a conduit à la spéculation de masse pour 3 + ans.

(2) crédit à bon marché - Les taux d'intérêt est descendu à des niveaux sans précédent qui rend plus facile d'acheter plus de biens avec moins d'argent.

(3) Surabondance de crédit - Il a commencé à la fin des années 1990, lorsque Bill Clinton a adopté une loi libérant de crédit pour permettre à plus de gens à acheter des maisons - le marché des subprimes a été créé. Les gens qui ne devrait vraiment pas avoir été l'achat de maisons, en premier lieu ne sont pas seulement d'acheter des maisons, mais les achats de biens plus que ce qu'ils pouvaient se permettre. Comme de crédit desserré et les valeurs ont commencé à augmenter, une ruée sur les lignes de crédit hypothécaire et de refinancement a libéré les capitaux propres dans les maisons des gens et leur a permis de passer «invisible» l'équité dans les marchés de consommation en biens durables et des services. Cela a créé le boom économique que nous avons tous expérimenté dans la première moitié des années 2000. Le résultat: les propriétaires même qui a acheté au début de l'explosion et ont vu leurs valeurs de propriété augmentation de 50-100% sur une période de 5-6 ans a peu ou pas de l'équité laissé dans leurs foyers d'ici la fin de ce cycle de satisfaction car ils lessivé tout ça au moyen de lignes de crédit hypothécaire et des méthodes autres emprunts.

(4) Bêtise investisseurs - Comme les valeurs ont augmenté et les prêts est désormais plus facile à atteindre, les investisseurs ont commencé à acheter des biens sans argent vers le bas et acheter autant de propriétés qu'ils pouvaient obtenir des prêts pour (voir le point suivant ci-dessous). Il est devenu un exercice de haute acheter et d'espoir pour vendre plus.

Il est arrivé au point que, en 2005, il y avait effectivement cars des investisseurs qui étaient autour de la conduite en ville d'arrêt dans les subdivisions de nouveaux logements et la queue pour acheter de nouvelles maisons. Pourquoi n'ont-ils se concentrer sur les maisons neuves? Parce qu'ils ne pouvaient acheter une maison qui sera construite à l'avenir, mettre de l'argent peu plus bas pour le fixer et de regarder la valeur de leur propriété augmenter de 6-12 mois sans même le posséder encore! Alors soit ils le retourner tout de suite quand il a été achevé ou le maintenir dans l'espoir de l'apprécier encore plus.

Les constructeurs se détournent des acheteurs, exploitation de loteries et de l'utilisation d'autres méthodes pour retenir la foule, parce qu'ils ne pouvaient pas construire des maisons assez vite, même si ils ont continué à augmenter les prix sur un mois - parfois même chaque semaine! En conséquence, les nouvelles maisons ont été surélevé en 2004, 2005 et 2006 par une large marge en raison de «faux» de la demande puisque la plupart des acheteurs étaient des investisseurs sans intention de vivre à la maison!

Cette philosophie erronée travaillé pendant 2 ans au cours de laquelle la théorie plus fou est devenu une réalité. Vous savez comment cela fonctionne ... Comme vous construire une pyramide des imbéciles, il ya de moins en moins plus bêtes que vous travaillez votre manière vers le haut. Lorsque vous arrivez au sommet le plus fou au sommet regarde autour de lui et ne voit pas d'un plus bête que lui-même d'acheter sa propriété pour plus d'argent et ainsi, toute la structure vient de s'écraser au sol. Il a fallu un certain temps pour les propriétaires de biens qui tentaient de vendre à se rendre compte que les prix étaient en baisse, ne va pas jusqu'à la mi-2006 qui a abouti à un très grand nombre d'annonces à venir sur le marché avec peu de preneurs. Ceci est expliqué plus en détail ci-après sous «l'effondrement du marché».

