Achètent des propriétés de classe C

A la récession en cours et l'absence subséquente de capital de développement gauche vous attend sur la touche pour commencer votre prochain projet? Avec 124 faillites bancaires cette année (à compter de la date du présent article) et plus devrait entrer pendant le reste de 2009 et bien en 2010, de nombreux développeurs ont été gratter la tête et contempler leur prochain déplacement. Les constructeurs d'entreposage libre dans ma région sont littéralement mendier pour des projets et pratiquement les faire à un coût juste pour maintenir à flot et d'éviter plus de licenciements.
Eh bien une stratégie que certains développeurs et les investisseurs commencent à considérer est l'investissement dans la classe C Propriétés. Classe C auto installations de stockage sont généralement définis comme des objets plus anciens dans le besoin de réparation ou de mise à jour, souvent de première génération, les sites à un seul niveau qui peuvent être non clôturée, et ils ne disposent généralement pas des fonctions de sécurité et des équipements couramment dans la classe B ou de classe A sur Propriétés. Ils peuvent également posséder un max unité de moins souhaitable et l'orientation en ce qui concerne le fonctionnement des portes, des niveaux supérieurs, et le manque de contrôle de la température. Ils peuvent aussi souffrir d'avoir un accès limité et la visibilité limitée et par la suite, les tarifs de location sont inférieurs à ceux de classe A ou B sur Propriétés.
Cela peut paraître alors appel aux masses, mais n'écarte pas la possibilité pour l'investisseur avisé qui est prêt à mettre en avant l'effort à faire de ces installations de Cendrillon dans la belle du bal. Certains investisseurs et les petites entreprises ont fait une petite fortune se concentrer uniquement sur l'investissement dans des installations de classe C et de les améliorer pour un concurrent solide de classe B. Et ce n'est pas aussi robuste que vous pouvez penser. Bien que le saut d'une propriété de classe B à la classe A bien immobilier est difficile, vous verrez que le saut d'une propriété de classe C à une propriété de classe B est assez simple, et avec une très petite quantité de travail et l'investissement en capital.
Ce qui nous amène à la question de savoir comment s'y prendre pour trouver ces diamants à l'état brut? Découvrir ces gemmes n'est pas plus difficile que de trouver un bon morceau de développement immobilier, et dans la plupart des cas, c'est encore plus facile. Premièrement, il ya un certain nombre de ces équipements mentionnés aux agents immobiliers, agents d'affaires, sur les sites d'entreposage commercial et indépendant. Vous pouvez également obtenir une liste complète de toutes les installations dans un marché donné par l'achat directement à partir de la liste de nombreux courtiers qui ont les noms et adresses de toutes les installations dans une zone géographique. Vous pouvez commencer le processus en créant une relation avec les courtiers pour aider à trouver des propriétés qui correspondent à vos critères d'achat, tout en communiquant avec les propriétaires directement avec une campagne de publipostage, ou tout simplement par "cold calling" les installations en personne ou par téléphone après "googler" tous les les installations de votre marché cible (s) pour l'acquisition.
"Sounds appel - mais dans un environnement de prêt d'aujourd'hui, où puis-je trouver des capitaux et le financement pour l'achat de ces propriétés de la classe C" vous poser. Eh bien contrairement à la croyance populaire, les banques sont encore des prêts sur l'autonomie installations de stockage. Historiquement, Self Storage est le plus faible taux de prêt par défaut de tous immobilier commercial par rapport aux appartements, immeubles de bureaux et de centres de bande de détail. Et les banques prêtent attention. Particulier, les banques communautaires, coopératives de crédit et d'épargne et de prêts des banques qui se trouvent dans les communautés où ces installations sont situées. Les banques sont dans le secteur des prêts et en raison de la forte performance dans le secteur Self Storage, de nombreux investisseurs sont accueillis à bras ouverts lors de la présentation d'une demande de prêt pour leurs projets de stockage de soi et à des taux favorables et des conditions. Les banques ont de plus en plus éloigné de faire "spéculative" des prêts à des projets de développement en faveur de l'octroi de prêts sur des éléments d'actif d'un bilan historique de performance mesurables. Et avec un plan d'affaires solide et approfondie de diligence raisonnable pour le sauvegarder, vous pourriez être agréablement surpris de voir combien il est facile d'obtenir du financement pour cette classe d'actifs auprès des prêteurs locaux où se trouvent ces installations.