(5) prêteur et investisseur de la fraude - Comme la veille dans les valeurs qui se passait, les prêteurs et les investisseurs ont commencé à obtenir des gourmands. Les prêteurs ont commencé à offrir des programmes qui ont fait peu ou pas de sens pour certains acheteurs de les obtenir dans une maison. Plusieurs fois, en mettant un acheteur dans une maison plus grande que ils savaient que leur client pourrait se permettre avec les programmes que leurs clients ne comprenaient pas entièrement.

Crédit était si lâche et facilement disponibles à cette époque que de nombreux investisseurs et les acheteurs de maison ont été frauduleusement à falsifier leurs revenus trop élevés sur le revenu déclaré »,« pas de doc-«prêts et les prêteurs ont été tendre l'autre joue et de la souscription des prêts sans preuve évidente de l'emprunteur la capacité de rembourser.

L'effondrement du marché

Alors, pourquoi ne l'% proverbiale # $ hit le ventilateur? La cupidité et de crédit en vrac étaient les coupables et il a culminé lorsque les investisseurs et les acheteurs à court d'argent pour l'achat et l'économie globale a commencé à ralentir les gens commencent à manquer de capitaux et de crédit. Comme le marché de l'immobilier a commencé à ralentir, vendeurs de biens restés fermes dans leur croyance que leur maison était une valeur de plus d'argent que la valeur actuelle du marché comme elle l'avait été dans les derniers mois. Mais ce n'était pas.

De là, la première phase de l'effondrement du marché a eu lieu. Overpriced propriétés à vendre sans acheteurs. Les propriétaires de leurs logements à prix irréaliste pour la vente trop élevés et les acheteurs ont commencé à retirer à l'écart car ils n'étaient pas disposés à payer les prix exorbitants pour les maisons. Inscriptions ont commencé à s'accumuler et très peu de ventes ont été en cours. Certains propriétaires ont commencé à réaliser ce qui se passait et a baissé le prix de leur maison pour l'aider à vendre. Comme le marché s'est stabilisé et a commencé à lentement correcte, la deuxième phase a commencé .....

Les investisseurs qui comptaient sur l'appréciation des biens s'est vite rendu compte que la fin avait été commise. Ils ont commencé à mettre des biens à vendre en masse encore plus tendues de l'offre sur le marché. Parce que tous ces investisseurs achetaient des biens fondée uniquement sur l'appréciation et des flux de trésorerie PAS, ils ont vite compris qu'ils seraient incapables de s'accrocher à ses biens si elle ne les vendait pas. Certains ont essayé de louer, mais parce qu'ils avaient payé si cher pour les maisons, les propriétés ont été incapables de couvrir les frais. Certains investisseurs et les propriétaires accroché pendant plus que d'autres, mais la quasi-totalité d'entre eux finit par céder aux réalités de la valeur des propriétés baisse.

Cela a été encore aggravée par la variété des «flexibles» hypothèques qui étaient disponibles pour les acheteurs et les investisseurs, y compris à court terme, de prêts à faibles taux d'intérêt. Les investisseurs prévues en attente courts si naturellement obtenu des prêts d'intérêt plus bas avec des termes plus courts que leur intention de vendre dans les 1-2 ans. Comme le marché a diminué et ceux des propriétaires ne pouvaient pas vendre, ces prêts est devenue exigible et parce que les valeurs de propriété sont en baisse, ils ne pouvaient pas obtenir de nouveaux prêts pour couvrir la valeur des anciens prêts. Beaucoup de propriétaires plus s'éloigna pour cette raison et elle se poursuit aujourd'hui.

Comme les prêts en défaut en raison du non-paiement, le propriétaire est à gauche avec 2 voies de sortie - vente à découvert ou à pied. Beaucoup sont partis la route de vente à découvert afin de minimiser l'incidence sur leur cote de crédit et ceux qui ne pouvaient ou ne voulaient pas suivre cette voie finalement quitté leurs biens et de laisser la banque reprendre le bien.

J'ai un autre article publié sur ce site détaillant les avantages et les inconvénients de l'achat de ventes à découvert et des propriétés appartenant à des banques à Phoenix.

Le marché fut bientôt inondé de propriétés en difficulté de toutes sortes. Cela a forcé la maison des valeurs plus bas et plus rapide que les propriétés en difficulté sont généralement agressive des prix au moins 5-10% de moins que la valeur marchande actuelle. Ce cycle a continué à la force des valeurs à des mois jusqu'au point où la plupart des sous-marchés dans la région métropolitaine de Phoenix ont chuté de 25-50% dans les 2 dernières années. Certaines propriétés ont baissé de plus de 60% par rapport à leurs sommets il ya 2 ans.

Cela a conduit à de nouveaux problèmes dans notre région. En raison de l'ampleur de la récession et le nombre élevé de postes vacants, propriétés en difficulté, de nombreuses propriétés sont vandalisés par les propriétaires sortants et le vol est devenu beaucoup plus répandue de logements vacants. C'est aggravant la récession que les propriétés en mauvais état sont encore plus difficiles à vendre et doit être écartée d'autant plus en vue de trouver un acquéreur consentant.

Quand le marché va toucher le fond du logement?

Bonne question. Voici la réponse .....

Je n'ai aucune idée. En fait, personne ne. Mais ce n'est «pas la chose la plus importante. Il n'y a aucun moyen de savoir avec certitude quand le fond absolu est atteint. Tout ce que vous pouvez faire est d'investir sagement près du fond. Achat de biens qui produisent des flux de trésorerie positif (il sera expliqué plus tard), et d'attendre pour surfer sur la vague de sauvegarder.

Pourquoi maintenant?

Il ya plusieurs éléments essentiels dans l'évaluation de l'état du marché immobilier résidentiel et la proximité de tourner le coin. Bon nombre de ces critères pointent désormais à l'immobilier des valeurs plus bas. Voici certaines des statistiques que j'ai été regarder attentivement ce qui me porte à croire que nous constatons une résistance qui est la création d'un fond de marché.

(1) L'abordabilité du logement a tourné à travers le toit
(2) des reventes résidentielles sont en hausse
(3) Construction de maisons individuelles est à un faible 25 ans
(4) Les demandes de nouveaux prêts hypothécaires sont à la hausse

Les plus grandes préoccupations qui subsistent sont les suivants:

(1) L'économie globale est faible et risque de s'aggraver avant de s'améliorer
(2) Le crédit est plus difficile à obtenir et plus bas les paiements sont maintenant la norme lors de l'achat immobilier rendant moins disponible pour plus de personnes
(3) Encore trop de saisies et les ventes à découvert à venir sur le marché de la frénésie d'un il ya quelques années.

Le logement abordable est de retour!

L'un des meilleurs indicateurs sur la façon attrayante un marché immobilier réel spécifique est pour la propriété est l'indice d'abordabilité. Il s'agit d'une mesure de logements abordables dans un domaine particulier sont relatives aux salaires et aux revenus. Un certain nombre de 65-70 montre une valeur considérable et l'accessibilité financière favorable pour un grand pourcentage de la population. Comme vous pouvez le voir, l'une des forces motrices de la région métropolitaine de Phoenix croissance a toujours été l'abordabilité du logement. Dans la frénésie de la spéculation milieu des années 2000, que l'abordabilité a chuté à un nombre jamais vu auparavant. Comme les prix ont baissé, vous pouvez voir l'abordabilité de revenir au point où maintenant, nous sommes au dessus de notre moyenne historique.

* Graphique non disponible sur ce site *

Des reventes résidentielles sont s'accélère!

Comme vous pouvez le voir dans le tableau suivant (non disponible sur ce site), les ventes sont en hausse, bien que plus de 40% des ventes sont actuellement propriétés appartenant prêteur. Cela montre que nous commençons à atteindre une résistance au fond que les gens commencent à saisir les offres à bas du marché. Si cette tendance se poursuit, il pourrait marquer le ralentissement de la baisse des prix et la stabilisation à court terme de nos valeurs d'origine.