Au moment d'envisager des moyens de mise à niveau des installations de classe C à une installation de catégorie B, rappelez-vous que les changements que vous mettez dans ne doivent pas nécessairement être majeur. Le premier endroit pour commencer est en appel à vide. Quelles sont les couleurs par rapport aux installations nouvelles dans la région? Sont tous des bâtiments altérée au point où le toit, les murs et les portes ont disparu à 1 ombre des "gris" ou "tan"? Un changement de couleur par l'un des entrepreneurs de peinture de nombreux spécialisée dans les bâtiments en acier et les portes peuvent faire des merveilles pour l'apparence de votre nouvelle acquisition. De même, l'ajout d'un nouveau signe, ou le remplacement de celui existant le long de la couleur des drapeaux codés, les bannières et les «bandits» les signes qui attirent l'attention sur votre travail de peinture et de sensibiliser le public aux changements que vous avez fait. Le prochain point à examiner qui a le plus d'impact sur le forçage de l'appréciation et la valeur de l'établissement a à voir avec la terre. L'investisseur intelligent évaluer immédiatement l'utilisation optimale et d'un terrain vacant sur le site ou des terres adjacentes qui peuvent être disponibles à l'achat. Heureusement, une fois que vous avez amélioré l'apparence de l'installation et apporté quelques améliorations de gestion, vous serez récompensé avec d'occupation plus élevé et la possibilité de construire d'autres bâtiments / unités sur le site. N'oubliez pas de regarder le bateau existant beaucoup RV / que le retour sur la construction de bâtiments supplémentaires sur cette terre l'emporte généralement sur le ROI de la location des espaces de stationnement. Et si vous êtes hors de la pièce, veuillez communiquer avec les voisins afin de déterminer si il peut y avoir la possibilité d'acheter des terres supplémentaires / bâtiments d'expansion. C'est probablement le plus grand moyen d'augmenter la valeur de votre installation tout en «se gratter où ça vous démange de développement".
Maintenant il est temps de tourner notre attention vers les centres de profit multiples qui peuvent être ajoutés à votre installation. Ajout d'un petit centre de vente au détail de votre site est probablement la manière la plus simple et moins coûteux pour améliorer la ligne du bas. Ensuite, vous voudrez peut-être examiner s'il est faisable d'offrir des services de location de camions par le biais d'un fournisseur 3ème partie ou par achat ou la location de votre propre camion et de l'offrir à vos clients gratuitement ou à un taux réduit. Pouvez-vous ajouter un pack & Ship Center, Bill Boards, les distributeurs automatiques, un centre d'affaires, peut-être des unités de contrôle de température, d'échange de bouteilles de propane, des dossiers de stockage ou d'une combinaison du revenu 40 + annexes flux qui peut être ajouté à votre établissement? Installations nucléaires de catégorie C varie par site et par le marché, il ya donc des recherches sur la faisabilité de l'ajout de chacun, mais l'augmentation du revenu et le retour sur investissement peut être étonnamment enrichissant.
Et le dernier mais non le moindre, est d'élaborer un plan de marketing détaillé et approfondi des opérations de crédit-bail manuel et la gestion de votre établissement. Attention à ces 2 domaines essentiels déterminera votre réussite dans les deux flux de trésorerie tout en augmentant simultanément l'amélioration de la valeur et la force de l'appréciation de l'actif. En outre, il ne cesse jamais de m'étonner que, lorsque l'occupation est faible, et le trafic est en baisse, certains opérateurs décident de mettre en diminution de leurs efforts de commercialisation, la chose qui attire les clients dans la porte! Les exploitants les plus prospères que j'ai rencontré utiliser leur plan de marketing pour guider leurs activités quotidiennes. Il a des tâches spécifiques quotidiennes que tous se concentrent sur les objectifs quotidiens, hebdomadaires et mensuels prévus par l'organisation. Les résultats sont généralement mesurés sur une base mensuelle, puis par rapport à l'activité du mois précédent pour évaluer le succès de la campagne la plus récente. Et bien sûr, aucune de ce qui peut être atteint sans les efforts d'un bien formé et motivé directeur de l'établissement.
Les lois de la réussite dans le domaine du stockage de l'auto sont en constante évolution et l'achat d'installations nucléaires de catégorie C est rapidement devenu un complément très viable à une stratégie de placement efficace - surtout en cette période où le développement a ralenti à un rampement. Le bien-fondé de cette stratégie se sont avérées très rentables pour de nombreux opérateurs qui ont choisi cette voie plutôt que de se concentrer uniquement sur le développement. Et être un de ces investisseurs moi-même, cet auteur ne pouvait pas être plus d'accord.