Pour ces raisons, alors que je crois que nous sommes près du fond, je pense que ce sera quelques années avant de voir une amélioration marquée dans notre région où les valeurs commencent à augmenter à nouveau. T-il arriver? Absolument! Comme j'ai tenté d'expliquer ci-dessus, l'ensemble du marché Metro Phoenix est très forte pour de nombreuses raisons et est prête à être une région de croissance important encore - et pas trop longtemps dans l'avenir, que ce soit.

Alors pourquoi ne pas attendre que les choses commencent à tourner autour? Eh bien, vous ne pouvez certainement, mais il ya 2 raisons pour lesquelles est maintenant le moment idéal pour y participer.

(1) Abondance de biens (alimentation) - avec autant de propriétés en difficulté là-bas de toutes sortes, vous avez maintenant votre choix de ce que l'achat et peut être plus agressif sur les prix. Comme le marché des changements plus vers la demande avec plus d'acheteurs chasser les bonnes affaires, le nombre de possibilités sera certainement diminuer, il sera plus difficile de trouver vraiment de bonnes affaires et il n'y aura plus de concurrence pour les acheter.
(2) Les flux de trésorerie positifs - les prix sont si bas en ce moment, qu'il est relativement facile de trouver des biens immobiliers résidentiels qui produisent un flux de trésorerie positif. En gros, cela signifie que le revenu de location doit couvrir toutes les dépenses et les frais d'hypothèque vous laissant avec de l'argent à la fin de la journée. Ce sera expliqué plus en détail ci-dessous.

Pourquoi des immeubles résidentiels?

Normalement, je ne recommande pas l'achat des maisons unifamiliales individuelles, car ils sont plus difficiles à gérer efficacement et n'ont généralement pas de flux de trésorerie. Les principaux avantages qu'ils ont sur les autres formes de biens immobiliers que vous pourriez investir dans sont:

(1) Liquidité - En termes simples, il ya plus d'acheteurs pour ce type de biens immobiliers que les autres. Il est donc plus facile à vendre en cas de besoin pour la plus grande valeur.
(2) values potentielles - pour les petits investisseurs, il vous donne le plus grand potentiel d'appréciation s'il est acheté au bon moment parce qu'il ya un vaste marché d'acheteurs pour le logement
(3) baisse des taux hypothécaires à des investissements immobiliers commerciaux, généralement
(4) Les valeurs pourraient avoir chuté de 30-60%, mais les loyers n'ont pas vraiment baissé beaucoup à tous.

Dans notre marché actuel, l'un des défauts majeurs de l'immobilier résidentiel a été éliminée. Il est maintenant plus facile qu'elle ne l'a été depuis des décennies pour acheter une propriété résidentielle dans la région métropolitaine de Phoenix à un flux de trésorerie positif.

Comment puis-je acheter la propriété?

Je vais commencer cet article en affirmant que ce sont mes réflexions et suggestions lors de l'évaluation des biens à l'achat basé sur mon expérience et le bon sens. Ce sont des lignes directrices que vous pouvez choisir de suivre à votre propre discrétion. Je ne peux pas garantir les résultats ou le succès de tout investissement. C'est à vous de bien évaluer les possibilités d'investissement et prendre des décisions en ligne avec vos objectifs et de tolérance au risque.

Cueillette de l'emplacement

Voici des éléments importants dans le choix de la zone d'acheter un immeuble de placement

(1) zone de sécurité
(2) Près de l'autoroute d'accès
(3) Dans les 30 minutes le temps de principaux centres d'emploi
(4) La proximité des commerces et autres commodités
(5) Proximité des écoles
(6) Forte marché de la location - je veux dire avec un bilan d'autres biens loués pour les taux que vous pouvez utiliser pour évaluer la viabilité de la propriété comme un investissement

Choisir le type de propriété

Ces critères sont conçus pour réduire votre responsabilité et le risque d'investissement et de maximiser votre potentiel de hausse. Critères de taille a pour but de garder la propriété dans la gamme de propriétés qui sont les plus faciles à bail, le loyer pour la valeur la plus élevée par pied carré et sont également plus faciles à vendre sur la route car ils sont conformes aux plus gros segment de marché des acheteurs potentiels.

Pour les maisons individuelles

(1) 3-4 chambres, 2 + bains
(2) 1,200 - 2,000 pieds carrés avec garage 2 voitures
(3) Les nouveaux logements sont de meilleure qualité. Essayez de rester à 1995 et plus récents
(4) Pas de piscine / spa dans le jardin (responsabilité trop et d'entretien
(5) Peu ou pas d'entretien paysager est préférable

Pour Condos

(1) Minimum 2 chambres à coucher 1,5 bains
(2) équipements décent dans le complexe (piscine, spa, club-house)
(3) Stick avec les plus grandes collectivités de plus de 100 unités. Si vous cherchez à un complexe plus petit, veillez à vérifier la viabilité de l'HOA et les frais

L'avantage pour les condos est moins d'entretien global requis - en particulier à l'extérieur et les motifs de la communauté. L'inconvénient est qu'elles peuvent s'apprécier à un rythme plus lent que pour habitations unifamiliales.

Évaluer le nombre

Même dans le meilleur et le pire de marché que nous avons d'accumuler des richesses par l'immobilier, vous devez être prudent. Il ya autant, si pas plus mauvaises affaires là-bas que de bonnes affaires. Évaluer correctement une propriété fera toute la différence entre un investissement et un succès une performants.

Avant d'entrer dans l'analyse le nombre, ne l'oublions pas l'évaluation de la conditon de la propriété. Nous recommandons toujours que vous obteniez une inspection de maison sur chaque maison vous avez l'intention d'acheter pour aider à assurer que vous achetez ce que vous pensez que vous achetez.

Analyse initiale

Avant de placer une offre sur une propriété, vous souhaitez effectuer une première analyse pour voir si la propriété de générer un cash flow positif. Pour ce faire, vous devriez déjà avoir été présélectionnés par un prêteur afin que vous sachiez ce que l'acompte exigences que vous devrez et quels sont vos coûts de financement sera. Une fois que vous savez ce que ces coûts sont, vous êtes prêt à évaluer les revenus et dépenses.

Évaluer le revenu est assez simple. Vous voulez comparer les tarifs vont de location dans la région pour les mêmes logements de taille de passable à bon état et utiliser un facteur dans la moitié inférieure du taux de location va être conservateur.

Analyse des dépenses est un peu plus compliqué. Il ya quelques articles dont vous aurez besoin afin de vérifier les coûts et proposer un montant total des charges. Ceux-ci peuvent être décomposées en ce qui suit:

Charges récurrentes

Gestion Locative - Figure 8-10% du loyer brut sera versée à titre de frais de gestion sur les maisons unifamiliales. Les propriétés plus vous avez sous gestion, plus les frais, vous pourrez peut-être négocier avec une société de gestion.

Assurance - Vous aurez besoin d'avoir une assurance suffisante pour couvrir le domicile et la responsabilité pour couvrir les accidents, les locataires ayant dans les locaux. Assurez-vous que vous avez une couverture adéquate

Impôts

Frais de Hoa - Beaucoup de maisons unifamiliales à Phoenix appartenir à une association de propriétaires où les frais sont prélevés périodiquement pour l'entretien de la communauté. S'il vous plaît assurez-vous de

Utilitaires - généralement payés par le locataire sur les résidences unifamiliales, de sorte que vous n'avez pas à vous inquiéter à ce sujet. Vérifiez auprès de votre gestionnaire immobilier pour ce qui est typique de leur région
Contentieux / Comptabilité - de nombreux investisseurs oublier celui-ci. Rappelez-vous que vous possédez et de l'investissement et le besoin de faire des plans appropriés pour minimiser votre responsabilité et de l'exposition d'impôt. S'il vous plaît parler à des spécialistes juridiques et fiscaux pour plus d'informations. Le plus de biens que vous possédez, moins cela coûte articles par propriété, puisque vous pouvez répartir le coût sur l'ensemble de vos investissements.

Entretien - vous pouvez avoir à payer quelqu'un pour maintenir l'extérieur de la maison L'une des raisons principales pour acheter une maison sans piscine / spa et d'aménagement paysager à faible entretien désert de style. Une fois que le locataire se trouve, ils sont généralement responsables du maintien de ces zones.

De vacance de postes - Vous n'aurez pas toujours un locataire dans la propriété. Vous devez tenir compte des temps entre les locataires. Si vous le prix de votre loyer agressive pour le marché, 1 mois par an à compter de vacance devrait être plus que suffisant.

Les coûts non récurrents

Ce sont des coûts que vous devrez engager dans l'achat de la propriété. Vous pouvez faisceau ceci dans le coût total d'investissement ainsi que l'acompte que vous souhaitez utiliser. Ils seront les suivantes:

les coûts des frais d'engagement et de la fermeture d'autres
Accueil d'inspection
Termite inspection
Autres frais d'inspection (le cas échéant
Les frais financiers (pour le prêt)

Vous serez en mesure de préparer un devis pour l'ensemble de ces coûts avant de mettre une offre sur une propriété. En règle générale, vous aurez 10 + jours après acceptation de l'offre d'exécuter toutes les inspections et serrez tous vos chiffres à vous assurer que votre estimations sont exactes. Si vous trouvez quelque chose de mal avec la maison pendant ce temps, vous aurez généralement la possibilité de résilier le contrat et récupérer votre argent sérieux. Parlez-en à votre professionnel de l'immobilier pour plus d'informations sur la procédure de placer une offre sur une propriété

Fonds d'urgence

Il est important de toujours avoir un peu d'argent mis sur le côté pour couvrir les dépenses d'urgence, un locataire qui saute ou soit en souffrance sur les paiements, les frais de réparations, etc Soyez toujours prêt à l'inattendu.

Analyse des échantillons

Oeuvrons à travers un exemple afin que vous puissiez voir comment un investissement typique pourrait ressembler à une maison unifamiliale:

Notre échantillon est la propriété d'une maison unifamiliale de 3 chambres, 2 salles de bains et 1.400 mètres carrés pour 100.000 $. Nous supposerons que vous aurez besoin de mettre 30% à l'achat de cette maison. Une maison de ce genre est assez typique dans le marché actuel et peut-être vendu pour 180.000 $ - $ 200,000 + il ya 3 ans.

Prix d'achat total 100.000 dollars
Acompte (@ 30%) 30.000 $
Montant du prêt 70.000 dollars

Frais de clôture
Acompte 30.000 dollars
Frais d'engagement de 1000 $
FRAIS FINANCIERS 1500 $
Inspection pré-achat de 400 $
D'inspection des termites 100 $
Frais de clôture Total 33,000 $

Revenu
Loyer mensuel de 950 $
Moins d'inoccupation Factor (1 mois) 950 $
Revenu annuel 10,450 $

Dépenses annuelles (est.)
Taxes 800 $
Assurance de 400 $
Gestion des biens (@ 9%) 940 $
frais HOA (50 $ / mois) 600 $
Entretien / Réparation / Nettoyage 450 $
Contentieux / Comptabilité 250 $
Total des frais annuels 3440 $

Bénéfice net d'exploitation 7.010 $

Les paiements hypothécaires annuels (@ 7,5%) 5,874 $

Flux de trésorerie positif 1.136 $
Retour sur l'investissement initial (ROI) 3,4%
retour exclut l'appréciation

État de la propriété

Il ya 3 différents types de propriétés que vous pouvez considérer l'achat comme un investissement en ce qui concerne l'état.

Option A - bien en bon état et prêt à louer

Option B - la propriété en bon état, mais nécessitant des réparations cosmétiques pour rendre rentable. C'est une propriété qui pourraient être détenues par des banques ou vacants pendant un certain temps. Mai ont été largement utilisés ou mal entretenus par le propriétaire précédent. Le travail nécessaire est plus de nature esthétique et facile à estimer. Des choses comme le nettoyage de tapis ou de remplacement, de nouveaux appareils, la peinture, le nettoyage, la réparation du paysage, les cloisons sèches retouche

Option C - Propriété en mauvais état, besoin de réparations majeures et / ou de remplacement. Je ne recommande pas cette option pour les chevronnés, les investisseurs expérimentés qui ont une expérience dans la construction de maisons, la réparation et l'analyse des coûts. Bien que vous puissiez être en mesure d'acheter une propriété bien au-dessous des valeurs actuelles du marché et de créer l'équité instant en les fixant, vous pouvez également perdre votre chemise si vous ne savez pas ce que vous faites.

Si vous êtes un investisseur débutant immobilier, je vous suggère de s'en tenir à l'option A jusqu'à ce que vous mouiller les pieds et un peu plus d'expérience avec les frais de réparation et de remplacement.

Soyez pragmatique

Rappelez-vous, c'est un investissement. Soyez un Vulcain. Ne pas exposer les émotions lorsqu'il s'agit de l'achat d'un bien ou de le louer à un locataire. Les chiffres ont de donner un sens et à la hausse doivent être là. NE JAMAIS tomber en amour avec une maison que vous achetez comme un investissement. Vous ne serez pas y vivre. Pensez-y strictement comme un actif productif de revenu comme une action ou une obligation. Assurez-vous que les locataires sont bien sélectionnés et qualifiés.

Property Management

Il est important d'avoir la qualité de la gestion locale de surveiller votre investissement. Oui, ça coûte plus d'argent pour les payer, mais ils aident à maintenir la valeur de votre bien et vous sauver de ces appels à 3 heures sur une fuite de plomberie. Facteur eux dans les chiffres lors de l'évaluation d'un investissement et ne pas acheter tout ce qui ne les flux de trésorerie positifs sans la direction.

Pourquoi pas commercial?

Immobilier commercial, comme les immeubles, bureaux, commerces et industriels font d'excellents investissements - en cas d'achat au bon moment. Le consensus parmi les plus grands professionnels de l'investissement réel immobilier est que ce segment du marché n'a pas touché le fond et ne sera probablement pas pendant un certain temps. Le temps de ramasser les investissements immobiliers en difficulté dans ces catégories d'actifs peut encore être de 3-4 quarts de distance (depuis le 4e trimestre 2008).

Pourquoi? Parce que l'économie échoue et la récession en pleine tête, de nombreuses entreprises finit par échouer. Cela fait grimper les taux d'inoccupation et réduit la performance des actifs tout en même temps, la réduction de la valeur locative de plus d'espace pour les locataires en concurrence limitée. Les investisseurs commencent à demander des taux plus élevés de rendement et le facteur du taux d'inoccupation plus élevés dans leurs calculs de la valeur liquidative de conduire les prix vers le bas de la propriété. Il faut généralement un certain temps pour les propriétaires fonciers pour prendre à cette évolution du marché et de réduire leurs prix demandent à la baisse des valeurs du marché qui met davantage pression sur les valeurs. C'est le même scénario qui s'est passé dans le domaine de la propriété résidentielle en 2006 à mi et la fin et en 2007. Je pense qu'il y aura de nombreuses propriétés commerciales qui entrent par défaut et revenir aux prêteurs créer des opportunités pour les investisseurs chevronnés pour acheter des actifs immobiliers commerciaux pour des valeurs très attractif - mais le temps n'est pas encore arrivé. La patience est justifiée dans ce domaine.

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cet article est traduisé en francais
l'origine de cet article (en anglai): http://ezinearticles.com/?The-Perfect-Storm---Investing-and-Profiting-From-the-Real-Estate-Market-Collapse-in-Phoenix,-Arizona&id=1772565